수원지방법원 2025타경54134. 안산시 상록구 부곡동에 자리한 창원그린빌 제1동 301호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 78.45㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 규모이고, 2008.07.11 준공된 8세대 규모의 주거용 건물입니다. 현재 감정가와 최저매각가가 모두 190,000,000원으로, 유찰 없이 매각이 진행되는 신건입니다.
등기부상 소유자는 신용준입니다. 2009.05.13 매매를 원인으로 거래가액 164,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 기존 화랑신용협동조합 근저당권이 말소되고, 2011.05.04 우리은행 명의의 채권최고액 86,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
문제는 등기부에 나타나는 담보권 자체보다 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 이성열이라는 주거 점유자가 등장하지만, 대항력 판단에 필요한 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 낙찰 후 추가 부담까지 없다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54134 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 672-14 창원그린빌 제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 태마당로 11-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 78.45㎡ |
| 건물규모 | 지상 5층 · 해당 호수 3층 · 총 8세대 |
| 준공일 | 2008.07.11 |
| 소유자 | 신용준 (2009.05.13 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (변경전: 주식회사우리은행) |
| 청구금액 | 36,092,896원 |
| 말소기준권리 | 2011.05.04 우리은행 근저당권 · 채권최고액 86,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발행일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유자는 확인 필요
등기부상 말소기준권리는 2011.05.04 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채무자는 신용준, 채권최고액은 86,400,000원입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2009.05.13 설정된 화랑신용협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2011.05.04 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
매각물건명세서에 이성열이 주거 점유자로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 기록으로, 확인 대상은 1명입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차권의 법적 효력은 미확정입니다.
| 점유자 | 용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성열 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
만약 이성열에게 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있고 보증금이 매각대금보다 크며 그 보증금이 배당으로 변제되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 이 경우 실제 취득 부담은 낙찰가뿐 아니라 인수보증금을 합산한 금액으로 판단해야 합니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
- 전입세대 확인. 이성열의 전입신고일과 실제 점유 시작 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임대차계약 내용과 보증금 액수를 확인해야 인수위험을 산정할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권 성립 여부와 배당순위를 검토해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부 및 보증금의 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 인수액 재산정. 대항력과 미배당 보증금이 확인된 뒤 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 26.7% 높은 신건 가격
창원그린빌에서 확인된 실거래는 2022년 거래 2건입니다. 두 거래 모두 전용 72.65㎡로, 경매 대상인 78.45㎡와 면적이 다릅니다. 거래 시점 역시 2022년이어서 2026년 현재 시세를 직접 나타내는 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 72.65㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 72.65㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 72.65㎡ | 2건 | 150,000,000원 |
| 경매 대상 | 78.45㎡ | 3 | 190,000,000원 |
등록된 실거래 비교지표상 최저매각가는 거래 평균의 126.7%입니다. 금액으로는 190,000,000원과 150,000,000원의 차이가 발생합니다. 다만 거래 대상 면적과 거래 시점이 달라 이 차액 전체를 곧바로 현재 시세 대비 초과금액으로 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
현재 배당 추정은 집행비용과 우리은행 근저당권을 반영한 계산입니다. 이성열의 임차보증금과 우선변제권은 확정되지 않았으므로 배당에 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 예상배당표는 권리관계가 추가 확인되면 변경될 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 86,400,000원 | 86,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 100,140,000원 |
| 매수인 인수(현재 계산 가정) | 미확정 | 0원(가정) |
집행비용 3,460,000원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제·확인되지 않은 임차보증금은 미반영되어 실제 배당금 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
현재 회차는 신건이며 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 회차별 가격 변화를 계산하면 다음과 같습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 소유자 잔여(추정) | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 190,000,000원 | 86,400,000원 | 100,140,000원 | 0원(가정) |
| 1회 유찰 (80%) | 152,000,000원 | 86,400,000원 | 62,672,000원 | 0원(가정) |
| 2회 유찰 (64%) | 121,600,000원 | 86,400,000원 | 32,697,600원 | 0원(가정) |
1회 유찰 시 최저가는 152,000,000원으로 하락하지만, 확인된 거래 평균 150,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시에는 121,600,000원으로 내려가지만, 오래된 실거래와 비교한 명목상 가격 차이만으로 투자 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 부곡초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택이 밀집한 주거지역이며, 간선도로변에 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 5층 필로티 건물입니다. 외벽은 석재타일·드라이비트 등으로 마감됐으며, 기본적인 급배수·위생·도시가스설비와 개별난방구조를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접 도로 및 주변 토지와 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반)에 속합니다. 토지 공시지가는 1,945,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 상대보호구역(안산부곡초등학교), 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 성장관리권역 등의 지정사항이 있습니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 매각 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 창원그린빌은 총 8세대 규모입니다. 확인된 실거래도 2022년의 2건으로 제한적입니다. 대규모 아파트보다 거래 비교자료가 부족하고 매도 시 적정가격을 판단하기 어려울 수 있어 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이성열의 전입신고일을 확인하고 2011.05.04 말소기준권리와 비교해야 합니다.
- 보증금 및 실제 점유관계 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 시작 시점을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 인수금액을 포함해 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 가능 여부, 배당 후 잔여 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 실거래 시세 재검증. 2022년 거래 2건만으로 현재 가격을 확정하지 말고, 전용면적 78.45㎡와 비교 가능한 최신 거래 및 인근 다세대주택 시세를 확인해야 합니다.
- 유찰 가격과 실질취득금액 구분. 최저가가 152,000,000원 또는 121,600,000원으로 내려가더라도 인수보증금이 발생한다면 이를 합산한 금액으로 가격을 평가해야 합니다.
- 명도 위험 확인. 이성열의 실제 점유 형태와 임대차관계를 확인하고 낙찰 후 인도 및 명도 절차의 난도를 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목과 기타 공과금 정산 문제를 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 2008년 준공된 다세대주택이므로 누수·외벽·방수·설비 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당계산 재확인. 집행비용, 실제 채권 잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 등을 반영하여 예상배당을 재계산해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 전입세대 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다 확인되지 않은 임차인이 더 중요하다”
안산 창원그린빌 301호는 등기부상 권리 흐름만 보면 비교적 명확한 물건입니다. 과거 화랑신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2011.05.04 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 매각으로 정리되는 담보권의 구조 자체는 복잡하지 않습니다.
그러나 주거 점유자 이성열의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점이 결정적인 위험입니다. 현재 배당 가정에 인수액 0원으로 표시되어 있더라도, 실제 매수인의 인수 의무가 없다고 확정할 수 없습니다.
가격도 불리합니다. 신건 최저가 190,000,000원은 확인 실거래 평균 150,000,000원의 126.7%입니다. 물론 비교 거래가 2022년의 다른 면적 물건이라는 한계가 있어 현재 시세의 정확한 차이를 확정할 수는 없습니다. 그렇기 때문에 신건 가격이 저렴하다는 판단 역시 성립하기 어렵습니다.
총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담까지 고려하면, 현재 상태에서 공격적인 신건 입찰을 권하기 어렵습니다. 먼저 임차인 권리관계를 확정하고, 현재 거래시세를 검증한 뒤, 인수 가능 금액을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
