수원지방법원 2025타경54155. 경기도 시흥시 은행동 666-6에 소재한 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건의 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택(3가구, 옥탑 다락)입니다. 철근콘크리트구조 3층 건물로 사용승인은 2022년 2월 22일입니다. 토지는 267.3㎡이고, 소유자는 강원일 씨입니다.

권리분석의 핵심은 2024년 2월 2일 설정된 부천지구축산업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 이전에 임대차계약·확정일자·전입이 갖춰진 오선화 씨의 임차권이 존재합니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 실제 대항력과 우선변제권의 기준은 임대차계약 및 점유·전입 시점입니다.

다행히 현재 매각가 기준 예상배당에서는 임차보증금 5,000만원이 전액 배당되고, 근저당권과 가압류 채권도 배당표상 전액 충족됩니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금은 0원으로 산정됩니다. 다만 이는 배당표에 반영된 채권액과 집행비용을 전제로 한 추정이므로, 실제 세금 및 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 말소기준권리의 관계

이 사건은 2024년 2월 2일 부천지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 924,000,000원이며, 채무자는 강원일 씨입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 강정희 씨의 근저당권 200,000,000원, 신용보증기금 및 강정희의 가압류, 임의경매개시결정과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

주의할 권리는 오선화 씨의 임차권입니다. 임대차계약은 2023년 6월 17일, 확정일자는 2023년 6월 19일, 점유개시는 2023년 8월 18일, 전입신고는 2023년 8월 23일입니다. 말소기준권리인 2024년 2월 2일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 판단됩니다.

임차권등기 접수일은 2025년 9월 15일로 말소기준권리 이후입니다. 그러나 임차인의 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 기존 점유와 전입 시점에 의해 판단해야 합니다. 등기부에 임차권이 후순위로 기재되어 있다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 배당으로 인수 해소

배당요구일: 2025.09.15 · 임차권등기: 을구 5번 · 임차인 보증금은 배당표에 별도 반영되어 있습니다.

③ 매각가별 예상배당 — 낙찰가 하락 시 후순위 채권 미배당 확대

현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 1,595,044,000원입니다. 현재 가격에서는 집행비용과 임차보증금, 근저당권 및 가압류 채권을 모두 배당하고도 소유자에게 잔여금이 발생하는 구조입니다.

다만 감정가가 곧 시장가격을 의미하는 것은 아닙니다. 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 되며, 인근 다가구·다세대 거래와 임대수익, 토지가치를 함께 검토한 뒤 입찰가격을 정하는 것이 적절합니다.

여기서 중요한 점은 채권 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 개념이라는 것입니다. 유찰로 매각가격이 낮아지면 후순위 채권자의 미회수 금액은 커지지만, 제시된 배당 시나리오에서는 선순위 임차인 보증금 50,000,000원이 계속 전액 배당됩니다. 따라서 미배당액이 증가한다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,595,044,000원 가정)

현재 회차 가정 총액 1,595,044,000원. 채권자 배당 합계 1,270,447,200원. 소유자 잔여금 256,246,360원. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 일부 우선항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 은행동 소재 은빛초등학교 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사 및 평지붕 3층 건물이며 사용승인은 2022.02.22입니다. 감정평가상 다가구주택 3가구 및 옥탑 다락으로 이용 중입니다.
• 설비. 기본 급배수 및 위생설비, 도시가스, 주차장, 방범설비 등을 구비하고 있습니다.
• 토지. 면적 267.3㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 1,258,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종전용주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공공주택지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 규제가 함께 확인됩니다.
• 도로 및 주변 환경. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 주거지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있으므로 토지와 건물의 매각 범위 및 등기·감정평가 범위를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 배당 확인. 오선화 씨의 임대차계약일 2023.06.17, 확정일자 2023.06.19, 전입일 2023.08.23을 원본 서류와 대조하세요. 배당요구 및 실제 배당액이 보증금 50,000,000원 전액에 도달하는지 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 을구 5번 임차권등기는 2025.09.15 접수입니다. 등기 접수일과 기존 임대차의 대항력 취득 시점을 혼동하지 말고, 배당요구 및 임차권 말소 여부를 확인하세요.
• 다른 가구의 점유 확인. 감정평가상 3가구 및 옥탑 다락으로 이용 중입니다. 임대관계와 실제 점유 현황을 확인하고, 오선화 씨 외 다른 점유자나 임차인의 존재 여부를 현장 조사로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 갑구 9번 국 압류와 시흥세무서장의 처분 내용을 확인하세요. 법정기일, 당해세 및 배당순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 근저당 채권액 확인. 신청채권 청구액 793,590,983원과 근저당 채권최고액 924,000,000원은 차이가 있습니다. 실제 채무잔액과 배당요구 채권액을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역 등 각종 제한을 토대로 증축·용도변경·개발 가능성을 확인하세요.
• 가격 적정성 검토. 신건 최저가 1,595,044,000원은 감정가와 동일합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다가구·다세대 실거래, 토지가치, 임대수익 및 건물 상태를 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 선순위 임차인의 배당·임차권 말소 절차와 실제 점유 이전을 확인하세요. 관리비, 공과금, 기타 체납금도 별도 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 토지이용계획을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인이 있어도 배당으로 인수가 해소될 수 있다”

이 사건의 가장 중요한 권리관계는 오선화 씨의 선순위 임차권입니다. 보증금 50,000,000원, 확정일자 2023.06.19, 전입 2023.08.23으로 2024.02.02 설정된 말소기준 근저당권보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 단순히 임차권등기 접수일이 후순위라는 이유로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

다만 배당요구가 완료되었고, 현재 매각가 1,595,044,000원 기준 예상배당에서 보증금 전액이 배당됩니다. 1회 유찰 시 1,276,035,200원, 2회 유찰 시 1,020,828,160원으로 낮아져도 제시된 시나리오에서는 임차보증금 전액 배당이 유지됩니다. 이에 따라 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.

반면 낙찰가가 낮아질수록 후순위 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 1회 유찰에서는 59,572,352원, 2회 유찰에서는 312,227,322원입니다. 이 금액을 매수인이 인수하는 것은 아니지만, 배당의 실제 순위와 세금 압류의 우선관계는 반드시 확인해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 회수되는 구조라면 매수인 인수 위험은 제한적인 물건입니다. 다만 신건 감정가가 시세 대비 적정한지는 별도의 가격 검증이 필요합니다. 권리만 보고 곧바로 입찰하기보다는 임차인 배당, 세금, 실제 점유, 토지 규제와 가격을 모두 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.