수원지방법원 2026타경50040. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 일대 퍼스트프라자 1층 106호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(소매점)입니다. 현황은 거북섬홍보관의 일부로 이용되고 있어 일반적인 독립 소매점과 동일한 방식으로 수익성을 평가하기에는 확인할 사항이 있습니다.

소유자는 성예원이며, 2021년 3월 9일 883,258,000원의 거래가액으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 명의로 채권최고액 696,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 중소기업은행이 605,264,588원을 청구하여 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 근저당권과 경매개시결정의 소멸 관계는 비교적 명료하지만, 상업용 부동산의 가격과 실제 점유관계는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 말소, 점유관계는 확인

이 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 696,000,000원이며 채무자는 소유자 성예원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2026년 1월 5일 접수된 중소기업은행의 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기로서 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 신탁등기는 2021년 3월 9일 말소된 이력이 확인됩니다.

② 가격 분석 — 849,000,000원이 적정한가?

현재 최저매각가는 감정가와 같은 849,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액을 기준으로 입찰이 진행됩니다.

소유자의 과거 등기상 거래가액은 883,258,000원입니다. 다만 이는 현재 시세가 아니라 과거 소유권이전 당시의 거래가액입니다. 이 금액과 현재 최저가의 차이만으로 할인 여부나 투자수익을 판단해서는 안 됩니다.

1회 또는 2회 유찰 시 최저매각가는 각각 679,200,000원, 543,360,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 그러나 감정가 대비 할인율이 높다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실제 적정 가격은 상가의 임대수익, 점유 상태, 독립 사용 가능성 및 주변 거래사례에 따라 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 849,000,000원 가정)

매각가 849,000,000원에서 추정 집행비용 10,890,000원을 공제하고 중소기업은행에 채권최고액 기준 696,000,000원을 배당하면 소유자 잔여액은 142,110,000원으로 계산됩니다. 실제 청구금액은 605,264,588원으로 배당표의 채권최고액과 다릅니다. 따라서 실제 확정채권액·집행비용·당해세·우선변제 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

현재 신건에서는 채권최고액 기준 전액 배당이 가능하고, 소유자 잔여액도 142,110,000원으로 산정됩니다. 1회 유찰 시 채권자 미배당은 25,992,000원, 2회 유찰 시에는 160,473,600원으로 증가합니다.

다만 이 미배당 금액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며, 곧바로 낙찰자가 인수해야 하는 금액을 의미하지 않습니다. 현재 확인된 권리 기준의 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됩니다. 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 매수인 부담은 추가 조사 후 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 소재 시화나래초등학교 북서측 인근입니다. 주위에 근린생활시설·위락시설·숙박시설·아파트단지·수변시설·공원 등이 혼재하는 해안상가지대로, 감정평가상 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 2020.12.18 사용승인된 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 페어그라스 샤시 구조입니다.
• 설비. 공동위생설비·급배수시설·승강기·화재탐지 및 방재설비·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 도로 접근. 북동측으로 폭 약 25m, 동남측 일부는 폭 약 10m의 포장도로와 접하며, 북서측 및 남서측은 공원 내 광장과 보행자도로에 접합니다.
• 토지 현황. 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 1,818.9㎡입니다. 공시지가는 3,252,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 해당 면적은 전체 토지에 관한 것으로 106호의 개별 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·반월특수지역·성장관리권역· 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 표시됩니다. 해당 호실의 거래 및 이용에 적용되는 구체적인 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 공부상 소매점인 공간이 거북섬홍보관의 일부로 이용되고 있어 실제 사용 상태와 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 해안상가지대의 근린생활시설로서 주변 상권의 영업수요와 공실 수준에 영향을 받을 수 있습니다. 실제 거래 및 임대수익이 확인되지 않았으므로 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유관계 확인. 거북섬홍보관을 누가 운영·사용하는지, 소유자와 실제 사용자의 관계가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 임대차계약서, 사업자등록, 점유 개시 시점, 보증금 및 대항력 관련 사항을 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 임차인이 존재하지 않는다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현황 이용 종료 가능성. 거북섬홍보관의 일부로 사용 중인 공간을 낙찰 후 독립적인 소매점으로 이용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 전유부분·대지권 확인. 집합건물 1층 106호의 전유면적, 대지권 비율, 건축물대장 및 집합건물 관리관계를 원본 서류로 대조해야 합니다. 사건상 대지 표기와 감정평가상 근린생활시설 용도도 함께 확인해야 합니다.
• 상권·임대수익 검증. 주변 유사 상가의 최근 매매사례와 실제 임대료, 관리비, 공실 여부를 조사하여 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 679,200,000원, 2회 유찰 시 543,360,000원으로 낮아지는 시나리오를 검토하되, 실제 시장가치 확인 없이 할인율만 보고 응찰하지 않아야 합니다.
• 관리비·공과금. 집합상가의 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 미납 공과금·공용시설 관리관계를 확인해야 합니다.
• 토지거래 허가 및 이용제한. 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 표시된 지역이므로 해당 경매 취득과 취득 후 이용에 구체적으로 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조하고 매각기일까지 새로 발생한 권리관계나 절차 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 중요한 것은 실제 사용과 가격”

시흥 정왕동 퍼스트프라자 1층 106호는 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매 물건입니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리관계가 비교적 명확하고, 신건 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다.

하지만 이 물건의 본질적인 판단 요소는 단순한 근저당 말소 여부가 아닙니다. 공부상 소매점인 공간이 실제로는 거북섬홍보관의 일부로 이용되고 있으며, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 여기에 현재 최저매각가 849,000,000원을 뒷받침할 최근 거래가격과 임대수익 검증도 필요합니다.

1회·2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그 자체가 시세 대비 저가 매수를 보장하지 않습니다. 실제 점유 및 사용 가능성을 확인하고, 주변 상가 거래·임대수익을 기준으로 적정가치를 판단해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유·용도·가격 검증이 필요한 신건입니다. 현 단계에서는 무리한 응찰보다 임대관계와 시장가치를 확인하는 것이 우선이며, 종합 판단은 C등급입니다.