* 등기상·배당모형상 인수액입니다. 현장조사에서 폐문부재로 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자 및 임차권 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
수원지방법원 2026타경50050. 경기도 안산시 상록구 부곡동의 통칭 드림빌7차 다세대주택 제1동 3층 302호입니다. 소유자는 이경근이며, 2009년 4월 21일 거래가액 1억 6,000만원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2014년 6월 25일 반월농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025년에는 경기신용보증재단·농협은행·반월농업협동조합·소상공인시장진흥공단의 가압류와 세무서 압류가 추가됐습니다. 그러나 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당권은 2026년 10월 22일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
여기서 반드시 구분할 점이 있습니다. 등기부상 인수할 권리가 없다는 사실과 실제 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 미상이므로, 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 점유·보증금 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 640-9 제1동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 부곡로5길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상 면적 70.97㎡ · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2008.09.09 사용승인 · 방3, 주방, 거실, 욕실2 |
| 단지명 | 드림빌7차 · 총 8세대 |
| 소유자 | 이경근 (2009.04.21. 거래가액 160,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 반월농업협동조합 / 97,527,364원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.25. 을구 4번 근저당권 · 반월농업협동조합 · 채권최고액 114,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후 권리는 매각소멸
핵심은 2014년 6월 25일 근저당권입니다. 반월농업협동조합의 채권최고액 114,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 경기신용보증재단·농협은행·반월농업협동조합·소상공인시장진흥공단의 가압류와 동안산세무서의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
기준 근저당권은 2026년 10월 22일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리이전은 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 기존 권리의 귀속이 바뀐 것입니다. 따라서 말소기준일은 여전히 2014년 6월 25일입니다.
② 시세 비교 — 거래 면적이 달라 가격 판단은 보수적으로
드림빌7차의 거래 자료는 2건이며, 확인된 거래 면적은 모두 41.98㎡입니다. 반면 이번 경매물건의 비교 대상 면적은 70.97㎡입니다. 면적이 일치하지 않으므로 동일 면적의 직접적인 시세 비교로 받아들여서는 안 됩니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 41.98㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2022.08 | 41.98㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.98㎡ | 2건 | 92,500,000원 |
기재된 최근 12개월 평균 거래금액은 98,000,000원(1건)이고, 최신 거래금액 역시 98,000,000원으로 표시됩니다. 최저가 166,000,000원과의 단순 비교비율은 169.4%입니다. 전체 거래 평균 92,500,000원과 비교한 비율도 179.5%로 표시됩니다.
다만 여기에는 두 가지 주의사항이 있습니다. 첫째, 대상 면적 70.97㎡와 거래 표본 41.98㎡가 일치하지 않습니다. 둘째, 최신 거래월은 2024년 10월로 표시되어 있어 2026년 11월 기준 최근 12개월이라는 집계기간과 맞지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 98,000,000원이라는 수치의 실제 집계기간도 재확인이 필요합니다.
거래표본 내에서는 2022년 8월 87,000,000원에서 2024년 10월 98,000,000원으로 상승했고, 기재된 추세 지표는 +12.6%입니다. 이는 해당 거래표본의 과거 대비 변화이며, 2026년 현재 시장의 상승세를 의미한다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,124,000원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 | 59,317,012원 | 38,876,000원 |
| 4. 가압류 · 반월농업협동조합 | 14,982,976원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,157,254원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 166,000,000원에서 집행비용 3,124,000원을 공제하면 배당재원은 162,876,000원입니다. 이 중 근저당권에 114,000,000원, 경기신용보증재단에 10,000,000원, 농협은행에 38,876,000원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 반월농업협동조합과 소상공인시장진흥공단은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
채권자 총 청구액 204,457,242원 · 예상 총배당 162,876,000원 · 예상 미배당 41,581,242원. 미배당은 후순위 채권자의 회수 부족액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 동안산세무서 압류 관련 실제 세액, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡동 행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·근린상가·공원 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택이며 2008년 9월 9일 사용승인됐습니다. 외벽은 적벽돌쌓기, 창호는 PVC 새시 이중창호입니다.
- 설비. 급·배수시설, 위생설비, 도시가스 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 방3·주방·거실·욕실2의 이용상태로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 256.2㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 남서측으로 소로에 접하고 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 입찰 시점의 최신 고시를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 별도 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2건이며 모두 41.98㎡로 대상 면적 70.97㎡와 차이가 있습니다. 동일 면적의 최근 거래자료가 부족해 환금성과 적정가격을 판단할 근거가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차관계 확인. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대 확인, 실제 점유자 탐문, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 대항력 발생 시점을 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수 위험을 완전히 배제하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 소유자 또는 제3자의 실제 점유 여부를 확인하고, 임차인이 발견되면 대항력과 우선변제권을 별도로 분석해야 합니다. 등기상 인수액 0원만으로 명도 부담까지 없다고 판단하면 안 됩니다.
- 근저당권 잔액 확인. 채권최고액 114,000,000원과 신청채권 청구액 97,527,364원이 다릅니다. 실제 피담보채권 잔액과 2026.10.22. 권리이전 이후의 채권자 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 세금·배당 검증. 동안산세무서 압류 및 당해세, 집행비용, 임차인 최우선변제 여부를 확인하세요. 예상배당표는 확정 배당표가 아니므로 실제 배당요구와 채권잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 동일 면적 시세 확보. 현재 거래자료는 41.98㎡에 집중되어 있습니다. 대상 70.97㎡와 유사한 면적·층의 거래를 추가 확인하고, 2024.10 최신 거래일과 최근 12개월 평균 집계기간의 불일치도 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구 등 토지이용계획을 확인하고, 토지거래허가구역 지정의 연장·변경 여부를 입찰 시점 기준으로 점검하세요.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 누수·결로·설비 상태 및 공용시설 유지관리 상태를 확인하세요. 감정평가상 공부와 차이가 없다는 사실만으로 실제 내부 상태까지 보장되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 확인자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 점유 위험 0원”
이 물건은 권리 순위만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2014년 6월 25일 반월농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인 인수권리는 없으며 배당모형상 인수액도 0원입니다.
하지만 임대관계는 미상입니다. 폐문부재로 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았으므로, 실제 임차인과 점유자가 없는지 반드시 추가 조사해야 합니다. 확인된 임차인 등재가 없다는 이유만으로 명도와 보증금 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 최저가는 최근 거래 참고금액의 169.4%로 표시되지만, 대상 70.97㎡와 거래 표본 41.98㎡는 면적이 다르고 최신 거래일도 2024년 10월입니다. 최근 12개월 평균이라는 집계값의 시점도 다시 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리 순위는 합격, 임대관계는 미확인, 가격은 검증 보류. 이 물건의 입찰 판단은 단순히 등기부가 깨끗하다는 사실보다 실제 점유·임대차 확인과 동일 면적 시세 확보에 달려 있습니다. 두 가지가 확인되기 전까지는 신건 가격을 서둘러 추격하지 않는 보수적인 접근이 적절합니다.
