수원지방법원 2026타경50077. 경기도 안산시 단원구 고잔동 539-13, 고잔1길 67에 위치한 집합건물 3층 301호 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설이며, 중앙역 북동측 인근에 자리합니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕으로 지하 2층·지상 5층 규모이고 사용승인일은 1992년 3월 20일입니다.

현재 소유자는 김마옥 씨입니다. 2023년 1월 19일 교환으로 소유권을 이전받았고, 같은 해 3월 16일 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 2억 6,640만 원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 안산시 압류와 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 임차관계가 단순하게 정리된 상황이 아닙니다. 명세서상 점유자 ‘컨설팅’이 기재돼 있고 사용 구분은 주거로 표시되어 있는데, 감정평가상 물건 이용상태는 근린생활시설입니다. 보증금과 전입일이 확인되지 않는 만큼 점유·임대차 확인이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 기준, 후순위 압류는 소멸

핵심은 2023년 3월 16일의 근저당권입니다. 을구 12번 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 채권최고액은 266,400,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 2021년 3월 5일 설정된 하나은행 근저당권은 2023년 3월 16일 말소됐고, 같은 날 수원화성오산축산업협동조합의 새로운 근저당권이 설정됐습니다. 2023년 1월 20일 하나은행이 신청했던 과거 임의경매는 2023년 2월 1일 취하됐습니다. 따라서 과거 경매개시결정과 현재 경매의 권리관계를 혼동하면 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 대항력 가능·미상

명세서상 점유자 ‘컨설팅’이 확인됩니다. 사용 구분은 주거로 기재돼 있지만, 감정평가상 물건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 0원으로 기재된 부분만으로 임대차가 없다고 결론 내리면 안 됩니다.

보증기관의 대위변제나 임차인 지위 승계로 인한 중복 신고에 해당하는 표시는 없습니다. 따라서 보증기관 승계 건으로 임차보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 점유자 자체의 임대차관계가 미확정이므로, 확인되지 않은 보증금과 인도 문제는 별도 위험으로 남습니다.

③ 가격 판단 — 신건 3억 원, 시세 메리트는 검증 전

현재 최저매각가는 감정가와 같은 300,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 즉 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다.

이 물건은 근린생활시설입니다. 아파트나 주거용 부동산의 거래가격을 그대로 적용할 수 없으며, 같은 용도·입지·규모의 근린시설 거래가격을 기준으로 평가해야 합니다. 현재 확인 가능한 비교 실거래 수치가 없으므로 감정가 3억 원이 시장가격보다 저렴한지, 혹은 비싼지 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)

위 배당은 근저당권 채권최고액을 채권액으로 적용한 추정입니다. 사건 청구액 238,754,158원과 근저당권 채권최고액 266,400,000원은 서로 다른 기준입니다. 실제 대출잔액과 이자·비용 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시 배당 시나리오 — 낮은 가격은 채권자 미배당 증가

신건 3억 원에서는 집행비용과 근저당권 배당을 반영하고도 소유자에게 28,600,000원이 남는 구조입니다. 반면 1회 유찰 시 근저당권 미배당액은 30,560,000원, 2회 유찰 시에는 77,888,000원으로 증가합니다. 유찰에 따른 가격 하락은 매수인에게 무조건 유리한 상황이 아니라 담보채권자의 회수 부족이 커지는 상황이기도 합니다.

⑥ 관리비·입지·건물 상태 — 실제 취득비용에 영향을 주는 부분

• 입지. 중앙역(수인분당선) 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역 중앙역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 남측으로 폭 12m 포장도로에 접합니다.
• 지역지구. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지이용계획상 중로3류(폭 12m~15m) 저촉 사항이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕이며 외벽은 외장타일, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 및 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사항은 있으나 감정평가서에는 본건이 해당되지 않는다고 기재되어 있습니다. 건물 전체와 해당 호실을 구분해 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설이므로 주거용 부동산과 다른 수요층을 가집니다. 실제 거래가격, 임대수요, 공실 및 관리비 부담을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 명세서상 ‘컨설팅’의 실제 점유 여부, 점유 목적, 전입신고 및 임대차계약 관계를 확인하세요. 사용 구분 주거와 감정평가상 근린생활시설의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 보증금 0원 기재만으로 임차보증금이 없다고 단정하지 마세요. 보증금·전입일·확정일자 미상 상태를 해소한 후 대항력과 우선변제권을 판단해야 합니다.
• 명도 위험. 실제 점유자가 확인되면 인도 협의와 명도 절차를 검토해야 합니다. 배당표상 인수액 0원만으로 점유자 인도 문제가 해결되는 것은 아닙니다.
• 관리비 확인. 신고된 9,422,090원의 상세 내역과 공용부분 해당액을 확인하세요. 공용부분 관리비는 매수인 부담 가능성이 있으므로 입찰자금에 별도 여유를 두는 것이 필요합니다.
• 건물 상태. 집합건축물대장상 위반건축물 등재 여부와 해당 호실의 실제 적용 여부를 대조하고, 현장 이용상태 및 내부 구조를 확인하세요.
• 상업시설 수익성. 근린시설의 실제 임대 여부, 공실, 임대료와 주변 유사 물건 거래가격을 확인하세요. 감정가 3억 원을 곧바로 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 입찰가 산정. 취득세 등 제반 취득비용, 명도비용, 관리비 인수 가능액을 반영한 총투입비용을 기준으로 입찰 상한을 설정하세요.
• 배당 확인. 사건 청구액 238,754,158원과 채권최고액 266,400,000원을 구분하고, 실제 채권잔액 및 최종 배당관계를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 인도는 별개다”

수원지방법원 2026타경50077은 권리의 기준점 자체는 명확합니다. 2023년 3월 16일 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 3억 원을 기준으로 한 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순히 인수금 없는 안전한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다. 명세서상 점유자 ‘컨설팅’의 보증금과 전입일이 미상이고, 주거로 기재된 사용 구분과 근린생활시설이라는 감정평가상 이용상태도 확인이 필요합니다. 여기에 남가프라자 상가번영회가 신고한 미납관리비 9,422,090원은 공용부분에 해당할 경우 매수인에게 추가 부담이 될 수 있는 현실적인 위험입니다.

가격 역시 감정가 3억 원이 최저가인 신건이라는 사실만으로 투자 메리트를 인정할 수 없습니다. 근린시설의 실거래와 임대수익을 확인할 수 있는 비교 기준이 확보되어야 합니다. 등기상 권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유·관리비·가격 검증은 아직 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낮은 가격이 아니라 실제 인수비용과 임대차 위험을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.