수원지방법원 2026타경50091. 경기도 안산시 단원구 와동 정상캐슬 1층 101호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 180,000,000원입니다. 현재 소유자는 표상진으로, 2021.04.30. 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권 중심 경매와 다릅니다. 등기된 과거 은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 중요한 것은 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 임차인의 보증금이 최저가보다 크다는 사실만 보면 위험해 보이지만, 확약으로 실제 매수인에게 남는 부담은 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 125-1 정상캐슬 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 와동로6안길 11-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 건물 중 1층 101호 |
| 건물 사용승인 관련 | 2014.02.07. 준공 · 정상캐슬(125-1) · 7세대 |
| 소유자 | 표상진 (2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 말소기준권리 | 2026.01.09. 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 송재훈 · 임차보증금 180,000,000원 · 주택전부 |
| 대항력 포기 확약 | 2026.09.22. 주택도시보증공사 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준권리
말소기준권리는 2026.01.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 설정된 은행 근저당권들은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 2026.06.19. 안산시의 압류는 말소기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 확약이 인수액을 바꾼다
등기부에서 독립적인 임대차계약과 임차보증금이 확인되는 실제 임차인은 송재훈 1명입니다. 보증금은 180,000,000원이며 주택전부를 임차한 것으로 등기돼 있습니다. 주택도시보증공사는 해당 보증금반환채권의 승계인으로 확인되므로 별도의 임차보증금 180,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 권리자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
송재훈 주택전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.04.09. 확정 2021.03.15. 임차권등기 2024.05.01. |
180,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 승계 확인 확약 적용 실질 인수 0원 |
|
주택도시보증공사 송재훈 보증금반환채권 승계인 |
원임차인 권리 승계 | 별도 합산 없음 |
승계인 대항력 포기 확약 독립된 추가 임차인 아님 |
매각물건명세서에 나타나는 ‘주택도시’, ‘송재훈의’ 등의 불완전한 표기는 별개의 독립적인 임차인으로 확정할 수 없습니다. 송재훈과 동일한 전입·확정일자 또는 주택도시보증공사의 승계 관계가 연결되므로 중복 보증금으로 계산하지 않습니다. 다만 별도 점유자가 실제 존재하는지는 확인이 필요합니다.
예상배당에서는 집행비용 3,278,000원을 제외한 173,722,000원이 임차보증금 우선변제에 배정됩니다.
따라서 배당 부족분은 6,278,000원입니다. 대항력을 유지하고 잔존 보증금반환청구권을 행사하는 경우라면 이 금액이 매수인 인수액이 될 수 있습니다.
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담은 임차보증금 규모에 가깝게 유지됩니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다고 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.
- 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기
- 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권 포기
- 임차권등기 말소에 동의
송재훈 보증금 관련 실질 인수액: 0원
별도 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 경우에는 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다. 현재 확인된 실제 임차인 1명 외에 독립적인 임차인이 존재하는지, 불완전한 명세서 표기가 단순 승계 관계를 나타내는지 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,278,000원 |
| 1. 송재훈 임차보증금 우선변제 | 180,000,000원 | 173,722,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 추정에 따른 금액입니다. 주택도시보증공사는 송재훈의 보증금반환채권 승계인이므로 임차보증금 우선변제 항목과 신청채권자 항목을 서로 독립된 보증금 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 신청채권자 항목의 예상배당 0원은 해당 항목에 별도 배당이 배정되지 않았다는 계산 결과이며, 승계인인 주택도시보증공사가 실제로 아무 배당도 받지 않는다는 의미로 단정할 수 없습니다. 실제 배당 수령주체와 순위는 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
그러나 대항력 포기 및 잔존 반환청구권 포기 확약이 적용되므로, 송재훈 보증금에 관해서는 실질 인수액 0원으로 판단합니다. 명목상 미배당액을 매수인 추가 취득비용으로 그대로 더하면 확약의 효과를 반영하지 못한 계산이 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락해도 확약 효과는 유지
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 명목 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 177,000,000원 | 6,278,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 141,600,000원 | 41,182,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 113,280,000원 | 69,105,920원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 증가해 매수인의 실질취득 부담은 크게 줄어들지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 송재훈 보증금에 대한 잔존 반환청구권 포기 확약이 존재하므로 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 보증금의 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원입니다.
다만 유찰로 최저가가 하락하는 것과 시장가격보다 저렴해지는 것은 별개의 문제입니다. 이 물건은 현재 확인된 동일 조건 실거래 비교가격만으로 적정 시세를 확정하기 어려우므로, 특정 회차의 가격을 곧바로 저가 매수 기회라고 단정할 수 없습니다.
정상캐슬은 7세대 규모의 다세대주택이며, 비교 가능한 최근 실거래가격을 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 권리 인수 위험이 해소됐다는 사실만으로 감정가 177,000,000원이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
⑤ 시세·환금성 — 7세대 소규모 다세대의 가격 검증
정상캐슬(125-1)은 2014.02.07. 준공된 7세대 규모의 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 달리 동일 건물 내에서 직접 비교할 수 있는 거래 사례가 제한적일 수 있습니다. 따라서 가격 검증에서는 동일 건물 거래뿐 아니라 주변의 유사한 다세대주택 거래와 개별 호실의 조건을 함께 살펴봐야 합니다.
| 건물명 | 정상캐슬(125-1) |
|---|---|
| 세대수 | 7세대 |
| 준공일 | 2014.02.07. |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상 4층 |
| 해당 호실 | 1층 101호 |
| 감정가 | 177,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 177,000,000원 |
| 과거 소유권 취득 거래가액 | 180,000,000원 (2021.04.30. 등기) |
| 최근 시세 판단 | 주변 유사 다세대주택의 최근 거래 및 현장 시세 확인 필요 |
특히 7세대 소규모 다세대는 동일 건물 실거래 표본이 제한될 수 있어 최근 거래시점·전용면적·층·건물 상태가 유사한 사례를 우선 비교해야 합니다. 적정 시세를 확인하기 전에는 신건 최저가뿐 아니라 유찰 후 최저가에 대해서도 '시세보다 저렴하다'고 단정하지 않는 것이 타당합니다.
⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 와동중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 샷시 창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 공동현관보안설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 부지 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 세장형 주거용 건부지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 포함됩니다.
- 문화재·교육환경. 와동중학교 상대보호구역과 사세충렬문 관련 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 관련 제한사항은 실제 이용계획에 따라 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다. 해당 기간이 지난 만큼 입찰 시점의 지정 현황과 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택이므로 대단지 아파트에 비해 동일 조건 거래사례 확보가 어려울 수 있습니다. 1층 호실의 채광·사생활·습기·건물 관리 상태 등 개별 조건이 실제 매도가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 확약서 원본 확인. 2026.09.22. 제출된 확약서의 효력과 적용 범위를 확인해야 합니다. 특히 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 원본과 일치하는지 점검하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 7번 송재훈의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사가 동의한 말소 절차가 실제로 이행될 수 있는지 확인하세요.
- 실제 임차인 및 점유관계 확인. 확인된 임차인은 송재훈 1명이지만, 명세서의 불완전한 표기가 별도 점유자를 가리키는지 확인할 필요가 있습니다. 확약 밖의 점유자는 대항력과 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
- 승계채권 중복 계산 방지. 주택도시보증공사는 송재훈의 임차보증금반환채권 승계인입니다. 송재훈의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 독립된 두 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 배당금과 인수액 구별. 현재 예상 미배당액은 6,278,000원이지만, 확약 적용 시 송재훈 보증금 관련 실질 인수액은 0원입니다. 최종 배당 결과와 확약 이행 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 적정 시세 확인. 신건 최저가 177,000,000원을 기준으로 유사 면적·준공연도·층 조건의 주변 다세대주택 실거래를 비교하세요. 과거 소유자 취득가액만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
- 1층 현장점검. 채광, 환기, 습기, 외부 시선, 출입 동선, 실내 하자 및 불법 구조변경 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비, 공용부분 부담, 수도·전기·가스 관련 미납 사항 등을 관리주체에 확인하세요.
- 점유자 명도 계획. 임차보증금 반환채무를 인수하지 않는 것과 실제 점유자로부터 부동산을 인도받는 것은 별개입니다. 현재 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 위험은 완화, 가격 판단은 보류
- 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약 제출
- 송재훈 보증금 관련 실질 인수액 0원 판단
- 과거 은행 근저당권은 이미 말소
- 후순위 안산시 압류는 매각으로 소멸
- 감정평가상 위반건축물 및 공부와의 차이 없음
- 180,000,000원의 선순위 임차보증금이 있어 확약의 효력 확인이 중요
- 확약 밖의 별도 임차인·점유자가 있다면 인수 위험 별도 검토 필요
- 명세서의 불완전한 임차인 표기에 대한 원본 확인 필요
- 7세대 소규모 다세대주택의 환금성과 적정 시세 검증 필요
- 1층 호실의 개별 상태와 명도 비용 불확실성
- 신건 최저가가 현재 시장가격보다 유리하다는 근거는 아직 확인되지 않음
맺으며 — “보증금 1.8억보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건을 단순히 숫자로 보면 최저가 177,000,000원보다 선순위 임차보증금 180,000,000원이 크다는 점부터 눈에 들어옵니다. 일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득 부담이 줄지 않는 것이 핵심 위험입니다.
하지만 수원지방법원 2026타경50091에는 중요한 차이가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.09.22. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되면 송재훈의 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 모든 위험이 사라진 것은 아닙니다. 확약에 포함되지 않은 별도 점유자가 있는지, 임차권등기가 실제 말소될 수 있는지, 7세대 규모 다세대주택의 현재 시장가격이 어느 수준인지를 확인해야 합니다.
권리 측면에서는 확약으로 핵심 인수 위험이 상당 부분 완화됐지만, 가격과 점유관계가 충분히 검증됐다고 보기는 어렵습니다. 종합 평가는 C등급으로, 확약의 효력 및 점유관계 확인과 시세 검증을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
