수원지방법원 2026타경50105. 경기도 시흥시 배곧동 229-1, 배곧유호엔씨티2차 3층 328호입니다. 사건 분류는 다세대이지만 감정평가상 이용상태는 업무시설 중 오피스텔입니다. 이 물건은 일반적인 근저당권 실행 경매와는 다른 특징이 있습니다. 임차보증금 94,500,000원을 지급받지 못한 임차권자가 있고, 그 채권을 승계한 주택도시보증공사가 직접 강제경매를 신청한 구조입니다.

등기부에는 안영은의 주택임차권이 2024년 6월 17일 접수되어 있습니다. 임대차보증금은 94,500,000원이며, 최초 계약 보증금 90,000,000원에서 2022년 4월 23일 4,500,000원이 증액된 내역입니다. 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 등기되어 있으므로 단순히 경매가 진행된다는 이유만으로 인수위험이 없어진다고 보면 안 됩니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 중요한 확약이 있습니다. HUG가 2026년 6월 1일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 실제 매각과정에서 이행되는지를 확인하는 것이 이번 물건의 첫 번째 관문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — HUG 확약은 핵심이지만, 말소와 점유 확인이 남는다

핵심 임차권은 안영은의 94,500,000원입니다. 등기부상 임대차계약은 2020년 5월 8일, 주민등록 및 점유개시는 2020년 6월 1일로 기재되어 있습니다. 최초 확정일자는 2020년 5월 8일이고, 2022년 4월 23일 증액된 4,500,000원에 대해서는 2022년 4월 28일 확정일자가 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2024년 6월 17일 접수되었습니다.

여기서 중요한 것은 임차권등기가 현재 존재한다는 사실과 확약에 따라 말소하기로 했다는 사실을 구분하는 것입니다. 확약서 제출만 확인하고 끝내지 말고, 매각물건명세서의 최종 내용과 실제 임차권등기 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.

또한 매각물건명세서에는 '주택도시' 명의의 별도 점유기재가 있습니다. 전입일·확정일자·보증금이 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 주택도시보증공사는 안영은의 임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 이를 별도의 94,500,000원 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 '주택도시' 명의 점유기재가 승계채권자 관련 기재인지, 별도의 점유관계인지 원본 명세서로 대조할 필요가 있습니다.

* 94,500,000원은 HUG가 승계한 안영은 임차권에 대한 금액입니다. 500,000원 별도 임차관계와 보증금 미상 점유기재에는 확약을 자동 적용하지 않습니다.

한편 2019년 1월 8일 설정된 하나자산신탁 등기는 2019년 3월 5일 신탁재산 귀속에 따른 말소가 확인됩니다. 소유권은 김민석에게 이전되어 있습니다. 2022년 4월 15일에는 민간임대주택 등기가 접수되어 있으므로, 임대의무기간 및 임대사업자 관련 의무가 현재 어떤 상태인지도 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 시세보다 저렴한지는 아직 단정할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 99,000,000원이며 유찰 없이 신건으로 진행됩니다. 다만 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래가나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않으므로, 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

이번 물건은 가격 할인 여부보다 먼저 임차권 확약의 실효성과 추가 점유관계를 확인해야 하는 사례입니다. 주된 임차권의 인수 위험이 해소된다는 전제 아래 신건 가격 9,900만원을 평가할 수 있지만, 주변 거래사례 확인 없이 이 가격을 저렴한 매입가격으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)

신건 매각가 99,000,000원을 가정하면 집행비용 2,182,000원을 제외하고, 별도 임차보증금 500,000원과 HUG 청구액 94,500,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 계산상 소유자에게 돌아가는 잔여액은 1,818,000원입니다.

이 배당안에서 HUG는 청구액 전액을 회수하므로 미배당액이 없습니다. 하지만 중요한 것은 유찰로 매각가가 낮아지는 경우입니다. HUG의 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 그럼에도 HUG는 확약서에서 잔존 보증금 반환청구권을 포기하기로 했으므로, HUG의 배당부족액 증가가 곧바로 매수인의 인수액 증가를 의미하지는 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — HUG 미배당과 매수인 인수는 별개

* 매수인 인수 0원은 HUG의 2026.06.01 확약이 유효하게 이행되고, 별도 500,000원 임차관계가 배당으로 정리된다는 전제입니다. 보증금 미상 점유기재 및 확약 외 권리에는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 배곧라라초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재한 업무지대로 평가되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 일반 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 3층 328호입니다. 지하층은 계단실·주차장·기계실, 1~2층은 근린생활시설, 3~17층은 업무시설로 이용되며 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 특징. 본건을 포함한 3층 오피스텔은 베란다 공간을 활용한 전용 테라스를 갖추고 있는 것으로 기재되어 있습니다. 개별 호실의 실제 사용상태와 테라스 이용범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 남측 약 35m, 동측 약 22m, 북측 약 15m 도로에 접하고, 서측 및 북동측에는 폭 약 8~10m의 보행자전용도로가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등에 해당합니다. 공시지가는 3,039,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 열병합 지역난방, 급배수·위생·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 업무시설로서 일반 아파트와 매수층 및 거래가격 형성 구조가 다를 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 환금성 및 시세 대비 가격 경쟁력은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026.06.01 제출된 확약서의 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 안영은의 승계 임차권 94,500,000원 전액에 적용되는지, 매수인에 대한 잔존채권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구가 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 임차권등기는 현재 2024.06.17 접수된 상태입니다. 확약서 제출과 실제 말소는 다르므로 매각물건명세서 최종본 및 낙찰 이후 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 별도 500,000원 임차인 확인. '안영은의'로 표시된 임차관계의 실제 성명, 점유 범위, 배당요구 및 확약 적용 여부를 확인하세요. HUG의 확약이 이 항목까지 자동으로 확대되는 것은 아닙니다.
• 주택도시 명의 점유 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않는 점유기재입니다. HUG 승계채권자 관련 표시인지 별도 점유자인지 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 담보권 상세 확인. 등기부 요약상 담보권 1건이 표시되어 있으므로 권리자·접수일·채권최고액 및 순위를 원본 등기부에서 확인하세요. 확인 전에는 말소기준권리와 권리소멸 범위를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.04.15 접수된 민간임대주택 등기가 있습니다. 임대의무기간, 임대사업자 지위 및 관련 의무의 존속 여부를 확인하고 매각 후 승계되는 의무가 있는지 검토해야 합니다.
• 실제 점유 및 명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 거주자, 임차인, 공실 여부와 열쇠 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 시설. 오피스텔의 관리비 체납액과 공용부분 부담 여부, 지역난방 및 전용 테라스의 실제 이용상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 시세와 환금성. 감정가 99,000,000원만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래 및 임대수요를 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 결정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 함께 대조하세요. 특히 임차권과 담보권의 접수순위가 핵심입니다.

맺으며 — “HUG 확약은 핵심 위험을 줄이지만, 모든 위험을 지우지는 않는다”

이 물건의 가장 큰 부담은 94,500,000원의 선순위 임차권이었습니다. 그러나 HUG가 승계인으로서 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차권에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 신건 가정에서도 HUG 청구액은 전액 배당되므로 배당부족 문제도 발생하지 않습니다.

다만 별도 500,000원 임차관계에는 대항력과 우선변제권이 표시되어 있고, 보증금 미상 점유기재도 남아 있습니다. HUG의 확약을 이들 관계에까지 확대 적용해서는 안 됩니다. 민간임대주택 등기와 담보권 상세도 확인이 필요합니다.

가격 역시 감정가 99,000,000원이 그대로 최저가인 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 유찰될 경우 HUG의 미배당액은 증가하지만, 확약에 따른 매수인 인수 포기와는 별개로 봐야 합니다.

최종 판단은 ‘주된 임차권은 확약으로 인수 0원 처리 가능, 별도 점유·임대등록·담보권은 추가 검증 필요’입니다. 확약서 원본과 실제 말소 가능성을 확인하고, 별도 임차관계 및 담보권의 선후관계까지 정리한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 권리관계가 모두 확인되기 전에는 신건 최저가 9,900만원을 안전한 취득가격으로 단정하지 않는 것이 좋습니다.