수원지방법원 2026타경50126. 경기도 안산시 상록구 사동 안산고잔6차푸르지오 616동 19층 1902호의 강제경매 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 846,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 대상 아파트는 전용면적 141.952㎡, 지상 24층 건물의 19층에 위치합니다.

소유자 이아름은 2021년 3월 31일 거래가액 665,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사가 채권최고액 352,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2023년 국을 권리자로 하는 추징보전 가압류가 등기됐고, 2026년 법무법인 율성을 채권자로 하는 강제경매가 개시됐습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 추징보전의 법적 성격과 점유관계는 별도로 확인해야 하는 사안입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 기준, 추징보전은 확인

말소기준은 2021년 3월 31일 설정된 삼성생명보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 352,000,000원이며, 이보다 늦게 등기된 국의 가압류와 법무법인 율성의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

임차인 신고 내역은 없으나, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 소유자의 등기상 주소가 본건과 일치하더라도 실제 점유를 확정하는 근거는 아닙니다.

② 시세 비교 — ‘신건은 최근 평균 이상’의 근거

안산고잔6차푸르지오 동일 면적대인 전용 141.95㎡의 실거래 12건을 비교합니다. 전체 거래 평균은 803,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 815,000,000원과 최신 거래가 855,000,000원을 함께 고려해야 합니다.

최근 12개월 평균 및 거래 건수는 집계된 시세 지표 기준입니다. 개별 실거래 내역의 최신 거래월은 2025.12이며, 해당 거래가격은 855,000,000원입니다.

가격을 비교하면 판단이 명확해집니다. 최저매각가 846,000,000원은 전체 실거래 평균 803,750,000원의 105.3%, 최근 12개월 평균 815,000,000원의 103.8%입니다.

즉, 신건 최저가는 최근 평균보다 31,000,000원 높습니다. 반면 최신 거래가 855,000,000원보다는 9,000,000원 낮습니다. 최신 거래 한 건만 기준으로 삼으면 큰 차이가 없어 보이지만, 최근 평균을 기준으로는 할인된 가격이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 846,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 상황을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 삼성생명보험주식회사 근저당권은 채권최고액을 기준으로, 법무법인 율성은 신청채권액을 기준으로 반영했습니다.

집행비용은 추정치입니다. 삼성생명보험주식회사 배당은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 국의 추징보전액 1,852,926,735원은 확정 배당채권액으로 처리하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요

현재는 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 유찰 시나리오에서는 각각 감정가의 80%, 64%를 가정합니다.

유찰 시나리오는 가정에 따른 계산이며 향후 실제 매각가격이나 유찰 발생을 보장하지 않습니다. 채권자 배당은 국의 추징보전 가압류 등을 제외한 단순 모형입니다.

1회 유찰을 가정한 최저가는 676,800,000원, 2회 유찰을 가정하면 541,440,000원입니다. 두 금액 모두 최근 12개월 평균 실거래가보다 낮습니다. 그러나 유찰 이후 실제 응찰 여부는 경매 일정과 경쟁 상황에 따라 달라지므로, 반드시 새로운 매각조건을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 사동 소재 해양초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 분포하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 24층 아파트 중 19층이며, 위생설비·급배수설비·지역난방설비·승강기설비·소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 단지 규모. 1,790세대 아파트단지로 2005년 7월 21일 준공됐습니다. 같은 면적의 실거래 표본이 존재하지만, 거래가격에는 층과 시점에 따른 차이가 있습니다.
• 토지. 평탄한 부정형 토지에 조성된 아파트단지로, 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,268,000원/㎡입니다.
• 규제. 학교 관련 절대·상대보호구역, 성장관리권역, 대기관리권역 등 토지이용상 제한이 기재되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 내역도 있으므로 적용 여부와 지정기간을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래는 700,000,000원부터 875,000,000원까지 분포합니다. 거래사례가 존재하는 점은 긍정적이지만, 가격 편차가 있어 매도가격과 매도기간을 일률적으로 예측하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 신건 최저가 846,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 815,000,000원보다 높습니다. 최근 평균 대비 가격 메리트가 없다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
• 추징보전 가압류 확인. 갑구 4번의 국을 권리자로 하는 추징보전 가압류와 추징보전액 1,852,926,735원의 법적 성격, 매각 후 말소 처리, 배당·교부에 미치는 영향을 경매 원본 기록으로 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인, 전입세대, 확정일자 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 삼성생명보험주식회사 근저당권 설정일 2021.03.31을 기준으로 각 권리의 선후관계를 확인하고, 매각물건명세서에서 인수되는 권리 여부를 다시 점검해야 합니다.
• 배당표 신뢰범위. 삼성생명보험주식회사는 채권최고액 352,000,000원으로 계산됐고, 법무법인 율성의 신청채권액은 44,000,000원입니다. 실제 채권액과 배당순위는 확정된 배당자료를 통해 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 가정상 1회 유찰 가격은 676,800,000원, 2회 유찰 가격은 541,440,000원입니다. 다만 실제 유찰 여부와 이후 최저가의 변동은 새로운 매각공고로 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등의 미납 여부와 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 19층 1902호의 내부 관리상태, 누수, 설비, 향, 조망 및 실제 점유 상황을 확인해야 합니다. 동일 면적의 실거래가라도 개별 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 기록을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리 ≠ 확인할 위험이 없다”

이 사건은 삼성생명보험주식회사의 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리의 선후관계는 비교적 명확합니다.

그러나 이 물건을 단순한 권리 안전형 아파트로 단정해서는 안 됩니다. 국의 추징보전 가압류 1,852,926,735원이 등기되어 있고, 실제 임대관계와 점유 상태도 미상이기 때문입니다. 특히 추징보전액을 배당 계산에서 제외한 결과만으로 최종 배당이나 소유자 교부금이 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 역시 적극적으로 응찰할 근거가 충분하지 않습니다. 신건 최저가 846,000,000원은 최근 12개월 평균 815,000,000원보다 31,000,000원 높습니다. 최신 거래가 855,000,000원과는 가까운 수준이지만, 최근 평균 대비 할인 매력은 없는 상황입니다.

결론은 ‘권리의 말소 구조는 확인되지만, 가격 메리트는 부족하고 특수 권리·점유관계 검증이 필요하다’입니다. 추징보전 관련 법적 사항과 실제 점유 상태를 먼저 확인한 뒤, 최근 실거래 수준과 입찰가격을 함께 판단하는 접근이 적절합니다.