대전지방법원 2025타경11859. 천안시 서북구 쌍용동 일성아파트 309동 3층 301호입니다. 감정가는 194,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 135,800,000원입니다. 권리 흐름의 기준점은 2015.01.28. 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권 163,200,000원입니다. 이후의 권리는 말소기준보다 뒤에 놓이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
임차 관련해서는 박영민 1명이 조사됐습니다. 전입일은 2015.04.01.로 말소기준일 2015.01.28.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음이며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증금이 미상이라는 이유만으로 대항력을 인정할 수는 없고, 이 사건에서는 전입 시점 자체가 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11859 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 654 일성아파트 309동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3 · 욕실 겸 화장실2 · 주방 및 거실 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상18층 중 3층 · 사용승인일 1994.12.09. |
| 소유자 | 최병선 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 28,026,721원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2015.01.28. 을구 9번 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 163,200,000원입니다. 2024.03.13. 천안시 압류와 2025.06.10. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영민 | 2015.04.01. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인 1명. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 가격·입찰 구조 — 최저가만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 194,000,000원의 70%인 135,800,000원입니다. 그러나 이 사건에는 일반적인 최저가 비교보다 먼저 확인해야 할 조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 “신청채권자가 165,076,260원으로 매수신청 하였고, 입찰자는 그 이상의 금액으로 매수가격 신고를 하여야 함”이라고 명시되어 있습니다.
실거래 비교 자료는 없어 165,076,260원이 현재 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 최저매각가 자체가 아니라 실제로 신고해야 하는 금액과 별도 확인한 최근 실거래가 되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 163,200,000원 | 133,098,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 흥국생명보험주식회사 채권최고액 163,200,000원 중 133,098,800원이 배당되고 30,101,200원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
최저가가 더 내려갈수록 선순위 근저당의 미배당은 커집니다. 하지만 제공된 권리분석상 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍용초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 쌍용역(수도권 전철 1호선)이 있으며, 불당대로 등 간선도로 변 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 지상18층 중 3층 301호이며 사용승인일은 1994.12.09.입니다. 도시가스 난방·승강기·소화전·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 1,322,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 이용상황은 건축물현황도 등에 의거해 기재되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰금액 조건 최우선 확인. 최저매각가 135,800,000원이 아니라 신청채권자의 매수신청액 165,076,260원과 그 이상의 신고 조건을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 박영민 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황·명도 과정의 사실관계는 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 실거래 별도 확인. 최근 거래 자료가 없으므로 165,076,260원 이상의 응찰가가 시세 대비 유리한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 시 점유자 부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못한 만큼 수리비와 내부 상태를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 숫자가 있다
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.01.28. 흥국생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 박영민은 그 이후인 2015.04.01. 전입해 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 입찰가격 조건입니다. 한 차례 유찰돼 최저가가 135,800,000원까지 내려왔지만, 신청채권자가 165,076,260원으로 매수신청해 입찰자는 그 이상의 금액으로 신고해야 합니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 이를 “70% 가격의 저가매수 기회”로 단정할 수 없습니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 별도 검증. 이 사건은 이 두 문장을 분리해서 봐야 합니다.
