의정부지방법원 2025타경72785. 포천시 내촌면 음현리 10-32의 공장용 토지와 공장·창고 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 2·3은 공장 공실, 기호 4·5는 공장·창고로 이용 중이며, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다. 토지 면적은 2,286㎡이고 지목은 공장용지입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021년 10월 26일 가산농업협동조합의 근저당권 1,612,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당 2건, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 포천시 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 임차인 1명도 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72785 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 내촌면 음현리 10-32 · 경기도 포천시 내촌면 소리개길 86-56 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용 토지 및 공장·창고 |
| 이용상태 | 기호 2·3 공장(공실) · 기호 4·5 공장(창고) |
| 토지 | 공장용지 2,286㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이관식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,133,576,000원 / 1,045,452,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가산농업협동조합 / 1,513,750,742원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 컨테이너 2동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 가산농업협동조합 근저당권은 채권최고액 1,612,000,000원이며, 2022년 10월 27일 채무자가 주식회사창대분체기업으로 변경됐습니다. 이후 같은 조합이 설정한 근저당 260,000,000원과 104,000,000원, 신용보증기금 가압류 197,910,000원은 모두 후순위입니다. 포천세무서 압류와 국민건강보험공단 압류는 각각 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임재중 | 미상 | 2021.12.31 | 30,000,000원 | 2,400,000원 | 2025.08.14 신고 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임재중의 전입일 2021년 12월 31일은 말소기준일 2021년 10월 26일보다 늦으므로 대항력이 없고, 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,045,452,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,854,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 가산농업협동조합 | 1,612,000,000원 | 1,032,597,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 가산농업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 가산농업협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 197,910,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 12,854,520원과 1순위 근저당 배당 1,032,597,480원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권총액 2,173,910,000원 중 1,032,597,480원만 배당돼 1,141,312,520원이 미배당되고, 후순위 근저당·가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,045,452,000원 | 1,032,597,480원 | 1,141,312,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 731,816,400원 | 722,098,236원 | 1,451,811,764원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 512,271,479원 | 504,748,764원 | 1,669,161,236원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,045,452,000원으로 감정가 2,133,576,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 공장·창고는 토지의 형상·접면, 설비 상태, 전력 용량, 진입로, 실제 사용 가능 면적, 공실 상태와 지역별 수요에 따라 거래가격 편차가 큽니다.
이 사건은 동일 용도 실거래와 최신 거래가격을 이용한 비교가 불가능하므로, 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 현재 최저가 1,045,452,000원이 적정한지는 토지 2,286㎡와 각 공장동의 실제 상태, 임대 가능성, 제외 물건과 규제 영향을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 현장·입지·토지이용 메모
- 주위환경. 내촌중학교 동측 원거리에 위치하고, 주변은 공장·임야·농경지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 노선버스 정류장은 다소 원거리에 있습니다.
- 건물. 기호 2·3·4·5는 일반철골구조 판넬지붕 단층이며 외벽·내벽은 판넬, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기호 3·4에 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 기호 2·3은 공장 공실, 기호 4·5는 공장·창고로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 2,286㎡, 공업용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 229,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 환경·축산 제한. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있어 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공장동별 현황. 기호 2·3의 공실 상태와 기호 4·5의 창고 이용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차 범위. 임재중의 점유 부분과 실제 사용 용도, 인도 가능 시점, 배당요구 관련 서류를 확인하세요.
- 컨테이너 제외. 매각 제외 컨테이너 2동의 위치와 낙찰 후 처리 책임을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역의 업종별 영향을 검토하세요.
- 토지거래허가. 허가구역 적용 여부와 낙찰 이후 필요한 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 진입과 물류. 세로한면 도로의 폭·대형차 진입·회차 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 설비 상태. 위생설비 외 전기·급배수·소방·생산설비와 실제 가동 가능 상태를 별도로 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율보다 인근 공장용지와 공장·창고의 실제 거래·임대 사례를 우선 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 경계를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 자산 검증은 복잡
이 사건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다.
현재 최저가는 감정가의 49%지만, 공장·창고 일부가 공실이고 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다. 여기에 토지거래허가구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등 이용 제한도 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 실제 공장 활용가치와 규제·명도·제외 물건을 모두 반영한 적정 입찰가입니다.
