울산지방법원 2025타경12406. 울산광역시 북구 신천동에 위치한 신천효성해링턴플레이스아파트 103동 16층 1605호입니다. 전용면적은 84.1449㎡이며, 철근콘크리트구조 23층 건물의 16층에 자리합니다. 이 아파트는 914세대 규모로, 2018년 6월 준공됐습니다.

등기부상 소유자는 박수용입니다. 2018년 10월 10일 거래가 286,800,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사하나은행의 채권최고액 247,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 여러 대부업체의 근저당권과 전세권이 설정됐으나 주요 후순위 권리는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매개시결정 역시 선순위 근저당권 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다. 다만 실제 점유 및 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당권이 핵심

등기부에는 과거 여러 차례 담보권이 설정됐던 이력이 있습니다. 바로크레디트대부의 78,000,000원 근저당권, 투게더대부의 130,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권, 앤알캐피탈대부의 187,200,000원 근저당권 등입니다. 이 권리들은 모두 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 과거 채권최고액을 현재의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

과거 2025.02.17 개시됐던 임의경매는 2025.07.30 각하됐고, 그 경매개시결정 등기는 2025.08.11 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2025.08.25 개시된 2025타경12406 사건입니다. 이전에 각하된 사건과 현재 진행 중인 사건을 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균 아래

신천효성해링턴플레이스의 동일 평형 전용 84.14㎡대 최근 실거래입니다. 2026년 4월부터 10월까지의 12건이 확인되며, 최근 12개월 실거래 평균은 399,500,000원입니다. 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균이 동일하게 나타나므로, 현재 가격 판단에는 최근 거래와 최신 거래를 함께 사용했습니다.

최근 거래가격은 380,000,000원~419,000,000원 범위에 분포합니다. 최저매각가 383,000,000원은 최근 실거래 평균의 95.9%이며, 평균보다 16,500,000원 낮습니다.

가장 최근인 2026.10 거래가격은 395,000,000원으로, 최저매각가보다 12,000,000원 높습니다. 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와 비교해도 신건 최저가가 낮다는 점은 긍정적입니다. 다만 2026.09 거래가격 380,000,000원보다는 높으므로 모든 실거래보다 저렴한 물건은 아닙니다.

단지 경매 흐름 — 유찰과 낙찰 가능성

이 단지의 경매물건은 평균 0.8회 유찰됐으며, 낙찰률은 50.0%입니다. 평균 유찰 횟수가 높지 않다는 점에서, 무조건 여러 차례 유찰을 기다릴 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

반면 현재 신건 최저가의 시세 대비 할인 폭은 제한적입니다. 권리상 인수 위험이 낮고 가격이 최근 평균보다 낮다는 장점은 있으나, 실제 낙찰가가 최저가보다 올라가면 가격 메리트가 빠르게 줄어들 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 계산입니다. 실제 배당액은 확정채권액·당해세·우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여액 역시 확정된 금액이 아닙니다. 경매신청 청구액 252,149,800원과 배당 계산에 사용된 채권최고액 247,500,000원은 서로 다르므로 실제 배당 전 채권계산서 확인이 필요합니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

유찰 시 최저매각가는 306,400,000원, 이후 245,120,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 예상 채권 미배당액이 6,611,680원 발생하지만, 이는 매각으로 소멸하는 근저당권 채권자의 미회수액이지 낙찰자가 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 신천동 소재 농소2동행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물의 16층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 단지 규모. 2018.06.28 준공된 914세대 아파트입니다. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인돼 가격 비교에 활용할 수 있습니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며, 감정평가서상 자체 지반이 평탄한 부정형 토지입니다. 토지 관련 공시지가 자료는 1,246,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제3종일반주거지역·중심상업지역·방화지구·신천2지구 지구단위계획구역 등이 관련돼 있으며, 절대보호구역·상대보호구역·장애물제한표면구역 등의 제한도 확인됩니다. 구체적 적용 범위는 관련 도면을 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가서상 공부와 실제 이용상태의 차이가 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 거래가격은 380,000,000원~419,000,000원으로 분포합니다. 거래 사례는 확인되지만 가격 편차가 있으므로 층·향·내부 상태에 따른 차이를 감안해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 383,000,000원은 최근 실거래 평균 399,500,000원보다 낮습니다. 다만 입찰 경쟁으로 낙찰가격이 상승할 경우 가격 메리트가 줄어들므로 예상 취득비용까지 포함해 응찰 상한을 정하세요.
• 최신 거래 우선 확인. 2026.10 최신 거래가격은 395,000,000원입니다. 평균뿐 아니라 이 최신 거래와 최근 최저 거래가격 380,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료를 대조해 실제 점유자와 대항력 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 을구 1번 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기상 채권최고액 247,500,000원과 경매신청 청구액 252,149,800원의 차이를 고려해 최신 채권관계 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 과거 근저당권 이전 기록. 을구 6번 앤알캐피탈대부 근저당권의 말소 상태와 을구 6-2번 리드코프 이전 이력이 서로 어떻게 정리됐는지 등기 원본으로 확인하세요.
• 과거 경매사건 구분. 2025.02.17 개시된 이전 임의경매는 각하돼 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025타경12406 사건의 매각기일과 조건을 기준으로 확인하세요.
• 관리비 체납. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담이 있는지 관리사무소에 확인하세요. 예상 인수액 0원에 이러한 비용까지 포함됐다고 간주해서는 안 됩니다.
• 명도 비용. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다. 점유 형태에 따라 명도 일정과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 부담은 낮고, 가격 메리트는 제한적”

울산지방법원 2025타경12406은 선순위 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 아파트 경매입니다. 등기상 확인되는 주요 후순위 담보권은 이미 말소됐고, 현재 진행 중인 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 예상됩니다.

가격도 최근 평균 대비 불리하지 않습니다. 최저매각가 383,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 399,500,000원의 95.9%이며, 최신 거래가격 395,000,000원보다도 낮습니다. 권리 부담이 크지 않으면서 평균 시세보다 낮은 가격에 출발한다는 점은 분명한 장점입니다.

그러나 최근 최저 실거래 380,000,000원과 비교하면 할인 폭이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 0.8회여서 추가 유찰이 반드시 발생한다고 예상하기는 어렵습니다. 무엇보다 임대관계가 미상인 만큼, 실제 점유와 등기상 권리 정리를 확인하기 전까지 완전히 위험이 없는 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

결론은 “권리는 대체로 양호, 가격은 소폭 유리, 점유 확인은 필수”입니다. 신건에서도 검토할 만하지만, 최저가가 시세보다 낮다는 이유만으로 무리하게 입찰가를 올릴 물건은 아닙니다. 최근 실거래가격과 실제 명도 부담을 함께 고려해 매수가격을 통제하는 것이 이 경매의 핵심입니다.