대전지방법원 2025타경12045. 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-25 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물 기호 ⑭는 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층으로, 감정평가상 1층과 2층 모두 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 말소기준은 2021.09.28. 검단새마을금고 근저당권이며, 이후 유병호 근저당권, 서울보증보험주식회사·박선희 가압류, 경매개시결정 및 천안시·국 압류가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 단순한 등기 순위보다 매각 대상의 성격에 있습니다. 목록 ⑩·⑪은 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 ‘도로’이고, 그럼에도 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 명세서에 적혀 있습니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 또한 목록 ⑭는 등기사항전부증명서상의 용도는 ‘단독주택’이나 건축물대장상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)’로 서로 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12045 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-25 · 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼방로 911-21 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 건물 기호 ⑭ 1층·2층 근린생활시설(사무소) 이용 |
| 소유자 | 주식회사엘아이 |
| 감정가 / 최저가 | 402,619,530원 / 197,284,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 316,785,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 ⑭ 1층 필로티부분의 다용도실 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.09.28. 검단새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 근저당권의 채권최고액은 변경등기로 351,000,000원으로 변경된 기록이 있고, 2021.10.14. 유병호 근저당권 80,000,000원이 뒤따릅니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 74,986,561원, 박선희 가압류 78,477,307원, 경매개시결정, 천안시 및 국의 압류가 등기돼 있습니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 적혀 있습니다.
② 가격 — 2회 유찰로 49%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 402,619,530원, 현재 최저매각가는 197,284,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 138,098,800원(감정가 34%), 4회 유찰 96,669,160원(감정가 24%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 특히 토지와 근린생활시설을 함께 보는 일괄매각이고, 목록별 용도지역·현황·농취증 조건이 섞여 있어 일반 주거용 부동산처럼 단순한 할인율 비교가 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 197,284,000원 | 193,722,024원 | 147,641,844원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,098,800원 | 135,365,417원 | 205,998,451원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 96,669,160원 | 94,529,115원 | 246,834,753원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 197,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,561,976원 |
| 1. 검단새마을금고 근저당권 | 107,900,000원 | 107,900,000원 |
| 2. 유병호 근저당권 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 74,986,561원 | 5,822,024원 |
| 4. 박선희 가압류 | 78,477,307원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 341,363,868원 중 193,722,024원이 배당되고, 147,641,844원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건 — 농취증과 용도 차이가 승부처
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천안시 동남구 목천읍 석천리 ‘먹방이마을’ 북동측 인근으로, 전원주택·농경지·임야 등이 형성돼 있으며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건 기호(1~13)까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로와 버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 ⑭는 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2021.09.09.입니다. 1층과 2층 모두 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 보전관리지역, 지목 ‘대’, 면적 480.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 96,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 각 목록에는 보전관리지역과 계획관리지역이 혼재하고, 일부는 소하천 및 소하천구역에 저촉됩니다. 기호 ⑩에는 건축법상 도로 일부 포함 기재도 있습니다.
- 공부와 현황. 기호 ⑩·⑪은 공부상 지목 ‘답’, 현황 ‘도로’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 최우선 확인. 목록 ⑩·⑪은 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 목록 ⑭의 1층 필로티부분 다용도실까지 매각에 포함됩니다. 각 토지·건물 목록의 위치와 경계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 목록 ⑭는 등기상 ‘단독주택’, 건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소)’입니다. 이용·대출·처분 과정의 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 현장사정상 확인되지 않았으므로 실제 점유자·사용자를 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 정확한 지적경계와 위치는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 근저당권 변경등기, 압류·가압류 및 매각물건명세서를 최신 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 매각조건을 먼저 보는 사건”
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 후순위 채권을 떠안는 구조가 핵심 문제는 아닙니다.
대신 목록 ⑩·⑪의 농지취득자격증명, 목록 ⑭의 등기·건축물대장 용도 차이, 실제 점유관계, 정확한 지적경계 측량이 입찰 성패를 가릅니다. 특히 농취증을 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다는 조건은 단순 권리분석보다 앞서 확인해야 할 사항입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 49%라는 숫자만으로 싸다고 평가하기 어렵습니다. 등기 인수는 단순하지만, 물건·행정 조건은 단순하지 않은 사건입니다.
