창원지방법원 2025타경12550. 경상남도 김해시 어방동 대우유토피아아파트 8동 1604호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 86,000,000원, 최저매각가도 같은 86,000,000원인 신건입니다. 매각기일은 2026년 11월 17일이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 겉으로 드러난 입찰가격보다 중요한 것은 2021년 12월 31일부터 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 김선희의 보증금 110,000,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2024년 7월 17일 상주세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 단순한 후순위 권리처럼 매각으로 당연히 정리된다고 볼 수 없습니다. 동시에 주택도시보증공사의 확약서가 존재하므로, 누가 보증금 반환채권을 실제로 보유하고 있고, 누가 그 권리를 포기했는지가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

핵심은 시간 순서입니다. 임차인 김선희는 2021.12.31 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.01.08 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리인 상주세무서장 압류는 2024.07.17에 접수됐습니다.

말소기준권리 이후 발생한 상주시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 설정된 금융기관 근저당권들도 등기상 이미 말소된 상태입니다. 하지만 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차보증금 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.10억과 확약서

확인된 실제 임차인은 김선희 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 보증금 채권 승계 범위는 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 평균보다 높다

대우유토피아는 2,041세대 규모이며, 사용승인일은 1994.11.24입니다. 비교 대상은 같은 단지의 전용 59.99㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 79,375,000원입니다.

경매 최저가 86,000,000원은 최근 실거래 평균 79,375,000원보다 6,625,000원 높습니다. 최신 거래로 제시된 65,000,000원과 비교하면 21,000,000원 높습니다. 따라서 임차보증금 인수를 전혀 고려하지 않더라도 신건 가격에 뚜렷한 할인 매력은 없습니다.

더 중요한 것은 매수인 부담입니다. 미배당 보증금 25,948,000원이 인수된다면 취득 부담은 111,948,000원까지 높아집니다. 이는 최근 실거래 평균 대비 약 141.0%로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가로 매각된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 김선희의 선순위 임차보증금에 남은 매각대금을 배분하는 구조입니다.

집행비용 1,948,000원은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 주택도시보증공사의 확약 및 보증금 채권 승계관계가 확정되면 배당구조와 인수 판단을 다시 검토해야 합니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당가능액이 줄어 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저매각가 하락이 실제 취득비용 감소로 그대로 이어지지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 어방동 소재 김해대곡중학교 동측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 대우유토피아는 2,041세대 규모의 아파트단지이며, 사용승인일은 1994.11.24입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 중 16층으로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 수리 필요 여부와 내부 훼손 가능성을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역에 해당하며, 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
• 도로 조건. 단지 주변으로 대로·중로·소로의 포장도로가 연결돼 있습니다.
• 공부와의 차이. 공부상 8동, 현칭 108동으로 표시되는 차이가 있습니다.
• 환금성. 동일 평형의 최근 거래가격이 60,000,000원~117,000,000원으로 넓게 분포합니다. 오래된 대규모 단지인 만큼 층·향·수리 상태와 매수 수요에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.22 제출된 주택도시보증공사의 확약서에서 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 임차보증금 승계관계 확인. 등기상 임차권자 김선희와 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 보증금 반환채권 양도·대위변제·승계 범위를 확인해야 합니다. 보증기관의 채권과 실제 임차인의 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 인수액 확정. 미배당 보증금 25,948,000원이 실제로 매수인에게 남는지, 확약에 의해 전부 해소되는지 매각물건명세서·확약서·임차권등기 자료를 대조해야 합니다.
• 시세 상한 재검토. 최근 12개월 평균은 79,375,000원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 인수 위험이 해소되더라도 최저가 86,000,000원이 최근 평균보다 높다는 점을 반영해야 합니다.
• 유찰가격 착시 주의. 보증금이 인수되는 경우 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득이 약 111,000,000원 수준에 머물 수 있습니다. 최저매각가만 보고 할인율을 계산하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 여부와 실제 현재 점유는 별개의 문제입니다. 현장 점유자, 인도 가능 시기, 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 확인되지 않은 내부 상태와 수리비, 누수·설비 상태를 점검해야 합니다.
• 건물 표시 대조. 등기상 8동과 현칭 108동의 관계를 현장에서 확인하고 실제 매각 호수를 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 실제 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 자료의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액, 인수액보다 확약의 효력”

이 사건의 핵심은 단순한 권리 소멸 여부가 아닙니다. 선순위 임차보증금 110,000,000원과 주택도시보증공사의 확약서가 어떻게 연결되는지입니다.

확약의 효력이 별도 임차인 권리까지 완전히 해소하지 못한다면, 신건에서 미배당되는 25,948,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 경우 실질취득은 약 111,948,000원으로, 최근 실거래 평균 79,375,000원보다 크게 높습니다. 유찰되더라도 미배당 보증금이 늘어나는 만큼 취득부담이 사실상 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.

반대로 주택도시보증공사의 확약이 보증금 반환채권 전체에 유효하게 적용되고 독립적인 임차인의 잔존 권리가 없다면, 매수인 인수액은 실질 0원이 될 수 있습니다. 다만 그 경우에도 신건 최저가 86,000,000원은 최근 실거래 평균의 108.3%로, 가격상 유리하다고 보기는 어렵습니다.