서울서부지방법원 2025타경50557. 서울 은평구 응암동 더프라임 2층 203호, 전용면적 50.98㎡ 다세대주택입니다. 2021년 7월 강현창 씨가 4억 7,500만원에 취득한 뒤, 2023년 7월 권선영 씨의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 임차보증금은 4억 7,000만원입니다.

권리관계의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 2024년 5월 24일 토스뱅크 가압류가 말소기준권리인데, 임차인은 2021년 7월 12일 전입했고 2023년 7월 28일 임차권등기를 접수했습니다. 따라서 일반적인 권리분석만으로는 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 적용되고 이행된다면 임차인 관련 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 말소

이 사건의 말소기준권리는 2024년 5월 24일 접수된 토스뱅크 가압류입니다. 채권액은 39,941,836원입니다. 이보다 앞선 2023년 7월 28일 접수된 권선영 씨의 주택임차권등기는 말소기준권리보다 선순위입니다.

임차인의 전입일은 2021년 7월 12일, 확정일자는 2021년 7월 5일입니다. 점유개시일은 2021년 7월 19일이며, 보증금은 470,000,000원입니다. 전입 및 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

배당요구일 2023.07.28 · 임차권등기 접수일 2023.07.28 · 확인된 실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

다만 이 판단은 해당 조건에 한정됩니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본과 관련 약정의 효력, 임차인 및 주택도시보증공사의 포기 의사와 권한, 임차권등기 말소 이행 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 조건이 무효이거나 적용 범위에서 제외되거나 이행되지 않는 경우에는 선순위 임차권의 인수 위험이 다시 문제될 수 있습니다.

② 시세 비교 — 비교거래 1건, 현재 가격은 5.01억

동일 단지 더프라임의 전용면적 50.98㎡ 비교 거래는 확인 가능한 자료상 1건입니다. 거래일은 2021년 7월이며, 대상 물건과 같은 2층에서 475,000,000원에 거래됐습니다.

현재 최저매각가는 501,000,000원입니다. 비교 거래가격 475,000,000원보다 26,000,000원 높고, 비교가격의 105.5%입니다. 확인 가능한 거래가 단 한 건이며 2021년 7월 거래라는 점에서 현재 시세를 대표하는 자료로 보기 어렵습니다. 최근 시장가격이 얼마인지 단정할 수 없고, 가격 추세 역시 이 한 건만으로 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 501,000,000원 가정)

매각대금 501,000,000원에서 집행비용 추정액 7,410,000원을 제외하면 493,590,000원이 남습니다. 이 가운데 임차인 보증금 470,000,000원이 전액 배당되고, 나머지 23,590,000원이 토스뱅크 가압류에 배당됩니다.

토스뱅크는 청구액 39,941,836원 중 23,590,000원을 배당받아 16,351,836원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 507,509,862원은 배당되지 않습니다. 전체 채권자 청구액 547,451,698원 중 배당액은 23,590,000원이며 미배당액은 523,861,698원입니다.

가격 하락 시 임차보증금 부족분

* 명세서 비고의 보증금 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 해당 임차인과 주택임차권 승계인에게 유효하게 적용되고 이행되는 경우의 실질 인수액입니다. 명목 부족분은 조건이 무효·불이행되거나 적용 범위에 다툼이 발생할 경우의 잠재적 노출액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 응암3동 주민센터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 빌라, 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다. 인근에 응암초·충암초·충암중·연서중과 불광천 등이 있습니다.
• 교통. 북서측 인근에 지하철 6호선 새절역이 있고, 서측 증산로 변에 버스정류장이 위치합니다.
• 생활편의. 응암로9길 변으로 음식점, 카페, 편의점 등 생활편의시설이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비와 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 응암동 592-36, 592-37 두 필지의 일단의 토지로 평지이며 제2종일반주거지역입니다. 남측 폭 약 15m 도로와 서측 폭 약 3~4m 도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등의 규제가 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.07.19 민간임대주택 등기가 확인됩니다. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 기재돼 있으므로 매각 후 관련 지위 및 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 건물입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수 4.5회, 낙찰률 5.56%로 나타나며, 이 사건은 8회 유찰 이력이 있습니다. 비교 거래도 1건뿐이어서 매각 시점의 적정가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 말소 조건 원본 확인. 매각물건명세서 비고의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 확인하세요. 임차인 권선영 씨와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사 모두 적용 대상인지 확인해야 합니다.
• 말소 이행 확인. 임차인의 대항력과 선순위 임차권등기는 일반적인 소멸 권리로 단정할 수 없습니다. 매수 후 임차권등기 말소가 실제로 가능한지, 말소에 필요한 서류와 이행 주체가 누구인지 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 5억 100만원은 확인된 2021년 7월 거래 4억 7,500만원보다 높습니다. 오래된 거래 한 건만으로 현재 시세를 단정하지 말고, 인근 유사 다세대의 최신 거래를 추가 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 유찰 횟수와 최저가 대조. 8회 유찰 표기와 감정가 100%의 최저가가 함께 기재돼 있습니다. 입찰 전 실제 매각기일과 최저매각가격을 법원 공고 및 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
• 민간임대주택 등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준과 관련된 등록 내용이 확인됩니다. 매각으로 인한 소유권 이전 후 관련 법률상 의무와 등기 처리 문제를 확인하세요.
• 점유 및 추가 임차인. 확인된 임차인은 권선영 씨 1명입니다. 다만 감정평가상 임대차관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 추가 임대차관계를 다시 확인해야 합니다.
• 명도와 인도. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개의 절차일 수 있습니다. 점유자, 인도 시점 및 말소 이행 조건을 구체적으로 확인하세요.
• 체납 관리비. 관리비 체납 여부와 공용부분 체납액의 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 규제 및 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 매수 목적에 따른 허가 요건을 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 내역을 함께 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 포기·말소 조건의 이행”

이 물건은 단순한 무인수 경매가 아닙니다. 보증금 470,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 일반적인 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 미배당 보증금 문제를 떠안을 수 있는 구조입니다.

다만 이 사건은 매각물건명세서 비고에 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있다는 점이 결정적으로 다릅니다. 현재 매각가 5억 100만원 가정에서는 보증금 전액 배당이 가능하고, 조건이 유효하게 이행된다면 가격이 하락한 시나리오에서도 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

하지만 가격은 별개의 문제입니다. 확인된 유일한 거래는 2021년 7월 4억 7,500만원이며, 현재 최저가는 그보다 5.5% 높습니다. 8회 유찰 이력, 소규모 14세대 건물, 낮은 낙찰률도 환금성 측면에서 부담입니다. 현재 가격이 저렴하다고 단정할 수 없으며, 오래된 단일 거래만으로 현재 적정가격을 결정해서도 안 됩니다.

권리의 핵심은 조건부 포기·말소, 가격의 핵심은 최신 거래 재검증입니다. 이 두 가지를 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 조건이 확실히 이행된다는 점을 원본 서류로 확인하고, 최신 시세와 실제 매각조건을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.