창원지방법원 2025타경12604. 경상남도 김해시 삼계동 1509-5, 도로명주소 삼계로55번길 4에 소재한 숙박시설 및 토지 경매입니다. 소유자는 주식회사그라시아스이며, 2023년 1월 30일 매매를 원인으로 같은 해 2월 27일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 69억 6,000만원 근저당권이 설정됐고, 이를 말소기준권리로 2025년 12월 22일 임의경매가 개시됐습니다.
권리관계의 큰 틀은 단순합니다. 과거 소유자 관련 근저당권들은 등기상 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 핵심 담보권은 2023년 대구은행 근저당입니다. 이 권리는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리관계가 단순하다는 것과 건물의 물리적·행정적 상태가 안전하다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
특히 매각물건명세서의 위반건축물 관련 문구, 여러 제시외 건물, 임대관계 미상이라는 세 가지 요소가 이 사건의 핵심 확인사항입니다. 가격 또한 감정가 그대로인 신건이므로, 시세 비교와 실제 영업가치 검증 없이 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12604 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1509-5 도로명주소: 경상남도 김해시 삼계로55번길 4 |
| 물건종류 / 용도 | 숙박시설 및 토지 · 건물 지하 1층~지상 7층 |
| 건물 이용상태 | 숙박시설 · 1층 안내실·홀·조식실 등, 2층~7층 객실 및 일부 직원숙소 |
| 소유자 | 주식회사그라시아스 |
| 취득 내역 | 2023.01.30 매매 원인 · 2023.02.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 6,425,574,000원 / 6,425,574,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 주식회사 대구은행) |
| 신청채권액 | 5,887,825,945원 |
| 말소기준권리 | 을구 19번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 6,960,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 토지 | 지목 대 · 기재면적 395.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 |
| 토지 공시지가 | 1,962,000원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 특이사항 | 매각물건명세서 비고에 목록1 위반건축물 등재 문구 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당은 매각으로 소멸
이 사건의 권리분석 기준은 2023년 2월 27일 설정된 을구 19번 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,960,000,000원이며, 채무자는 주식회사그라시아스입니다.
같은 날짜에 소유권이전과 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 소유권이전 접수번호는 9440, 근저당권 접수번호는 9541로 확인됩니다. 현재 소유권 이전 이후 설정된 이 근저당권이 경매의 말소기준권리입니다.
경매 신청채권자는 주식회사 아이엠뱅크이며, 등기부상 근저당권자는 주식회사대구은행입니다. 등기부에는 변경 전 명칭인 대구은행으로 표시되어 있고, 경매개시결정에는 변경 후 명칭인 아이엠뱅크가 기재되어 있습니다.
임대관계는 감정평가서상 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 분석만으로 실제 점유자나 임차인의 존재까지 부정할 수는 없습니다. 현장 점유관계와 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 확정일자 등을 별도로 확인해야 합니다.
② 건물 상태 — 위반건축물 문구가 가장 큰 변수
이 사건은 일반적인 아파트나 다세대주택이 아닙니다. 감정평가상 건물의 주용도는 숙박시설이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층~지상 7층 건물입니다.
| 층 | 감정평가상 이용상태 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 1층 | 안내실·홀·조식실 등 | 영업 및 공용공간 이용상태 |
| 2층 | 객실 5개 및 직원숙소 이용 객실 2개 | 실제 이용 및 점유관계 |
| 3층 | 객실 7개 | 객실 현황 및 영업상태 |
| 4층 | 객실 7개 | 객실 현황 및 영업상태 |
| 5층 | 객실 7개 | 객실 현황 및 영업상태 |
| 6층 | 객실 7개 | 객실 현황 및 영업상태 |
| 7층 | 객실 5개 | 객실 현황 및 영업상태 |
감정평가에는 급배수·위생·소방·난방·승강기·수변전·화재탐지·화재경보 설비가 구비되어 있다고 기재되어 있습니다. 외벽은 대리석 및 복합판넬, 내벽은 벽지·타일 및 인테리어 마감, 바닥은 강화마루와 타일 마감으로 평가됐습니다.
위반건축물의 실제 범위에 따라 시정명령, 이행강제금, 원상복구, 용도변경 및 영업 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 단순히 감정가에 건물이 포함되어 있다는 사실만으로 행정상 적법성이 확보되는 것은 아닙니다.
또한 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 감정평가서에는 토지 기호2) 지상에 제시외 건물 4식과 제시외 물건 1식, 토지 기호3) 지상에 제시외 건물 1식이 소재한다고 설명합니다. 실측사정 후 평가한 것으로 기재되어 있지만, 실제 매각목록과 현장 구조물의 일치 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,425,574,000원 가정)
현재 감정가와 최저매각가는 동일한 6,425,574,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 집행비용을 차감한 뒤 대구은행 근저당권에 배당하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 66,655,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 6,960,000,000원 | 6,358,918,260원 |
| 근저당 미배당 잔액 | - | 601,081,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 계산한 예상치입니다. 신청채권액 5,887,825,945원과 근저당 채권최고액 6,960,000,000원은 다릅니다. 실제 채무잔액과 배당요구액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%로 최저매각가격이 내려갑니다. 반면 낙찰가가 낮아질수록 선순위 근저당권의 배당액도 줄어들고, 채권최고액 기준 미배당액은 확대됩니다.
| 구분 | 예상 매각가 | 근저당 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 6,425,574,000원 | 6,358,918,260원 | 601,081,740원 |
| 1회 유찰(80%) | 5,140,459,200원 | 5,086,654,608원 | 1,873,345,392원 |
| 2회 유찰(64%) | 4,112,367,360원 | 4,068,843,686원 | 2,891,156,314원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 선순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 채권자가 배당을 전액 받지 못하더라도 그 미배당액이 자동으로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
⑤ 시세·가격 메리트 — 비교 가능한 거래 검증이 우선
이 사건의 감정가는 6,425,574,000원이며 현재 최저매각가격도 동일합니다. 다만 숙박시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 건물의 객실 구성, 실제 영업상태, 매출과 운영비, 시설 노후도, 위반건축물 시정비용, 토지 가치 등을 함께 고려해야 합니다.
현재 확인 가능한 감정평가 내용에는 김해시 구산동 소재 김해종합운동장 서측 인근이라는 입지 설명과 상업용 건부지·근린생활시설·공동주택이 형성된 주변 환경이 기재되어 있습니다. 그러나 숙박시설 자체의 최근 거래가격이나 수익률을 뒷받침할 비교자료는 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 감정평가상 김해종합운동장 서측 인근으로 설명되어 있습니다. 주변은 상업용 건부지, 근린생활시설, 공동주택 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 및 부산김해 경전철 장신대역 등 대중교통 이용 여건이 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 395.3㎡로 기재되어 있습니다. 일반상업지역이며 평지·정방형 토지, 중로 한면 접면으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 및 지구단위계획구역 등이 적용되며 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,962,000원/㎡입니다. 공시지가는 개별 토지의 시장 매매가격이나 숙박시설 전체의 투자수익을 의미하지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 1층~지상 7층 숙박시설입니다. 급배수·위생·소방·난방·승강기·수변전·화재탐지·화재경보 설비가 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 토지 기호2) 지상에 제시외 건물 4식과 물건 1식, 토지 기호3) 지상에 제시외 건물 1식이 확인됩니다. 모두 매각 범위와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 영업 가능성, 행정상 적법성, 시설투자비와 운영수익을 검증하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 매각물건명세서의 위반건축물 등재 문구와 감정평가상 위반 여부 표시가 일치하지 않습니다. 일반건축물대장, 위반건축물 표기 내역, 건축허가·사용승인 관련 서류를 대조하고 시정 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 토지 기호2)와 기호3)에 소재하는 제시외 건물 및 제시외 물건의 위치·면적·용도·소유관계·실제 이용상태를 확인하세요. 매각목록에 포함되는 범위와 현장 구조물의 일치 여부가 중요합니다.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 숙박시설 운영자, 직원숙소 이용자, 실제 점유자와 임차인의 존재 여부를 확인하고 보증금·사업자등록·확정일자·명도 문제를 조사해야 합니다.
- 토지 공동담보 범위. 근저당권의 공동담보에는 삼계동 1509-5 및 1509-8 토지가 기재되어 있습니다. 경매 대상 각 토지와 공동담보의 범위를 원본 서류로 대조하세요.
- 은행 채권액 확인. 신청채권액 5,887,825,945원과 근저당 채권최고액 6,960,000,000원의 차이를 확인하세요. 실제 원금·이자·연체이자·배당요구액이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 영업가치 검증. 객실별 실제 사용상태, 영업 여부, 숙박시설 운영에 필요한 행정상 요건과 시설 상태를 점검해야 합니다. 객실 수만으로 매출이나 수익률을 추정하지 마세요.
- 시세 검증. 숙박시설 및 상업용 토지의 비교 거래사례와 실제 수익성을 확인하세요. 감정가 64억 2,557만원을 그대로 시장가격으로 받아들이면 안 됩니다.
- 관리·운영비. 시설 유지보수, 공용설비, 미납 공과금, 관리비 및 필요한 시설 보수비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지대장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 안전한 투자라는 뜻은 아니다
창원지방법원 2025타경12604는 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 2023년 2월 27일 설정된 대구은행 근저당권이 말소기준권리이고, 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액 기준 예상배당에서는 미배당액이 발생하지만, 그 금액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지는 않습니다.
그러나 이 물건의 실질적인 승부처는 등기부보다 건물의 적법성과 실제 이용 가능성에 있습니다. 매각물건명세서에는 일반건축물대장상 위반건축물 등재 문구가 있고, 감정평가에는 다른 표시가 있습니다. 제시외 건물도 여러 곳에 존재하며 임대관계는 미상입니다.
게다가 감정가 64억 2,557만원을 뒷받침하는 숙박시설 실거래 비교나 실제 영업수익 자료가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현 단계에서 시세 대비 저렴하다거나 수익성이 좋다고 평가할 수 없습니다.
이 물건은 단순히 유찰을 기다리는 주거용 경매가 아닙니다. 건축물의 적법성 → 매각 범위 → 점유·임대차 → 영업가치 → 가격 순서로 검증해야 합니다. 권리분석상 소멸하는 권리와 실제 현장에서 발생할 수 있는 비용·위험을 구분하는 것이 가장 중요합니다.
