대전지방법원 2025타경12047. 충남 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-22 일원의 기타 + 토지 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층이고 사용승인일은 2021.05.31입니다. 감정평가상 건축물대장 용도는 1·2층 모두 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 김창호이며 2023.06.21 매매로 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준은 2021.06.18 설정된 검단새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 말소기준권리로 계산돼 있고, 이후의 임의경매개시결정과 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12047 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 석천리 198-22 · 충청남도 천안시 동남구 목천읍 삼방로 911-24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건축물대장상 1·2층 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 2021.05.31 |
| 소유자 | 김창호 · 2023.06.21 매매 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 401,219,060원 / 196,597,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 검단새마을금고 / 295,151,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 권리도 해당사항이 없습니다. 말소기준권리는 2021.06.18 검단새마을금고 근저당이며, 2025.07.18 임의경매개시결정과 2026.01.07 천안시 압류는 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 401,219,060원이고 현재 최저매각가는 196,597,000원입니다. 이미 2회 유찰되어 현재 회차 가격은 감정가의 49%입니다. 다만 동일 용도의 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 196,597,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 137,617,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 96,332,530원 | 11,101,456원 |
현재 회차와 3회 유찰 가정에서는 제공된 배당계산상 검단새마을금고 채권 105,300,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 4회 유찰 가정에서는 채권자 배당액이 94,198,544원으로 줄어 11,101,456원의 미배당이 발생합니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,552,358원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 검단새마을금고 | 105,300,000원 | 105,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,744,642원 |
현재 최저가 196,597,000원 가정의 배당입니다. 집행비용 3,552,358원, 검단새마을금고 105,300,000원 배당 후 소유자 교부 예상액은 87,744,642원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 토지·건물 핵심 확인
- 일괄매각. 목록 ① 지상의 소나무 1주와 목록 ⑭의 ‘1층 필로티부분의 다용도실’도 매각에 포함됩니다.
- 건물 용도 차이. 목록 ⑭의 등기사항전부증명서상 용도는 ‘단독주택’이나 건축물대장상 용도는 ‘제2종근린생활시설(사무소)’입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 ⑩·⑪은 현황이 ‘도로’지만 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금은 반환하지 않습니다.
- 지적경계. 정확한 지적경계와 위치는 측량이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 ⑩·⑪은 공부상 지목 ‘답’과 달리 현황 ‘도로 등’으로 이용 중입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석천감리교회 북동측 인근이며 주변은 전원주택·임야·농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다. 접근성과 주변환경 등 제반 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 출입이 가능하고 남동측 인근 간선도로상에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층이며 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 장판·타일 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 천정형에어컨 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 지목 대, 면적 464.0㎡, 보전관리지역, 공시지가 96,700원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 일부는 보전관리지역, 일부는 계획관리지역이며 목록 ⑩~⑫에는 소하천·소하천구역 관련 제한이 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임차인으로 확인된 사람은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 ⑩·⑪ 관련 증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금 반환이 되지 않는다는 조건을 반드시 먼저 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 목록 ⑭는 등기상 단독주택, 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 서로 다릅니다.
- 경계 측량. 정확한 지적경계와 위치는 측량이 필요한 물건입니다.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 105,300,000원과 같은 날의 변경등기 351,000,000원을 등기 원본 및 공동담보목록과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 196,597,000원이 감정가의 49%이지만 최근 실거래 시세 비교자료가 없으므로 할인율만으로 적정가를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 조건’이 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없고, 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다. 목록 ⑩·⑪의 농지취득자격증명, 목록 ⑭의 용도 차이, 정확한 지적경계 측량, 근저당 변경등기 확인을 모두 통과해야 합니다.
현재 최저가는 196,597,000원으로 감정가 401,219,060원의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 권리 인수는 0원, 절차·물건 확인은 무겁다는 구조입니다. 입찰 판단의 핵심은 할인율 자체가 아니라 농지·용도·경계 문제를 실제로 확인한 뒤 그 조건을 가격에 얼마나 반영하느냐입니다.
