서울서부지방법원 2025타경51044. 서울 서대문구 홍은동 통일로변의 진성위메이드 7층 701호입니다. 전용면적은 27.51㎡이고, 2020년 사용승인된 9층 건물의 다세대주택입니다. 외관상 비교적 최근에 지어진 건물이지만 권리관계는 간단하지 않습니다. 소유자 강현창이 2021년 거래가 298,000,000원에 취득한 뒤, 보증금 298,000,000원의 임차권이 등기됐고 이후 가압류와 강제경매가 이어졌습니다.

핵심은 임차권이 말소기준권리보다 먼저 존재한다는 사실입니다. 임차인 임유진의 전입일은 2021.11.26, 확정일자는 2021.10.26이고, 말소기준권리인 토스뱅크 가압류는 2024.05.24에 접수됐습니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 분석되며, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금 잔액의 인수 문제가 발생합니다. 다만 이번 매각은 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 매각이므로, 실제 입찰 판단은 이 조건의 적용과 이행 확인에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2020년 설정됐던 신목신용협동조합의 근저당권은 2021.11.26 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2024.05.24 접수된 토스뱅크 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.10.10 임유진의 주택임차권등기가 존재한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 확약의 효과

확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 매각조건에 명시돼 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금 298,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 소폭 할인

진성위메이드 동일 전용면적 27.51㎡의 실거래는 총 6건 확인됩니다. 전체 평균은 300,333,333원이지만 가격 판단에서 더 중요한 것은 최근 12개월 거래입니다. 2026년 거래 2건의 평균은 305,000,000원, 가장 최근 거래가는 320,000,000원입니다.

현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 평균 305,000,000원보다 11,000,000원 낮습니다. 최신 거래가 320,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 최근 거래 추세는 +2.3%로 나타나 하락 추세라고 볼 근거는 없습니다.

다만 최근 12개월 표본은 2건이며, 2026년 거래가격도 290,000,000원과 320,000,000원으로 차이가 있습니다. 따라서 평균보다 낮다는 이유만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 확약이 실제 이행돼 인수액이 0원이 되는 조건에서만 현재 입찰가를 시세와 직접 비교하는 것이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)

매각대금 294,000,000원에서 집행비용 4,916,000원을 제외한 289,084,000원이 선순위 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 임차보증금의 미배당 잔액은 8,916,000원입니다. 가압류권자와 경매신청채권자에게는 예상배당액이 없습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 임차권 승계 관련 보증금은 별도 실제 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 가압류 및 신청채권액은 각각의 채권 표시로, 권리관계에 따라 중복 여부와 실제 배당채권액이 조정될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다

이 사건에서 중요한 점은 낙찰가가 내려가면 선순위 임차보증금의 미배당액이 늘어난다는 구조입니다. 보증금 반환청구권 포기가 없다면 낙찰가가 하락하더라도 매수인의 실질취득 부담이 비슷한 수준으로 유지될 수 있습니다.

총부담은 각 시나리오의 최저가와 확약 미적용 인수 추정액을 합산한 금액입니다. 실제 낙찰가, 세금, 취득비용, 명도비용은 별도입니다. 이후 회차의 가격은 확정 매각조건이 아닌 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울홍제초등학교 북서측 근거리. 통일로 주변으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 간선도로변 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재합니다. 대중교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 6차선 통일로에 접합니다. 대로 접근성은 양호하나 도로변 주거환경은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 2020.09.10 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기 및 기계식 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 부지는 근린생활시설·오피스텔·다세대주택 용도로 함께 이용되는 것으로 조사됐습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 건축선 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 확인됩니다.
• 공시지가. 4,969,000원/㎡. 토지면적은 439.0㎡이며, 개별 호실의 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 내부 상태와 실제 설비 가동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 16세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본이 적습니다. 최근 거래는 2건이고 단지 경매 평균 유찰이 9.3회인 만큼 매도 시 수요와 예상 처분기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.11.26 민간임대주택 등록에 관한 등기가 있습니다. 해당 등록의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 관계를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 임유진의 전입일 2021.11.26, 확정일자 2021.10.26, 임차권등기 2023.10.10을 등기부·명세서와 대조하세요.
• 주택도시보증공사 승계. 보증기관을 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 말고 승계인의 권리 포기 범위와 말소 절차를 확인하세요.
• 확약 불이행 위험. 현재 회차의 원칙적 인수 추정액은 8,916,000원입니다. 확약 조건이 충족되지 않을 경우를 별도 위험 시나리오로 남겨두어야 합니다.
• 최저매각가격. 4회 유찰에도 감정가 100%로 표시된 가격을 법원 공고에서 확인하세요. 이후 회차 가격도 확정된 일정으로 간주하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 300,333,333원보다는 최근 12개월 평균 305,000,000원과 최신 거래가 320,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 표본은 2건이라는 한계도 고려해야 합니다.
• 실질 수익성. 확약 이행 시에도 현재 최저가의 최근 시세 대비 할인율은 3.6%입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용, 보유비용을 반영한 뒤 수익성을 검토하세요.
• 환금성 확인. 16세대 소규모 건물이며 단지 평균 9.3회 유찰 이력이 있습니다. 인근 비교 가능한 다세대주택의 매도 호가와 거래 소요기간을 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유·인도 상태는 단정할 수 없습니다. 현황조사 원본과 현장조사를 통해 인도 가능성을 확인하세요.
• 기계식 주차장·관리비. 주차설비 이용 가능 여부와 유지관리 상태, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고를 최종 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 이행이 중요하다”

홍은동 진성위메이드 701호는 표면적으로 보면 보증금이 최저매각가보다 많은 선순위 임차권 물건입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 298,000,000원은 최저가 294,000,000원을 웃돌고, 일반적인 배당 계산에서는 8,916,000원의 미배당액이 남습니다.

그러나 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 분석할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 보증금 인수형 경매와 구별해 판단해야 합니다.

그렇다고 지금 가격이 충분히 매력적이라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가 294,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 305,000,000원의 96.4%로 시세보다 소폭 낮은 수준에 그칩니다. 최근 거래 추세는 +2.3%지만 비교 표본이 2건뿐이고, 총 16세대 건물에서 경매 평균 유찰이 9.3회로 나타나는 만큼 환금성에 대한 보수적인 평가가 필요합니다.

종합 판단은 C등급(52점). 확약이 이행되면 보증금 인수 위험은 해소되지만, 조건 이행 확인이 필수이고 가격 할인 폭이 작으며 유찰·환금성 부담이 남아 있습니다. 권리 해소는 조건부 합격, 현재 가격의 투자 매력은 신중 검토. 이 물건의 핵심은 확약의 실제 효력을 확인하고, 낮은 환금성을 감수할 만큼 충분한 취득가격을 확보하는 데 있습니다.