246,106,000원
대전지방법원 2025타경12170. 충남 아산시 영인면 역리 122-2에 있는 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물 1·2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최충권이고, 2022.12.12 매매를 원인으로 2022.12.13 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 295,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.08.31 설정된 행복신용협동조합의 근저당권 336,000,000원입니다. 그보다 앞선 안산농업협동조합 근저당권 288,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다.
행복신용협동조합은 2025.08.06 임의경매개시결정을 받아 2025.08.07 등기를 마쳤고, 이후 근저당권은 2025.12.15 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전돼 2026.01.19 등기됐습니다. 그러나 근저당권 이전은 기존 말소기준권리의 승계이므로, 경매에서 매수인이 별도의 후순위 권리를 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12170 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 영인면 역리 122-2 · 충청남도 아산시 영인면 역리길 71-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 1·2층 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2022.10.26 |
| 토지 | 733.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최충권 · 2022.12.13 소유권이전 · 거래가액 295,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 502,257,400원 / 246,106,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 278,075,571원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 테라스 및 다용도실, 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 이전관계를 구분해서 본다
임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재됐으므로, 현장 점유상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 다만 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 회차 최저매각가는 246,106,000원으로, 감정가 502,257,400원의 49%입니다. 두 차례 유찰되며 최저가는 크게 낮아졌습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 결론내리지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 246,106,000원 | 241,860,516원 | 94,139,484원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 172,274,200원 | 169,062,361원 | 166,937,639원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 120,591,939원 | 118,103,652원 | 217,896,348원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,245,484원 |
| 2. 근저당 · 행복신용협동조합 | 336,000,000원 | 241,860,516원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 246,106,000원 가정 시 집행비용 4,245,484원을 제외한 241,860,516원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 94,139,484원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 아산시 영인면 역리 소재 ‘역1리 마을회관’ 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성된 농촌마을지대입니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근 마을도로에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용. 건물 1·2층은 단독주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 733.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 65,400원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2022.10.26이고 공부와의 차이는 특이사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자와 실제 사용관계를 현장에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 테라스·다용도실 및 수목도 매각에 포함됩니다.
- 최저가 착시 경계. 246,106,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 172,274,200원, 4회 유찰 시 120,591,939원으로 내려가는 구조입니다.
- 토지이용 제한. 생산관리지역 및 가축사육제한구역의 이용제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장과 수요를 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그것만으로 시장가치보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 특히 감정상 1·2층 단독주택으로 이용되는 건물과 733.0㎡ 토지가 일괄매각되는 농촌마을지대 물건입니다. 권리구조는 합격, 가격판단은 보류. 2회 유찰이라는 숫자보다 현장 점유·건물 상태·토지 활용성·실제 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
