인천지방법원 2025타경1405. 인천 부평구 부평동 파인빌 4층 401호, 다세대주택입니다. 소유자는 주은석 씨이고, 신청채권자는 정은영 씨입니다. 청구금액은 103,824,656원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 선순위 전세권과 임차권등기입니다. 등기부상 정은영의 전세권 100,000,000원은 2024.05.22에 접수됐고, 주택임차권도 2025.03.13에 등기됐습니다. 현재 사건의 말소기준으로 제시된 2025.08.27 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다.

여기에 강병진 씨가 2025.05.14 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 이 날짜 역시 강제경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정하거나 인수액을 계산할 수 없습니다. 결국 정은영의 선순위 권리와 강병진의 미상 보증금 위험을 함께 검토해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다

이 사건에서 중요한 기준일은 2025.08.27입니다. 현재 말소기준권리로 제시된 것은 갑구 12번 강제경매개시결정입니다. 과거의 근저당권과 가압류 등은 이전 경매 매각이나 해지 등으로 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

문제는 그보다 앞선 을구 13번 전세권과 을구 14번 주택임차권입니다. 두 권리는 모두 2025.08.27보다 앞서 접수됐고, 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 단순히 강제경매개시결정 이후의 권리만 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 확인되는 사람은 강병진 씨와 정은영 씨입니다. 보증금이 확인되지 않는 임차인과 선순위 전세권·임차권등기를 보유한 임차인이 함께 있어 명도와 인수금액을 동시에 검토해야 합니다.

③ 시세 및 실질취득가 — 최저가가 실제 매입가격은 아니다

이 사건은 최근 동일 물건 또는 인근 동일 유형의 실거래 비교 수치가 확인되지 않아, 감정가 93,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

오히려 이 물건은 전세권 100,000,000원과 최저가 93,000,000원의 차이가 핵심입니다. 배당 추정에서 집행비용을 먼저 공제하면 전세권자에게 돌아가는 금액은 90,926,000원입니다. 전세권 1억원 중 9,074,000원이 배당되지 않습니다.

이 구조에서 최저매각가가 내려간다고 실질취득가가 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 선순위 전세권자에게 돌아가는 배당액도 줄고, 그만큼 미배당액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 낙찰가 하락분이 매수인의 실질 부담 감소로 그대로 이어지지 않습니다. 전세금 1억원에 가까운 비용이 계속 발생하는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

신건 낙찰가 93,000,000원 기준 배당 추정입니다. 전세권 100,000,000원에 대한 미배당은 9,074,000원입니다. 신청채권 청구액 103,824,656원의 미배당은 매수인이 자동으로 인수하는 금액과 동일하지 않습니다. 매수인 인수 여부는 별도로 존속하는 전세권·임차권의 효력에 따라 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

유찰 후 최저매각가는 내려가지만 전체 미배당액은 오히려 증가합니다. 특히 선순위 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조라면, 전세권자 배당이 줄어드는 만큼 미배당 부담이 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 파인빌로, 동수역 북서측 인근입니다. 기존 주거지대의 다세대주택과 비교적 신축된 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 동남측 직선거리 약 350m 지점에 동수역(인천지하철 1호선), 남서측 약 650m에 백운역, 북동측 약 850m에 부평역이 위치합니다. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다.
• 도로. 북측 폭 4~5m, 동측 폭 3~4m 정도의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역 및 하하골마을 주거환경개선사업 지구단위계획구역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트 슬래브지붕 구조이며 개별난방, 위생설비, 급·배수설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 내부 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의거해 평가됐습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동수역·백운역·부평역 접근성이 입지상 장점입니다. 다만 다세대주택 특성상 개별 호수의 상태와 임차인 인수관계가 매각 및 재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 선순위 전세권과 임차인 문제가 정리되지 않은 상태에서는 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 말소 여부. 을구 13번 정은영 전세권 100,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 미배당 전세금이 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서와 법원 확인을 통해 확정하세요.
• 임차권등기 원인 확인. 을구 14번의 임차보증금 (1)·(2) 각 100,000,000원이 갱신에 따른 동일 보증금인지, 별도 채권인지 임대차계약서와 보증금 지급·반환 자료로 대조해야 합니다.
• 강병진 보증금 확인. 2025.05.14 전입 임차인의 실제 보증금, 점유 상태, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 및 배당 결과를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 정은영 동일인 문제. 신청채권자와 전세권자·임차권자가 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 만큼 실제 임대차의 존재와 보증금 지급 경위를 반드시 확인하세요.
• 실질취득가 산정. 신건 최저가 93,000,000원에 전세권 미배당 9,074,000원을 더한 계산 기준은 102,074,000원입니다. 추가 임차인 인수 위험과 임차권등기상 추가 채권 여부는 별도입니다.
• 명도. 임차인 2명의 점유관계와 실제 거주 여부를 확인하세요. 특히 정은영의 전세권·임차권등기와 강병진의 전입 사실을 구분해 명도 및 인도 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·당해세. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다. 예상배당표에 반영되지 않은 비용이 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “9,300만원짜리 물건이 9,300만원짜리는 아니다”

인천 부평 파인빌 401호는 감정가와 최저매각가가 93,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 가격이 곧 매수인의 실제 취득원가를 의미하지는 않습니다.

정은영의 선순위 전세권 100,000,000원은 배당 추정상 9,074,000원이 미배당됩니다. 이를 매수인이 인수하는 것으로 계산하면 실질취득액은 약 102,074,000원입니다. 여기에 강병진의 보증금 미상 위험이 남아 있고, 정은영의 임차권등기에는 100,000,000원 두 건이 기재되어 있어 중복·갱신 여부도 확인해야 합니다.

더욱이 정은영은 신청채권자와 전세권자·임차권자가 동일인입니다. 이 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 실제 임대차관계와 채권 발생 경위가 명확해지기 전까지는 권리 위험을 낮게 평가해서는 안 됩니다.

현재 확인된 자료만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 오히려 최저가보다 실질취득가와 추가 인수위험이 더 중요한 사건입니다.