인천지방법원 2025타경1630. 인천 중구 전동 미성그랜드빌라 4층 401호, 전용면적 44.47㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사썬하우징이며, 2018년 11월 9일 매매를 원인으로 2018년 12월 10일 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 6,500만원입니다.

등기상 말소기준권리는 2017년 11월 17일 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 2,400만원)입니다. 이후 등록된 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있습니다. 한국토지주택공사 명의로 5,900만원의 임차권등기가 되어 있고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

따라서 핵심은 압류가 몇 건 말소되는지가 아닙니다. 임차보증금 5,900만원의 배당 여부와 그에 따른 매수인 실질취득액, 그리고 7,200만원이라는 신건 가격이 거래사례와 비교해 적정한지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기부에 나타나는 과거 근저당권 중 2001년, 2009년, 2011년 및 2015년 설정분은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017년 11월 17일 신한은행 근저당권입니다.

문제는 임대차의 시간 순서입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기에는 임대차계약일 2015년 10월 20일, 확정일자 2015년 10월 21일, 주민등록일 2015년 11월 2일, 점유개시일 2015년 12월 11일이 기재되어 있습니다. 이 중 전입 및 확정일자는 2017년 신한은행 근저당보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, LH는 대위·승계 채권

임차인 조사에서 가장 주의해야 할 부분은 한국토지주택공사를 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않는 것입니다. 한국토지주택공사는 박경필 씨의 보증금에 대한 대위·승계 주체입니다. 따라서 실제 임차인은 박경필 씨 1명이며, 5,900만원을 박경필 씨와 LH의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 7,200만원은 거래사례 대비 부담스럽다

미성그랜드빌라는 1999년 3월 준공된 10세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 집계된 거래사례는 총 4건이며, 전체 평균 거래가는 33,825,000원입니다. 최근 12개월 평균 집계값은 35,100,000원(3건), 최신 기재 거래는 2025년 4월 28,300,000원입니다.

비교에서 가장 중요한 제한사항은 대상 면적과 거래사례 면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 대상은 44.47㎡이지만, 확인되는 거래는 29.05㎡, 31.15㎡, 49.30㎡입니다. 따라서 이 거래들을 대상 호수의 정확한 시세로 단정할 수는 없습니다.

그럼에도 집계값과의 가격 괴리는 상당합니다. 현재 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 35,100,000원의 205.1%입니다. 최신 기재 거래 28,300,000원과 비교하면 약 254.4%입니다. 전체 평균 33,825,000원과 비교해도 약 212.9%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

현재 회차 7,200만원을 기준으로 계산하면 집행비용 169만 6천원을 제외한 뒤 한국토지주택공사에 보증금 5,900만원이 전액 배당되고, 남은 금액 중 1,130만 4천원이 신한은행에 배당됩니다. 이 가정에서는 임차보증금 미배당이 발생하지 않으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 신한은행의 2,400만원은 근저당 채권최고액 기준이고, 경매 신청채권 청구액은 18,477,249원입니다. 두 금액은 구분해야 합니다. 또한 국세·지방세 압류 이력 7건에 관한 당해세 및 법정기일 확인이 끝나지 않았으므로, 위 배당표를 확정 배당으로 받아들여서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않는다

이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 커지는 구간입니다. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 최저매각가만으로 취득가격을 판단하면 안 됩니다.

특히 이 실질취득액은 최근 12개월 평균 집계값 3,510만원과 비교해도 여전히 높은 수준입니다. 1회 유찰 가정의 실질취득액은 최근 평균의 약 172.2%, 2회 유찰 가정은 약 171.6%입니다. 거래 면적이 서로 다르다는 한계가 있지만, 적어도 유찰만으로 가격 메리트가 확보된다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 압류 7건 — 소멸과 배당순위는 별개의 문제

말소기준권리 이후 다음과 같은 압류 이력이 있습니다.

⑦ 입지·물건 특성 및 환금성

• 입지. 인천광역시 중구 전동 소재 인일여자고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 1999년 3월 30일 준공된 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 대지면적은 152.5㎡입니다. 공시지가는 1,162,000원/㎡입니다.
• 도로. 북동측으로 도로에 접하고 있으며 차량 접근이 가능합니다. 토지 형상은 부정형, 지형은 평지입니다.
• 규제. 상대보호구역, 철도보호지구, 특별관리해역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 적용 시점과 현재 규제는 별도 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 빌라로 대단지 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 확인 가능한 거래도 4건이며 전용면적이 대상과 일치하지 않아 정확한 시세 판단에 한계가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 실제 임차인 박경필 씨의 임대차계약서, 보증금, 전입 및 점유 관계를 확인하세요. 보증기관의 대위·승계액 5,900만원과 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• LH 배당 확인. 한국토지주택공사의 배당요구 및 실제 배당 가능액을 확인하세요. 배당으로 변제되지 않은 임차보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력 7건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금이 우선 배당되면 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다.
• 실질취득액 계산. 현재 회차에서는 7,200만원, 1회 유찰에서는 약 6,044만원, 2회 유찰에서는 약 6,023만원으로 계산됩니다. 최저매각가만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 시세 검증. 최근 거래사례는 대상 전용면적 44.47㎡와 일치하지 않습니다. 같은 면적과 유사한 층·건물 상태의 거래를 추가로 확인하기 전에는 거래 평균을 확정 시세로 받아들이면 안 됩니다.
• 규제 확인. 철도보호지구, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등 적용 여부를 입찰 및 취득 시점 기준으로 확인하세요.
• 명도. 실제 점유자와 임차권등기 관계를 확인하고, 보증기관과의 배당 및 인도 협의 절차를 사전에 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 인수액은 올라간다”

미성그랜드빌라 401호의 핵심 위험은 단순한 후순위 압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 실제 임차인 1명과 그 임대차에 관한 한국토지주택공사의 5,900만원 대위·승계 채권입니다.

현재 회차 7,200만원에서는 예상배당상 임차보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 1회 유찰 시에는 최저가 5,760만원에 인수액 283만 6,800원을 더해야 하고, 2회 유찰 시에는 최저가 4,608만원에 인수액 1,414만 9,440원을 더해야 합니다. 결과적으로 실질취득액은 각각 약 6,044만원과 6,023만원입니다.

가격도 부담입니다. 최근 12개월 평균 집계값 3,510만원과 비교하면 현재 최저가는 205.1% 수준입니다. 거래사례의 면적이 일치하지 않는다는 점을 감안하더라도 신건 가격을 싸다고 평가하기 어렵습니다. 소규모 10세대 다세대주택이라는 환금성 문제와 국세·지방세 압류의 배당순위 변수까지 함께 고려해야 합니다.