인천지방법원 2025타경1664. 인천 연수구 송도동 송도에스케이뷰 106동 14층 1405호, 전용 84.6541㎡ 아파트입니다. 2019년 사용승인을 받은 2,100세대 단지로, 감정가와 최저매각가가 모두 750,000,000원입니다. 소유자는 주식회사여의주이며, 오정농업협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다.
이 물건의 핵심은 임차보증금과 매수인 인수금액을 구별하는 것입니다. 임경은 명의로 500,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있지만, 전입일인 2021.12.23은 말소기준 근저당 설정일인 2019.09.26보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 권리이며, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 그 금액을 승계한다고 판단해서는 안 됩니다.
반대로 인수액 0원이라는 사실이 곧바로 안전한 입찰을 의미하지도 않습니다. 추가 전입자 김선미의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 임경은의 배당 처리 및 세금 압류도 검토해야 합니다. 여기에 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높아, 입찰가격을 신중하게 결정할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1664 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 315-1 송도에스케이뷰 제106동 제14층 제1405호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6541㎡ · 14층 1405호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2019.07.09 사용승인 · 해당 건물 38층 |
| 단지 | 송도SKVIEW · 2,100세대 |
| 소유자 | 주식회사여의주 |
| 감정가 | 750,000,000원 |
| 최저매각가 | 750,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 오정농업협동조합 |
| 청구금액 | 268,904,151원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.26 오정농업협동조합 근저당권 |
| 임차인 | 김선미 · 임경은 (실제 임차인 2명) |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당이 먼저, 임차권은 나중
갑구에는 과거 신탁등기와 신탁재산 귀속이 반복된 이력이 있습니다. 가장 최근의 2024.05.31 신탁등기는 2025.04.03 말소됐으며, 소유권은 주식회사여의주 명의로 회복됐습니다. 따라서 등기상 현재 소유자는 신탁회사가 아닌 주식회사여의주입니다. 다만 과거 신탁기간의 임대차계약 및 권한관계는 신탁원부와 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 5억과 인수 0원은 다르다
확인된 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고자는 포함돼 있지 않습니다. 두 사람 모두 말소기준 근저당권 이후에 전입한 것으로 나타납니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임경은 주택임차권등기 |
2021.12.23 | 500,000,000원 | 인수 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 승계 아님 |
| 김선미 현황조사·매각물건명세서 |
2024.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.10.31 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.11.02 |
| 전입신고일 | 2021.12.23 |
| 점유개시일 | 2021.12.23 |
| 임차권등기 | 2024.01.17 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.01.17 |
| 임차목적물 | 14층 1405호 84.6541㎡ 전부 |
| 말소기준과 관계 | 2019.09.26 근저당보다 후순위 |
| 매수인 인수 | 0원 예상 |
임경은은 확정일자와 전입일을 갖추고 임차권등기까지 마쳤지만, 모든 관련 시점이 2019년 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 선순위 대항력 임차인은 아닙니다. 배당요구가 확인되는 만큼, 실제 배당에서는 임차인의 배당자격·순위와 선순위 채권액을 함께 판단해야 합니다.
| 전입신고일 | 2024.07.31 |
|---|---|
| 보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 대항력 | 가능·미상. 다만 확인된 전입일은 말소기준 근저당 이후 |
| 우선변제 | 미상 |
| 매수인 인수 | 제공된 선후관계상 0원 예상 · 추가 확인 필요 |
김선미의 전입일은 2024.07.31로, 2019년 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 주장하기 어렵습니다. 다만 임대차계약 내용, 실제 점유관계, 보증금과 확정일자가 명확하지 않아 임차인 권원과 우선변제 여부는 미상입니다. 임경은과 김선미의 점유관계가 어떻게 연결되는지도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 7.5억은 최근 평균보다 높다
송도SKVIEW 전용 84㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 727,083,333원입니다. 최저매각가 750,000,000원은 평균의 103.2%로, 최근 거래 평균보다 높습니다. 전체 거래 평균과 최근 12개월 평균은 같은 727,083,333원이며, 가격 판단은 최근 거래 수준을 중심으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.11 | 84.98㎡ | 31 | 769,000,000원 |
| 2026.11 | 84.69㎡ | 16 | 715,000,000원 |
| 2026.10 | 84.65㎡ | 38 | 750,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 15 | 730,000,000원 |
| 2026.10 | 84.69㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 12 | 713,000,000원 |
| 2026.10 | 84.69㎡ | 31 | 730,000,000원 |
| 2026.10 | 84.65㎡ | 25 | 749,000,000원 |
| 2026.10 | 84.65㎡ | 41 | 739,000,000원 |
| 2026.09 | 84.65㎡ | 19 | 740,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 10 | 720,000,000원 |
| 2026.09 | 84.65㎡ | 19 | 690,000,000원 |
| 최근 평균 | 84㎡대 | 12건 | 727,083,333원 |
실거래 범위는 680,000,000원~769,000,000원으로, 같은 면적대라도 거래가격 편차가 존재합니다. 최신 거래는 2026.11의 769,000,000원으로 최저가보다 높지만, 같은 달 다른 거래는 715,000,000원입니다. 최신 고가 한 건만으로 현재 최저가가 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 750,000,000원 가정)
아래 금액은 매각가 750,000,000원을 전제로 한 단순 배분 시나리오입니다. 근저당권 최초 채권최고액을 적용했으며, 임차인 배당과 조세채권의 실제 우선순위는 확정 반영하지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,900,000원 |
| 1. 근저당 · 오정농업협동조합 | 451,200,000원 | 451,200,000원 |
| 단순 계산상 잔여 · 소유자 교부 | — | 288,900,000원 |
위 배당표는 집행비용 9,900,000원, 근저당 451,200,000원, 잔여 288,900,000원으로 구성된 추정 모형입니다. 임경은의 임차보증금 배당, 김선미의 권리관계, 연수구 및 국세 압류에 따른 세금 배당과 근저당 변경등기 금액은 확정 반영되지 않았습니다. 288,900,000원이 실제로 소유자에게 교부된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시 가격·인수 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 단순 계산상 잔여금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 750,000,000원 | 0원 | 0원 | 288,900,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 600,000,000원 | 0원 | 0원 | 140,400,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 480,000,000원 | 0원 | 0원 | 21,600,000원 |
각 회차의 매각가·채권 미배당·인수액·잔여금은 제시된 시나리오 수치입니다. 실제 배당순위와 금액을 확정한 결과는 아니며, 향후 유찰이나 해당 가격으로의 매각을 보장하지 않습니다.
예상 인수액이 각 회차에서 0원으로 유지되는 점은 긍정적입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조와는 다릅니다. 따라서 주어진 시나리오상 실질취득금액은 낙찰가에 가까우며, 실제 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 추가로 고려해야 합니다.
가격 면에서는 신건 750,000,000원이 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 가정 금액인 600,000,000원과 2회 유찰 가정 금액인 480,000,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수가 0.5회이므로, 해당 회차까지 기다릴 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 인천은송초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 고층 아파트단지가 형성된 지역으로 주거환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며, 지하철역과 버스정류소 등이 근거리에 있어 대중교통 이용 여건도 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2019년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 급배수·위생설비, 열병합 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지 규모. 송도SKVIEW는 2,100세대 단지입니다. 동일 면적대의 최근 거래가 확인돼 가격 비교에 활용할 수 있으나, 거래가격은 층별로 차이가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 부지이며, 남측 및 북측으로 공도와 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 도시계획. 지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당하며, 철도보호지구·상대보호구역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
- 공시지가. 2,349,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인돼 시장가격을 비교할 수 있습니다. 다만 거래가격 범위가 680,000,000원~769,000,000원으로 넓어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 별도로 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 451,200,000원과 변경 후 316,800,000원의 관계를 등기부 원본으로 확인하세요. 실제 배당채권액도 함께 대조해야 합니다.
- 임경은의 배당요구. 임차보증금 500,000,000원, 확정일자 2021.11.02, 전입일 2021.12.23, 임차권등기와 배당요구 사항을 확인하고 매각물건명세서의 인수조건과 배당자격을 검토하세요.
- 김선미 점유관계. 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 미상입니다. 실제 점유 여부와 임경은과의 관계를 확인해야 합니다.
- 신탁 이력. 반복된 신탁등기 및 신탁재산 귀속 기록이 있습니다. 최종 소유권 귀속과 신탁기간 중 임대차 권한관계를 대조하세요.
- 조세채권. 연수구 압류와 국세 압류가 존재합니다. 등기 말소 여부와 별개로 세금의 법정기일 및 배당순위에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 750,000,000원은 최근 실거래 평균 727,083,333원을 웃돕니다. 개별 호수의 층·향·상태를 반영해 응찰가를 결정하세요.
- 명도. 임차인 관련 기록이 존재하는 만큼 실제 점유자와 퇴거·인도 절차를 확인해야 합니다. 권리 인수액이 0원이라고 명도 부담까지 없는 것은 아닙니다.
- 관리비. 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부 및 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 가격은 보류”
이 물건은 얼핏 보면 보증금 500,000,000원의 임차권이 있어 위험한 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 권리의 선후관계를 보면 2019년 오정농업협동조합 근저당이 먼저이고, 임경은의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 이 보증금은 낙찰자가 그대로 떠안는 선순위 대항력 보증금이 아닙니다.
그럼에도 권리관계가 완전히 단순한 물건은 아닙니다. 임경은의 배당요구와 김선미의 미상 임차조건, 반복된 신탁 이력, 세금 압류가 존재합니다. 특히 근저당권 채권최고액 변경이 예상배당 계산에 반영되지 않은 점은 반드시 재확인해야 합니다.
가격 측면에서 신건 최저가 750,000,000원은 최근 실거래 평균 727,083,333원보다 높습니다. 최신 거래 중 더 높은 가격도 있지만 더 낮은 거래도 확인되므로, 신건을 시세보다 저렴한 기회로 보기는 어렵습니다.
결론은 “인수액은 0원 예상, 임차인·배당 검증은 필수, 신건 가격은 보류”입니다. 입찰 여부는 선순위 권리와 임차인의 관계를 최종 확인하고, 실제 시세 대비 충분한 가격 여유를 확보할 수 있는지를 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
