대전지방법원 2025타경12333. 천안시 서북구 두정동 ‘에프엠22’ 8층 812호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가 46,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 22,540,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2023.10.25. 애큐온저축은행의 가압류 21,484,533원이며, 이후 주택임차권등기와 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

다만 권리분석에서 지나치면 안 되는 부분이 있습니다. 정용현의 임대차계약일은 2016.01.15., 확정일자는 2016.01.18.로 말소기준보다 앞서지만, 임차권등기에는 주민등록일자와 점유개시일자가 기재돼 있지 않습니다. 따라서 보증금 62,000,000원의 임차인이 말소기준 전에 대항력을 취득했다고 단정할 수 없습니다. 현재 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 입찰 전 전입·점유 발생시점의 원본 확인이 가격 판단보다 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 명세서상 인수 0원, 임차인 전입일은 확인 필요

현재 말소기준은 2023.10.25. 애큐온저축은행 가압류입니다. 2024.04.12. 등기된 정용현의 주택임차권과 2025.09.02. 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 2015년 농협계열 공동담보 근저당과 2020년 하나은행 근저당, 2019년·2020년의 종전 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기에는 서울보증보험주식회사가 대위자로 기재돼 있으나, 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세의 51.3%, 다만 시장은 -1.3% 하락

에프엠22의 전용 21.93㎡~22.28㎡대 최근 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 44,166,666원보다 최근 12개월 평균 43,928,571원과 최신 거래 43,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.3%로 하락 추세입니다.

현재 최저매각가 22,540,000원은 최근 12개월 평균의 51.3%입니다. 최근 시세가 -1.3% 하락 중이라는 점을 감안해도, 현재 최저가와 최근 거래 수준 사이에는 큰 가격 차이가 있습니다. 따라서 현 자료에서 매수인 인수 0원이 유지된다는 전제에서는 가격 메리트가 분명한 편입니다. 다만 보증금 62,000,000원의 임차인 대항력 여부가 별도로 확인되지 않았다는 점 때문에 최저가만 보고 곧바로 ‘실질취득가가 확정적으로 22,540,000원’이라고 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 22,540,000원 가정)

현재 회차에서는 총 채권액 79,633,273원 중 21,734,280원이 배당되고 57,898,993원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권자 서울보증보험주식회사의 예상배당은 249,747원입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안부성초등학교 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
• 교통. 단지 내 지상·지하주차장까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 상황은 보통입니다. 북측 약 20m, 서측 약 14m 도로에 접합니다.
• 이용상태. 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 침실·주방·욕실·현관·발코니 등의 구조이며, 15층 중 8층입니다.
• 규제·토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(북부2지구)이며, 공시지가 1,643,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 에프엠22는 199세대, 사용승인일 2015.01.23.의 소형 공동주택입니다. 동일 면적대 거래 12건이 확인되지만 최근 거래 추세는 -1.3%로 하락하고 있어 매도 시 가격 눈높이를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 전입·점유 원본 확인. 정용현의 전입신고일과 점유개시일이 미상입니다. 말소기준 2023.10.25. 이전 대항력 취득 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 명세서상 인수 0원 재확인. 현재 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 정리돼 있으나, 입찰 당일 최신 명세서와 등기 변동을 다시 대조하세요.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 43,928,571원과 최신 거래 43,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -1.3%를 반영해 보수적으로 판단하세요.
• 배당 부족과 인수는 별개. 현재 회차 미배당은 57,898,993원이지만, 배당 부족 자체가 곧 매수인 인수로 이어지는 것은 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
• 소형 원룸형 환금성 점검. 전용 22.251㎡의 도시형생활주택·원룸형 특성을 감안해 실수요·임대수요와 재매각 기간을 함께 검토하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전 별도로 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 한 번 더 확인”

현재 최저가 22,540,000원은 최근 12개월 실거래 평균 43,928,571원의 51.3%로 내려와 가격만 놓고 보면 분명한 할인 구간입니다. 최근 거래가 -1.3% 하락 추세라는 점을 감안해도 최신 거래 43,000,000원과의 간격은 큽니다. 하지만 보증금 62,000,000원의 정용현 임차권은 계약일·확정일자는 2016년으로 오래됐고, 정작 대항력 판단의 핵심인 전입신고일과 점유개시일이 확인되지 않습니다.

따라서 이 사건은 ‘51.3%라서 무조건 싸다’가 아니라, ‘명세서상 인수 0원을 최신 원본에서 재확인하고 임차인의 대항력 시점을 확인한 뒤에야 가격 메리트를 확정할 수 있는 물건’입니다. 현 자료 기준 인수액은 0원이고 가격 경쟁력은 높지만, 권리 확인 한 단계가 남아 있어 가격은 합격, 권리는 확인 후 확정이 적절한 결론입니다.