인천지방법원 2025타경1943. 인천광역시 부평구 부평동 161-12, 현대렉스힐 13층 1305호입니다. 감정평가서상 이용상태는 도시형생활주택이며, 철근콘크리트조 14층 건물의 13층에 위치합니다. 현재 소유자는 고대영 씨입니다.

권리관계의 출발점은 2013년 8월 1일 설정된 주식회사 국민은행의 근저당권입니다. 이후 2024년 OK파이낸셜대부 근저당권, 우리금융캐피탈과 국민행복기금의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 2026년 6월 4일 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

기준권리 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김선숙 씨 역시 기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼 임대차관계 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸

2013년 8월 1일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 소유권이전등기가 접수됐으며, 거래가액은 123,000,000원으로 기재되어 있습니다.

이후 설정된 OK파이낸셜대부 근저당권과 두 건의 가압류는 기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026년 6월 4일 접수된 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각 절차에 포함됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 김선숙 씨가 확인됩니다. 전입신고일은 2022년 5월 19일로, 2013년 8월 1일 설정된 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기준권리에 우선하는 대항력은 없는 것으로 분석합니다.

임차보증금이 미상이라는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수한다고 볼 수는 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점이 핵심입니다. 다만 명도 협의와 실제 점유관계는 별개의 문제이므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 가격 메리트는 확인 보류

현재 확인 가능한 감정가는 131,000,000원이고 최저매각가도 동일한 131,000,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 수 있는 실거래 자료는 확인되지 않습니다.

따라서 감정가가 실제 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 도시형생활주택은 개별 건물의 위치, 층, 임대수요와 관리상태에 따라 가격 판단이 달라질 수 있으므로, 감정가만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)

현재 배당 산정 기준으로 채권자 총 청구액은 137,325,363원이고 채권자 배당액은 128,366,000원입니다. 따라서 신건 매각가를 가정하면 채권 미배당액은 8,959,363원입니다. 집행비용 2,634,000원을 포함하면 매각대금 131,000,000원이 모두 배분됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 채권 미배당

현재 회차와 1회·2회 유찰을 가정한 시나리오입니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 지급되는 배당액은 줄어들고 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당액이 매수인 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.

위 금액은 제공된 회차별 시나리오를 기준으로 한 예상치입니다. 실제 배당은 채권액, 우선순위, 집행비용 및 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브 지붕의 14층 건물이며, 대상 호수는 13층 1305호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비와 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 장방형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다. 서측으로 광대로, 남측으로 세로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 및 철도보호지구 등에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 평가자료에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련해 2025.08.26~2026.08.25 지정기간의 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다. 매각기일인 2026.11.17 기준 현행 지정 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임차인 김선숙 씨의 실제 점유와 계약 내용은 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 거래량, 매매가격 추세 및 매도 소요기간을 판단할 수 없습니다. 도시형생활주택이라는 용도와 실제 임대수요를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 국민은행 근저당 변경 확인. 2013년 채권최고액 86,400,000원과 2024년 변경등기 63,470,000원의 차이를 확인하세요. 최신 등기사항전부증명서와 실제 채권잔액을 대조해야 합니다.
• 신청채권 청구액 대조. 국민은행 신청채권 청구액 57,977,874원과 예상배당액 86,400,000원의 차이에 대해 원금·이자·채권최고액·배당요구액을 구분해 확인하세요.
• 임차인 보증금 확인. 김선숙 씨의 전입일은 2022.05.19로 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인하세요.
• 실제 점유 및 명도. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 거주자, 임차인과 점유자의 동일 여부, 퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 조사. 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가를 확인하고, 동일 건물 또는 유사한 도시형생활주택의 거래가격과 비교한 후 응찰 상한을 정하세요.
• 토지거래허가 규제. 감정평가서에 기재된 지정기간은 매각기일 이전에 종료됩니다. 매각기일 기준 최신 고시와 취득 주체별 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비·공용부분. 관리사무소에 체납관리비와 공용부분 관련 부담을 확인하고, 실제 관리상태와 시설 이용 가능 여부를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다

인천 2025타경1943은 2013년 8월 1일 국민은행 근저당권을 말소기준권리로 하는 구조입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 김선숙 씨의 전입일도 기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 곧바로 권리상 완전히 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 임차보증금과 확정일자가 미상이고, 국민은행 근저당 변경등기에는 63,470,000원이 기재되어 있지만 예상배당표는 86,400,000원을 적용하고 있습니다. 신청채권 청구액 57,977,874원과도 차이가 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 131,000,000원으로 동일하지만 최근 거래가격을 비교할 자료가 없어 신건 입찰의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 유찰 시 채권 미배당액이 증가하더라도 그것이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.