인천지방법원 2025타경512180. 인천광역시 남동구 수산동 140-22 일대의 토지와 집합건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가이자 최저매각가는 52억 5,600만원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 일반적인 주택 한 호실을 취득하는 경매와 달리 토지 목록 1~6과 집합건물 목록 7~15가 함께 매각되는 구조입니다.

등기상 핵심은 2022년 3월 10일 설정된 완도금일수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 44억 8,800만원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 설정된 국세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 가압류와 종전 경매개시결정도 이미 말소 또는 취하된 이력이 있습니다.

그러나 이 사건의 진짜 난도는 등기부보다 건물의 물리적 상태와 점유관계에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 건물이 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장도 존재하지 않는다고 기재되어 있습니다. 101동과 102동은 골조공사만 완료된 채 방치되어 있으며, 102동 1호에는 유치권 행사를 주장하는 점유자까지 있습니다. 따라서 감정가 52.56억원이라는 숫자만으로 완성된 다세대주택의 시장가치를 상정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 기준권리, 후순위 압류는 매각 소멸

말소기준권리는 을구 1번 완도금일수산업협동조합의 근저당권입니다. 접수일은 2022년 3월 10일이고 채권최고액은 4,488,000,000원입니다. 채무자는 주식회사 해주개발이며, 공동담보목록 제2020-1323호가 기재되어 있습니다.

갑구 2번 와이비건설의 14억 6,000만원 가압류는 2022년 2월 14일 설정되었으나, 2022년 11월 15일 취소결정에 따라 2022년 12월 27일 말소되었습니다. 현재 유효하게 남아 있는 가압류로 보아서는 안 됩니다.

2022년 6월 7일에는 완도금일수산업협동조합을 채권자로 하는 종전 임의경매(2022타경5613)가 개시되었습니다. 이 경매는 2025년 8월 22일 취하되었고, 2025년 9월 3일 관련 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 이후 2025년 9월 8일 현재 사건인 2025타경512180의 임의경매개시결정이 새로 등기되었습니다.

2025년 5월 1일 설정된 평택세무서장의 압류는 기준 근저당권보다 후순위입니다. 해당 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 등기상 권리의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 건물 현황·점유관계 — 이 사건의 가장 큰 위험

매각물건명세서 비고에 기재된 내용을 보면 이 사건은 토지와 완성된 주택을 단순히 취득하는 형태가 아닙니다. 토지와 건물이 일괄매각되지만, 건물의 사용승인 및 실제 완성 상태에 중대한 문제가 있습니다.

① 사용승인과 건축물대장 문제

매각물건명세서 비고에는 목록 7~15의 집합건물이 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 건축물대장이 부존재한다고 명시되어 있습니다. 감정평가서에는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이라고 기재되어 있지만, 현장 관련 기재에는 101동과 102동 모두 골조공사만 완료된 채 방치된 것으로 나타납니다.

외벽은 스톤코트 및 몰탈 등 마감 진행 중이고, 내벽도 몰탈 마감 진행 중이며, 창호 역시 일부 샷시만 마감된 상태로 평가되어 있습니다. 일반적인 준공 완료 다세대주택과 동일한 기준으로 임대수익이나 환금성을 산정해서는 안 됩니다.

② 102동 1호 유치권 주장

목록 11에 해당하는 102동 1호는 사람이 거주하고 있는 것으로 보입니다. 현장에서 만난 20~30대 여성은 유치권 행사를 위해 점유하고 있다고 진술했지만, 유치권의 성립 여부는 확인되지 않았습니다.

유치권 주장이 있다는 사실만으로 유치권이 당연히 성립하는 것도 아니고, 반대로 등기부에 기재되어 있지 않다는 이유만으로 무조건 배척할 수도 없습니다. 공사대금 등 피담보채권의 존재, 채권과 해당 부동산 사이의 견련관계, 점유의 적법성 및 계속성, 변제기 도래 여부 등을 검토해야 합니다.

• 채권 확인. 점유자가 주장하는 공사대금 등 채권의 발생 원인과 금액, 채무자 및 실제 채권자를 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 점유가 언제부터 시작되었는지, 현재까지 계속되는지, 누구의 지배 아래 있는지 확인해야 합니다.
• 공사계약 확인. 도급계약서, 공사내역서, 세금계산서 및 대금 지급자료를 대조해야 합니다.
• 다른 호실과 구별. 102동 1호의 유치권 주장이 다른 호실이나 전체 토지에까지 미치는 것으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
• 인도 가능성. 유치권 성립 여부와 별도로 실제 점유자와의 인도 협의 및 소송 가능성을 검토해야 합니다.

③ 102동 2·3호의 물건 적치

목록 12·13에 해당하는 102동 2호와 3호는 1층에 일부 물건이 놓여 있었고, 나머지 부분은 방치된 것으로 확인되었습니다. 물건이 있다는 사실만으로 임차인이나 유치권자가 존재한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 물건의 소유자와 점유 경위, 반출 가능 여부를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 5,256,000,000원 가정)

현재 감정가와 동일한 금액으로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 1%로 추정하고, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산합니다.

집행비용과 근저당권 배당 후 잔여액은 713,040,000원입니다. 실제 배당에서는 당해세 등 우선 배당 항목에 따라 잔여액이 달라질 수 있습니다. 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 가정치입니다.

유찰 시나리오별 배당 변화

현재 신건에서는 집행비용을 차감한 뒤 근저당 채권최고액 전액을 배당할 수 있습니다. 1회 유찰 시에는 근저당 미배당액이 327,648,000원으로 늘어나고, 2회 유찰 시에는 1,160,198,400원까지 증가합니다.

④ 토지·건물의 법률 및 입지 검토

• 일괄매각 범위. 목록 1~6은 토지이고 목록 7~15는 집합건물입니다. 토지와 건물의 개별 목록, 지번 및 등기상 표시를 대조해 매각 대상의 경계를 정확하게 파악해야 합니다.
• 대지권 미등기. 집합건물은 대지권이 등기되지 않았지만, 대지권의 목적인 토지를 포함해 평가하고 매각하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지 목록과 각 건물의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 토지 목록 1~6은 공부와 현황 모두 농지이나, 2025.09.19.자 사실조회 회신상 농지전용허가(협의)를 득한 것으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 매각허가 시 농지취득자격증명 제출은 불요합니다.
• 용도지역. 토지는 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역, 공공주택지구 등의 지정사항이 기재되어 있습니다. 개별 필지별 토지이용계획과 건축 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 감정평가서상 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 차량 진출입이 가능합니다. 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통으로 평가되었습니다.
• 주변 환경. 감정평가서상 선수촌사거리 남동측 인근으로, 주변에는 전·답 등 농경지와 단독주택, 창고 및 상업용 부동산이 소재합니다.
• 건물 완성도. 골조공사만 완료된 상태이고 외벽·내벽·창호 마감이 진행 중인 것으로 기재되어 있습니다. 완성 공사비와 추가 인허가 가능성을 확인하기 전에는 완성 건물로 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 가격 및 환금성 — 감정가를 시장가로 간주하지 말 것

이 물건은 일반적인 완성형 다세대주택의 동일 평형 실거래가를 그대로 적용하기 어렵습니다. 토지 여러 필지와 미완성 집합건물이 함께 매각되고, 사용승인 미취득 및 건축물대장 부존재라는 조건까지 포함되어 있기 때문입니다.

따라서 감정가 5,256,000,000원은 법원이 제시한 평가금액이지, 현재 상태 그대로의 시장 매매가격이나 완성 후 예상가치를 보장하는 숫자가 아닙니다. 일반적인 다세대주택 거래가격과 단순 비교해 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사용승인 가능성. 관할 행정기관을 통해 미승인 사유, 기존 건축허가 및 관련 인허가의 유효성, 사용승인 취득을 위한 보완사항을 확인하세요.
• 건축물대장 부존재. 건축물대장이 없는 상태에서 각 건물과 호실의 법적 지위, 등기상 표시 및 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 유치권 실사. 102동 1호 점유자의 채권 발생 원인, 공사계약, 점유 시점 및 계속성, 변제기와 관련 증빙을 확보하세요.
• 적치물 확인. 102동 2·3호의 1층에 놓인 물건의 소유자와 점유 경위를 확인하고 반출 비용 및 절차를 검토하세요.
• 토지·건물 매각 범위. 목록 1~6 토지와 목록 7~15 건물의 지번·호실·대지권 관계를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 대조하세요.
• 농지전용 관련 서류. 2025.09.19.자 사실조회 회신과 농지전용허가(협의)의 범위가 매각 대상 토지 전체에 적용되는지 확인하세요.
• 공사비 및 사업성. 잔여 공사비, 설계변경 가능성, 안전진단 및 각종 인허가 비용을 산출한 뒤 총투입자금을 계산하세요.
• 소유자·채무자 관계. 강병인과 주식회사 해주개발의 관계, 근저당 설정 경위 및 공동담보목록 제2020-1323호를 확인하세요.
• 배당 및 세금. 당해세 등 우선 배당 항목과 실제 채권액을 확인하고, 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션을 확정 배당액으로 오인하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지전용 관련 회신 및 건축 관련 행정서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 취득”

인천 2025타경512180은 등기부상 권리관계만 보면 말소기준 근저당권과 후순위 압류 등이 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다. 이 부분만 보면 권리분석은 단순해 보입니다.

그러나 실제 취득 위험은 전혀 다른 곳에 있습니다. 토지와 건물의 일괄매각, 대지권 미등기, 사용승인 미취득, 건축물대장 부존재, 골조공사만 완료된 건물, 102동 1호의 유치권 주장과 일부 호실의 물건 적치까지 겹쳐 있습니다.

특히 유치권이 성립하는지, 미승인 건물의 사용승인이 가능한지, 잔여 공사에 얼마가 필요한지는 이 사건의 사업성을 좌우하는 핵심 요소입니다. 농지취득자격증명 제출이 불요하다는 사실만으로 토지와 건물의 모든 법률 문제가 해결되는 것도 아닙니다.

감정가 52.56억원을 기준으로 입찰 여부를 결정할 단계가 아닙니다. 먼저 건축물의 적법성 및 완성 가능성, 유치권 주장, 점유관계, 토지별 권리와 인허가를 확인하고 총투입비용을 산출해야 합니다.

등기상 권리는 소멸, 현장 위험은 미해결. 이 물건은 일반적인 주택 경매가 아니라 토지와 미완성 건물의 사업성 및 법률관계를 함께 검증해야 하는 고위험 일괄매각입니다.