인천지방법원 2026타경19. 인천 계양구 박촌동 킹스빌타운 322동 4층 402호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 5층 건물의 한 세대입니다. 등기부에는 현재 유효한 근저당권이 없고, 과거 금융기관의 근저당권도 모두 말소되어 있습니다. 얼핏 보면 권리가 깨끗해 보이지만 임차인과 경매의 성격을 살펴보면 결론이 달라집니다.

임차인 한윤수의 전입일은 2024년 3월 12일입니다. 경매개시결정일인 2026년 3월 26일보다 앞섭니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 인물이며, 2026년 4월 16일 배당요구도 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입 선후관계만으로 보증금 전액의 인수 여부를 확정할 수는 없지만, 선순위 임차권이 존재할 가능성을 반드시 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 선순위 전입자가 있다

등기부상 과거 국민은행 근저당권(채권최고액 71,500,000원)은 2009년 4월 17일 말소되었고, 임실새마을금고 근저당권(채권최고액 91,000,000원)은 2024년 1월 29일 말소되었습니다. 과거 엘지카드·국민은행 가압류도 이미 말소된 상태입니다.

현재 핵심은 2026년 3월 26일 경매개시결정과 그 이후인 2026년 4월 29일 설정된 국민건강보험공단의 김미현 지분 압류입니다. 이 압류는 경매개시결정 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 관련 공과금의 실제 배당 우선순위와 매수인에게 미칠 영향은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 미확정 위험

확인된 실제 임차인은 한윤수 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있으나, 보증금·확정일자·임대차 범위가 확인되지 않아 인수 위험을 금액으로 계산할 수 없습니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가 5,900만원만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 59,000,000원입니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득비용은 산정할 수 없습니다.

실거래 시세도 확인되지 않으므로 최저가 59,000,000원이 주변 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 실제 투자 판단에서는 임차보증금 확인 → 인수액 계산 → 실질취득비용과 시세 비교 순서가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)

집행비용 1,462,000원을 제외한 57,538,000원은 확인되지 않은 배당채권을 반영하기 전의 계산상 잔여액입니다. 임차보증금·당해세·공과금 및 다른 우선배당채권은 미반영되어 있으며 실제 소유자 교부액을 의미하지 않습니다. 계산상 매수인 인수 0원 역시 임차인 보증금 승계 가능성이 해소되었다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수위험은 남는다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 계양구 박촌동 소재 소양초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 학교·근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 무난한 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내부는 벽지도배·일부 타일 마감, 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생설비, 상·하수도 설비, 난방설비, 가스설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 토지는 부정형 평지이며 북측과 동측으로 각각 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래허가구역 지정 이력도 확인되므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 개별 건물의 관리상태·임대차관계·층별 선호도 등에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 적정 매각가를 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한윤수 임대차계약 확인. 전입일 2024.03.12는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 매각물건명세서, 현황조사 내용과 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 대항력 성립 여부 검증. 전입신고가 경매개시보다 먼저 이루어졌더라도 실제 주택 인도와 유효한 임대차관계를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
• 배당요구와 보증금 승계 확인. 2026.04.16 배당요구가 확인됩니다. 배당요구만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인 인수가 없어지는 것은 아닙니다.
• 매각 대상 지분 확인. 김미현과 김용희는 각각 1/2 공유자입니다. 갑구 13번의 김미현 지분 경매개시결정과 청산을 위한 형식적 경매라는 기재를 함께 검토하여, 매수인이 취득하는 권리의 범위를 확정해야 합니다.
• 파산관재인 관련 절차 확인. 경매개시 관련자는 파산자 김미현의 파산관재인 이인상입니다. 청산 목적 경매의 진행 방식과 배당 및 소유권 취득 범위를 확인해야 합니다.
• 국민건강보험공단 압류 확인. 2026.04.29 김미현 지분에 압류가 설정되었습니다. 등기상 매각소멸 대상인지와 별개로 관련 공과금의 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 59,000,000원의 감정가가 적정한지 판단할 비교 거래가 필요합니다. 시세 확인 전에는 유찰 여부와 무관하게 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 점유 및 명도비용. 임차인 한윤수의 실제 점유 여부, 이사 가능성, 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다. 명도비용과 기간이 추가될 수 있습니다.
• 관리비·공과금 확인. 미납 공용관리비와 공과금이 있는지 확인하고 실제 매수인 부담 범위를 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 없다고 안전한 경매는 아니다”

인천 킹스빌타운 322동 402호는 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 등기상 유효한 근저당권이 없다는 점은 긍정적이지만, 2024년부터 전입한 임차인 한윤수의 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했다는 사실은 매수인의 보증금 인수 가능성을 검토해야 한다는 신호입니다.

또한 소유권은 김미현·김용희가 각각 1/2씩 공유하고 있으며, 경매는 파산관재인이 관여하는 청산 목적의 형식적 경매입니다. 등기상 김미현 지분에 관한 경매개시결정이므로 실제 매각 범위도 반드시 확인해야 합니다.

최저매각가 59,000,000원과 유찰 0회라는 숫자만으로는 투자 매력을 평가할 수 없습니다. 보증금과 실제 취득권리의 범위가 정리되지 않았고, 가격 비교에 필요한 실거래 근거도 부족합니다. 현재 결론은 권리·가격 모두 추가 확인 필요, 신건 입찰 판단 보류입니다.