인천지방법원 2026타경198. 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 8층 810호, 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 일반음식점입니다. 소유자는 에이에스앰로드 주식회사이며, 2022년 4월 6일 주식회사 전북은행의 근저당권이 설정된 이후 채무가 해결되지 않아 전북은행이 임의경매를 신청한 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 391,538,250원이고, 등기상 근저당 채권최고액은 448,500,000원입니다.
권리분석상 말소기준권리는 2022년 4월 6일 전북은행 근저당권입니다. 매각으로 해당 근저당권과 그 후의 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당 원문에는 공동담보 목적물로 8층 802호가 표시되어 있고, 감정평가서에는 802호 외 1개호가 기재되어 있습니다. 사건 목적물인 810호가 공동담보 범위에 포함되는지 원본으로 대조해야 합니다. 또한 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 임차인 등재 내역만으로 실제 점유·임대차가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 8층 810호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건물 중 8층 |
| 사용승인 | 2022.02.23 |
| 소유자 | 에이에스앰로드 주식회사 |
| 소유권 취득 | 2022.04.06 접수 · 거래가액 237,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.04.06 · 주식회사 전북은행 근저당권 |
| 채권최고액 | 448,500,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 전북은행 / 391,538,250원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 임차인 및 점유자 확인 필요 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공동담보 범위는 대조 필요
말소기준권리는 전북은행 근저당권입니다. 2022년 3월 22일 신영부동산신탁 주식회사 명의로 이루어진 소유권보존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2022년 4월 6일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 및 신탁등기 말소가 이루어졌고, 에이에스앰로드 주식회사가 소유권을 취득했습니다. 같은 날 전북은행 근저당권이 설정되었습니다.
임차인·점유 문제는 별도입니다. 확인되는 임차인 등재 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 실제로 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 현장 방문을 통해 영업 여부, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금, 사업자등록·점유 시점 등을 확인해야 합니다. 임차인 존재 여부와 대항력은 확인된 사실관계를 기준으로 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 2억 6,500만원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 265,000,000원입니다. 유찰이 한 차례도 없는 신건으로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용되는 근린시설입니다. 주거용 아파트 거래가격이나 주변 주택 시세를 그대로 대입해서는 안 됩니다.
| 가격 판단 기준 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 265,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 265,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 현재 낙찰 가정 실질취득 | 265,000,000원 | 낙찰가 + 매수인 인수 0원 |
| 동일 용도 실거래 비교 | 판단 보류 | 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
소유권 취득 당시 거래가액은 237,400,000원입니다. 현재 감정가와 비교할 때 참고할 수 있는 과거 거래금액이지만, 거래 시점과 실제 이용상태 및 시장 여건이 다를 수 있으므로 이를 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 전북은행 | 448,500,000원 | 260,490,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전북은행 미배당 | - | 188,010,000원 |
매각대금 265,000,000원에서 추정 집행비용 4,510,000원을 공제하면 전북은행에 배당되는 금액은 260,490,000원입니다. 근저당 채권최고액 448,500,000원을 기준으로 하면 188,010,000원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액은 391,538,250원으로, 등기상 채권최고액 448,500,000원과는 다른 금액입니다. 실제 배당액은 실제 채무잔액, 이자, 집행비용 및 우선권 있는 채권의 존재에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 위 추정에 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 채권자 배당 부족액의 변화
| 회차 | 예상 매각가 | 전북은행 배당 | 은행 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 265,000,000원 | 260,490,000원 | 188,010,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 240,268,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 282,074,400원 | 0원 |
위 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 전북은행의 배당액이 감소하고 미배당액은 증가합니다. 현재 신건에서 188,010,000원이던 미배당액은 1회 유찰 가정에서 240,268,000원, 2회 유찰 가정에서 282,074,400원으로 커집니다. 이는 채권자 입장에서의 회수 부족액 변화입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 인천영종초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설과 업무시설, 공동주택 단지가 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정도 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물이며 사용승인은 2022.02.23입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·탐지설비, 도시가스, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(일반음식점)입니다. 주거용 부동산과는 임대수익 및 환금성 판단 기준이 다르므로 실제 영업 가능 여부와 업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 각각 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지이용계획. 중심상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 경제자유구역 및 성장관리권역에도 포함됩니다. 중로2류(폭 15미터~20미터)에 접합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지이며 세로장방형으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 3,104,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련 사항. 토지이용계획상 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 실제 거래 시점의 최신 지정 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 공동담보 표시와 목적물 호수의 일치 여부는 별도 확인사항입니다.
- 환금성. 근린시설 중 일반음식점 용도이므로 주변 상업시설의 거래사례, 임대료, 공실 및 실제 영업 수요가 중요합니다. 비교 가능한 실거래와 임대자료를 확인하기 전에는 환금성이나 수익성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공동담보 원본 확인. 사건 목적물 810호와 근저당권 원문에 표시된 802호의 관계를 확인하세요. 공동담보 목록 및 감정평가서의 802호 외 1개호 표시를 대조하는 것이 우선입니다.
- 등기부 주소 대조. 사건 주소와 감정평가서는 인천광역시 중구로 표기되어 있으나, 등기 부동산 표시에는 인천광역시 영종구로 기재되어 있습니다. 지번 1876-13과 도로명 하늘달빛로 90-7을 기준으로 최신 행정구역 및 부동산 표시를 대조하세요.
- 임대차·점유 조사. 임대관계 미상이므로 실제 영업자, 임차인, 점유자, 보증금, 계약기간, 사업자등록 및 점유 개시일을 확인하세요. 임차인 등재 내역이 없다는 이유만으로 명도 문제가 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 일반음식점 등 근린시설의 동일 건물 또는 인근 상업시설 실거래를 확인하고 임대료와 공실 수준을 비교하세요. 감정가 265,000,000원을 시장가격으로 그대로 받아들이지 마세요.
- 영업 가능성. 현재 업종의 영업 여부, 시설 상태, 급배수·도시가스·환기 및 소방설비 상태를 확인하세요. 음식점으로 실제 이용 가능한지 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
- 관리비·공과금. 관리비 체납, 공용부분 미납금, 전기·수도·가스 요금 등 인수 이후 발생할 수 있는 비용을 관리주체와 확인하세요.
- 세금과 우선채권. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해 배당 순위 및 추가 부담 가능성을 점검하세요.
- 신탁 관련 서류. 신탁등기는 등기부상 말소되어 있으나, 신탁원부 제2022-13945호 및 신탁재산 처분 관련 등기 원인을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 공동담보 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 다르다
이 물건은 권리분석상 전북은행 근저당권이 말소기준권리이고, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 신건 265,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 전북은행의 미배당 188,010,000원은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
그러나 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 투자 적합성이 보장되지는 않습니다. 사건 목적물 810호와 근저당 공동담보 원문의 802호 표시를 확인해야 하고, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 일반음식점으로 이용되는 근린시설인 만큼 실제 임대수요와 영업 가능성, 시장가격도 검증해야 합니다.
권리상 인수금은 0원. 그러나 담보범위 확인, 임대차 조사, 시세 검증은 필수입니다. 특히 비교 가능한 실거래 근거 없이 신건 감정가를 적정가격이라고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 입찰 판단은 가격보다 먼저 권리와 목적물의 동일성을 확인하는 데서 시작해야 합니다.
