158,270,000원
의정부지방법원 2025타경72843. 동두천시 지행동 ‘지행역동원베네스트아파트’ 101동 401호, 전용 약 84.78㎡의 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2 구조입니다. 감정가 323,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 158,270,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 분명 강합니다. 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균보다 104,063,333원 낮고, 2026년 7월 최신 거래 255,000,000원의 62.1% 수준입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2022.03.08. 설정된 전세금 280,000,000원의 전세권이 2025.01.24. 서울보증보험으로 이전됐고, 서울보증보험이 2025.08.19. 임의경매를 신청했습니다. 예상배당은 전세권에 155,254,220원을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 등기 권리판정은 이 전세권을 말소기준권리 이전의 매수인 인수 권리로 표시합니다. 두 판단이 엇갈리는 만큼 매각물건명세서에서 전세권의 매각 소멸 여부를 반드시 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72843 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 제101동 제4층 제401호 · 도로명 경기도 동두천시 이담로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 약 84.78㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·전실·발코니 · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 서연희 (2021.11.10. 소유권이전 · 2021.08.28. 매매 · 거래가 399,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 158,270,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 전세권의 소멸·인수 판단이 핵심
전세금 280,000,000원 중 현재 최저가 배당 가정에서 예상배당은 155,254,220원이며, 미배당액은 124,745,780원입니다. 이 금액이 매수인에게 인수된다면 최저가와 합친 실질취득액은 283,015,780원으로 최근 12개월 평균의 107.9%, 최신 거래 255,000,000원의 111.0%가 됩니다. 이 경우 최저가가 내려간 효과는 사실상 사라지고 최근 시세보다 비싸집니다.
2022년 소유권이전청구권 가등기는 2025.01.13. 이미 말소됐고, 과거 국민은행·우리은행·하나은행· 에이파이낸셜대부의 근저당권과 전세권도 등기부상 말소됐습니다. 경매개시결정 이후인 2025.08.26. 경기신용보증재단 가압류 5,699,984원은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 보증금 미상 점유자가 남아 있다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이충언 | 전체 | 2025.02.25 | 보증금 미상 월 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 까지 | 주거 | 2025.09.01 | 0원 기재 월세 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 신고 점유자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이충언은 2025.02.25. 전입해 산정된 말소기준일 2025.08.19.보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 매수인 부담액이 추가될 수 있으나 현재 금액은 산정할 수 없습니다.
‘까지’는 2025.09.01. 전입해 경매개시결정 이후이므로 대항력은 없고, 보증금은 0원으로 기재돼 있습니다. 다만 명도 대상과 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 권리 확정 전에는 60.3%만 보면 안 된다
동원베네스트 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건은 240,000,000원~289,000,000원, 평균은 262,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 2층의 255,000,000원이며, 대상 물건과 같은 4층 거래는 2026년 2월 282,500,000원과 2025년 9월 262,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 7 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 2 | 247,500,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 4 | 282,500,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 14 | 267,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 262,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 158,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,015,780원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 중흥토건주식회사 | 280,000,000원 | 155,254,220원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,699,984원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 285,699,984원 중 채권자 배당은 155,254,220원이며 총 미배당액은 130,445,764원입니다. 전세권 자체의 미배당액은 124,745,780원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙고등학교 남측 인근으로 대단위 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설과 생활편의시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 지행역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 단지. 동원베네스트는 486세대, 2009.07.30. 준공 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 4층이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선, 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등이며 공시지가는 991,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래 범위가 240,000,000원~289,000,000원으로 거래 표본은 있으나 층과 시점에 따른 가격 편차가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 매각조건 확인. 을구 12번 전세권이 매각으로 소멸하는지, 미배당액이 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 인수되는 권리란을 대조해야 합니다.
- 경매 신청 근거 확인. 서울보증보험이 이전받은 전세권에 기초해 경매를 신청한 사건인지 신청서와 등기원인을 확인해야 합니다.
- 이충언 권리 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구일, 실제 점유 개시일을 확인해야 잠재 인수액을 산정할 수 있습니다.
- ‘까지’ 점유 확인. 2025.09.01. 전입자의 실제 성명·점유부분·계약관계를 현황조사서와 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 이중 계산. 인수 0원 확정 시 158,270,000원, 전세권 미배당액 인수 시 283,015,780원으로 나눠 자금계획을 세워야 합니다.
- 명도 비용. 신고 점유자 2명이 있어 인도명령 가능 여부, 이사 협의 비용과 명도 기간을 별도로 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액은 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·배당요구종기 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 권리가 있다
최저가 158,270,000원은 최근 12개월 평균 262,333,333원의 60.3%라 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 이 사건은 할인율만으로 판단할 수 있는 물건이 아닙니다. 전세금 280,000,000원의 선순위 전세권이 있고, 현재 배당 가정에서 발생하는 전세권 미배당액은 124,745,780원입니다. 이 금액이 매수인에게 남으면 실질취득액은 283,015,780원으로 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
여기에 2025.02.25. 전입한 이충언의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 결론은 “가격은 매력적으로 보이지만 권리 확정 전에는 보류”입니다. 전세권이 매각으로 소멸하고 이충언의 보증금 인수도 없다는 점이 원본 문서로 확인돼야 비로소 60.3%라는 가격 메리트를 그대로 인정할 수 있습니다.
