인천지방법원 2026타경311. 인천 부평구 청천동 대경빌라트 408동 202호, 4층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김훈희 씨로, 2011년 4월 26일 매매를 원인으로 같은 해 5월 17일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 130,000,000원입니다.

이번 경매는 국민은행이 신청한 임의경매입니다. 2011년 5월 17일 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 84,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 전세권과 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

하지만 등기부를 자세히 보면 후순위 담보권의 이전과 질권 설정이 이어져 있습니다. 특히 2022년 설정된 근저당권은 원등기에 말소 표시가 있는 반면, 2024년 근저당권 이전과 2025년 질권 설정은 소멸 표시 없이 남아 있습니다. 이 부분은 단순히 넘기면 안 됩니다. 말소기준권리 자체보다 후순위 등기의 연속성과 실제 존속 여부를 확인하는 것이 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 국민은행 근저당이 기준

말소기준권리는 2011년 5월 17일 국민은행 근저당권입니다. 을구 3번 근저당권의 채권최고액은 84,000,000원이며, 이번 임의경매의 신청채권자도 국민은행입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

그 이후의 권리 중 확인할 사항은 다음과 같습니다.

이 부분은 배당표에도 영향을 줄 수 있습니다. 현재 예상배당은 해당 110,000,000원 근저당권을 별도 배당채권으로 반영하지 않은 시나리오입니다. 따라서 후속 등기의 권리 존속 여부가 확인되기 전에는 예상배당액과 배당순위를 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상

매수인 인수액은 현재 배당 시나리오상 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 점유자와 임대차계약, 전입신고, 확정일자, 보증금 및 점유 개시일을 확인해야 합니다.

• 전입세대 확인. 주민등록 전입세대 열람을 통해 현재 전입자와 전입일을 확인합니다.
• 현장 점유 확인. 실제 거주자와 소유자 점유 여부, 임대차 관계를 조사합니다.
• 보증금 및 확정일자. 임대차계약이 확인되면 보증금과 확정일자, 대항력 발생 시점을 대조합니다.
• 관리비 및 공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인합니다.

* 예상 인수 0원은 현재 제공된 권리·배당 시나리오를 기준으로 한 금액입니다. 임대관계 미상으로 실제 임차인이나 별도 인수 권리가 확인되면 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 164,000,000원을 기준으로 하면 집행비용 추정액 3,096,000원을 제외하고 국민은행 근저당권 84,000,000원, 전세권 5,000,000원, 가압류 8,804,087원이 배당되는 계산입니다. 입력된 배당 시나리오에서는 채권자 배당합계가 97,804,087원이고 미배당액은 0원입니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 특히 후순위 근저당권의 이전·질권 등기 상태가 명확해져야 최종 배당권자와 배당액을 확정할 수 있습니다. 소유자 교부액은 현재 가정에 따른 계산값입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권배당과 소유자 잔여액

현재 회차는 감정가 100%인 164,000,000원입니다. 이후 유찰될 경우 최저매각가는 감정가의 80%, 64%로 낮아지는 시나리오입니다. 입력된 계산에서는 세 회차 모두 채권자 배당합계 97,804,087원이 전액 충족되는 것으로 산정되어 있습니다.

또한 위 시나리오는 제공된 배당 계산을 그대로 적용한 것입니다. 실제 국민은행 피담보채권 잔액, 후순위 권리의 존속 여부, 집행비용 및 우선채권에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가 1.64억, 가격 판단은 보류

현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 164,000,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 해당 물건이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수는 없습니다.

입찰 전에는 다음 비교가 필요합니다.

• 인근 실거래. 청천동 및 부평구청역 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 확인합니다.
• 최근 12개월 흐름. 과거 평균만 보지 말고 최근 거래가격과 최신 거래를 우선 비교합니다.
• 개별 건물 가치. 철근콘크리트 구조, 건물 상태, 층별 조건, 도로 접면 및 주차 여건을 확인합니다.
• 실질취득비용. 낙찰대금 외 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납 관리비 및 수리비를 반영합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평구청 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 업무시설, 공공기관 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 부평구청역 및 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 돌붙임 마감 등이며 창호는 샷시창입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 소로와 접합니다.
• 토지이용계획. 준공업지역, 지구단위계획구역(굴포천역~부평구청역), 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 현행 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택 특성상 동일 건물 및 인근 유사 물건의 실제 거래가격과 임대수요를 확인한 후 환금성을 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2011.05.17. 국민은행 근저당권이 기준입니다. 원본 등기부와 매각물건명세서의 권리순위를 다시 대조하세요.
• 2022년 근저당권 연속성 확인. 스카이파이낸셜대부의 110,000,000원 근저당권 말소 표시와 2024년 케이드래곤대부 이전, 2025년 흥국저축은행 질권 설정 사이의 권리관계를 확인하세요.
• 국민은행 실제 채권액 확인. 사건 청구액 21,873,539원과 근저당권 채권최고액 84,000,000원을 구분하고 실제 배당요구액 및 피담보채권 잔액을 확인하세요.
• 전세권·가압류 확인. 스카이파이낸셜대부 전세권 5,000,000원과 한국스탠다드차타드은행 가압류 8,804,087원의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 임대차 및 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 확정일자, 현장 점유자, 보증금 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 164,000,000원을 기준으로 입찰하기 전에 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 비교하세요.
• 건물 및 관리 상태. 누수, 외벽, 공용시설, 관리비 체납 및 실제 사용 상태를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 토지이용계획확인서와 현행 토지거래허가구역 지정 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 함께 검토하세요.

맺으며 — “말소기준이 명확하다 ≠ 입찰 준비가 끝났다”

인천 2026타경311은 2011년 국민은행 근저당권을 기준으로 권리관계를 정리할 수 있는 다세대주택입니다. 신건 최저가 164,000,000원이고, 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액 0원, 채권자 배당 후 소유자 잔여액 63,099,913원으로 계산됩니다.

그러나 이 숫자만 보고 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이며, 2022년 110,000,000원 근저당권과 2024년 이전·2025년 질권 설정의 등기 상태를 대조해야 합니다. 국민은행의 실제 채권액 역시 채권최고액과 구분해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 164,000,000원이 현재 주변 시세보다 유리한지 판단할 실거래 비교가 선행되어야 합니다. 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 시세와 명도·권리 위험을 함께 반영해야 합니다.

권리의 기본 구조는 파악 가능하지만, 임대차·후순위 등기·실제 배당액·시세 검증이 남아 있습니다. 이 물건은 단순히 신건 가격에 응찰하기보다, 원본 등기와 현장 점유를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 우선입니다.