인천지방법원 2026타경338. 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 드림캐슬 3층 302호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 있으며, 현재 소유자는 송대은입니다. 2022.12.01 소유권이전과 함께 수협은행 명의의 채권최고액 273,700,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 수협은행의 신청으로 2026.04.13 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석에서 먼저 확인할 부분은 과거에 설정된 여러 근저당권이 현재 남아 있는가입니다. 완도금일수산업협동조합·이용철·오혜경 명의 근저당권은 모두 2022.12.01 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 수협은행 근저당권으로 특정됩니다. 다만 임차인의 대항력과 대지권 문제는 근저당권 말소 여부만으로 해결되지 않습니다. 따라서 이 물건을 단순히 '인수 0원인 안전한 경매'로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경338 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역 10블록 5로트, 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 문학길70번길 17-15, 302호 (문학동, 드림캐슬) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 송대은 (2022.12.01 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 수협은행 |
| 청구금액 | 273,633,638원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.01 수협은행 근저당권 · 채권최고액 273,700,000원 |
| 임차관계 | 안동욱 · 보증금 10,000,000원 · 월세 800,000원 |
| 대지권 | 미등기 · 성립 여부 불분명 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
2022년에는 종전 소유자 김길순과 관련된 근저당권·강제경매·가압류 등 여러 권리가 등기됐습니다. 하지만 해당 권리들은 현재 진행 중인 경매에 의해 소멸할 예정인 권리가 아니라, 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.12.01 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 2026.04.13 등기된 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권을 기준으로 한 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 10,000,000원, 대항력 미상
실제 임차인은 안동욱 1명입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 임차관계가 확인되며, 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 800,000원입니다. 배당요구는 2026.06.01 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안동욱 | 302호 | 10,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 | 미확정 | 해당 없음 |
| 임차인 | 안동욱 |
|---|---|
| 점유 부분 | 302호 |
| 보증금 | 10,000,000원 |
| 월 차임 | 800,000원 |
| 전입신고일 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.06.01 접수 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확정 불가 |
| 보증금 인수 | 대항력 및 배당 결과에 따라 달라짐 |
또한 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 전입신고일·실제 점유 개시일·확정일자·배당요구의 적법성을 확인해야 합니다. 특히 2022.12.01 수협은행 근저당권과의 선후관계가 가장 중요합니다.
③ 대지권 분석 — 등기상 말소보다 중요한 확인 사항
대지권가격은 평가가격에 포함되었으나 그 성립 여부는 불분명함.
이 문구는 단순히 대지권 등기 절차가 완료되지 않았다는 의미에 그치지 않습니다. 감정평가금액에 대지권 가격이 포함됐음에도 대지권 자체의 성립 여부가 불분명하다는 점이 핵심입니다.
따라서 최저매각가 332,000,000원을 일반적인 대지권 등기 완료 다세대주택의 가격과 동일한 조건으로 판단하기 어렵습니다. 실제 대지사용권의 성립 여부, 매각에 따른 취득 가능성, 향후 대지권 등기 및 관련 비용 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 대지사용권 성립. 건물과 관련된 토지사용권이 실제로 성립했는지 확인해야 합니다.
- 권리 귀속. 매각 대상 건물과 대지사용권이 함께 이전될 수 있는지 확인해야 합니다.
- 대지권 등기. 미등기 사유와 향후 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 추가 비용. 대지권 정리 과정에서 별도의 비용이나 법률상 분쟁이 발생할 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 보정. 대지권 문제가 해소되지 않는다면 통상적인 다세대주택 시세를 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
대지권가격이 감정가에 포함됐다는 사실이 대지권 취득을 보증하지는 않습니다. 이 부분이 확인되지 않는 한 가격 메리트를 적극적으로 평가하기 어렵습니다.
④ 가격 분석 — 신건 332,000,000원의 적정성은 보류
| 감정평가액 | 332,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 332,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 0회 (신건) |
| 1회 유찰 시 | 265,600,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 212,480,000원 (감정가 64%) |
| 가격 판단 | 주변 실거래 시세 및 대지권 확인 후 판단 |
현재 최저매각가는 감정가와 같은 332,000,000원입니다. 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 후 265,600,000원, 2회 유찰 후 212,480,000원으로 낮아집니다.
다만 최저매각가가 내려간다는 사실만으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래 수준을 확인해야 하고, 무엇보다 대지권의 성립 여부가 가격에 미치는 영향을 평가해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,448,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 273,700,000원 | 273,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 52,852,000원 |
위 배당표는 매각가 332,000,000원을 가정한 시뮬레이션입니다. 수협은행 배당은 채권최고액 273,700,000원 기준이며, 신청채권자의 청구금액은 273,633,638원입니다. 임차인의 최우선변제·우선변제 및 당해세는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 332,000,000원 | 273,700,000원 | 0원 | 52,852,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 12,618,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 64,994,720원 | 0원 |
현재 신건 매각가를 가정하면 시뮬레이션상 수협은행의 채권최고액이 전액 배당됩니다. 반면 1회 유찰 시 미배당액은 12,618,400원, 2회 유찰 시에는 64,994,720원으로 증가합니다.
이 미배당액은 채권자의 미회수액이지, 곧바로 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다. 말소되는 근저당권의 미배당 채무와 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 법적 성격이 다릅니다. 임차인 인수위험은 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입지·건물 상태 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학경기장 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·다세대주택·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 주위환경. 주거시설과 각종 근린생활시설이 형성된 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 구성됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방 설비와 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평탄한 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 등입니다.
- 건축물. 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 물건 특성과 대지권 미등기 상태를 고려해야 합니다. 실제 환금성은 인근 거래 수준과 대지권 관련 권리관계를 확인한 후 판단할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 안동욱의 전입신고일과 실제 점유 개시일을 확인하고, 2022.12.01 수협은행 근저당권과의 선후관계를 검토해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자 및 배당요구 요건을 확인해 우선변제 가능성과 예상 배당액을 검토해야 합니다.
- 보증금 인수 시나리오. 보증금 10,000,000원에 대해 대항력 인정 여부 및 배당 결과별 매수인 부담을 검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인수된다면 그 금액은 낙찰가와 별도의 취득 부담이 됩니다.
- 대지권 성립 여부. 매각물건명세서에 기재된 대지권 미등기 및 성립 여부 불분명 사유를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 관련 원본 확인. 토지등기사항증명서, 집합건물 관련 서류, 대지권의 성립·귀속 및 이전 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 드림캐슬 및 문학동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인하고, 층·면적·상태 및 대지권 조건을 반영해 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 점유 현황, 건물 관리상태, 공용부분, 승강기 및 주차 여건 등을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 임차인 우선변제·최우선변제 가능성과 당해세 등을 반영한 실제 배당 순서를 검토해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준이 명확해도 안전한 경매는 아니다”
이 물건의 수협은행 근저당권은 2022.12.01 설정된 말소기준권리입니다. 과거 설정됐던 근저당권과 강제경매·가압류도 이미 말소됐습니다. 등기상 담보권의 흐름만 보면 비교적 단순한 물건입니다.
그러나 실제 입찰에서는 두 가지 변수가 중요합니다. 첫째, 임차인 안동욱의 전입신고일이 미상이어서 보증금 10,000,000원의 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 둘째, 대지권이 미등기이고 그 성립 여부도 불분명합니다. 이는 단순한 가격 조정 요소가 아니라 취득 권리의 범위와 향후 처분 가능성에 영향을 줄 수 있는 문제입니다.
최저매각가 332,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 인근 실거래와 대지권 조건이 확인되지 않았으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 1회·2회 유찰 시의 최저가 역시 대지권과 임차인 문제가 해결되지 않는다면 가격 하락만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다.
최종 판단은 '입찰 보류·권리 확인 우선'입니다. 임차인의 대항력과 배당 관계를 확정하고, 대지권의 성립 및 취득 가능성을 확인한 다음에야 적정 입찰가를 논의할 수 있습니다. 권리의 불확실성을 해결하는 것이 가격 협상보다 먼저입니다.
