* 임차권등기상 보증금 원액 133,000,000원. 확약서가 해당 권리의 말소 및 매수인 인수 배제를 실제로 보장하고 이행하는 경우 실질 인수액 0원으로 평가합니다.
인천지방법원 2026타경501289. 인천광역시 서구 왕길동 대영아트빌 5층 501호, 전용면적 49.11㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 4,600만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김지연이며, 강제경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 신청채권 청구액은 136,454,355원입니다.
이 물건의 권리구조는 단순한 무임차 다세대가 아닙니다. 말소기준권리는 2022년 2월 8일의 국세 압류이고, 그보다 앞선 2021년 3월 5일에 전입·점유가 시작된 임대차 관계가 존재합니다. 해당 보증금 1억 3,300만원은 한국토지주택공사 명의의 임차권등기로 확인되지만, LH는 우진현 관련 보증금의 대위·승계권자이므로 실제 임차인과 별도로 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.
다행히 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약서가 해당 임차권의 말소 및 매수인 인수 배제를 실제로 담보한다면 가장 큰 권리 위험은 해소될 수 있습니다. 그러나 확약서가 있다고 해서 세금 압류, 미상 점유자, 명도 문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 672-5 대영아트빌 5층 501호 도로명주소: 인천광역시 검단구 완정로165번길 43 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.11㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 사용승인 | 2010.06.11 |
| 소유자 | 김지연 (2021.04.19 소유권 취득, 거래가 132,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 136,454,355원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.08 갑구 5번 압류 · 국(시흥세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 단지 규모 | 대영아트빌 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 압류가 기준권리, 임차권은 확약서가 핵심
말소기준권리는 근저당권이 아니라 2022년 2월 8일의 압류입니다. 갑구 5번 압류의 권리자는 국, 처분청은 시흥세무서장입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 나타난 과거 근저당권은 대성신용협동조합의 채권최고액 84,500,000원과 장계농업협동조합의 채권최고액 161,200,000원입니다. 각각 해지·말소 처리된 과거 권리이므로 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 보아서는 안 됩니다.
을구 5번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 되어 있고, 임차보증금은 133,000,000원입니다. 배당요구도 2024.10.31에 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 매수인 인수권리로 기재되어 있으나, 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되었다는 별도 사정이 있습니다.
* 확약서 원문, 제출자의 권한, 말소 대상, 조건 및 낙찰 후 이행 가능 여부를 확인해야 합니다. 확약서가 적용되는 범위는 해당 임차권에 한정됩니다.
② 임차인·승계권리 분석 — 실제 임차인 1명
실제 임차인은 우진현 1명입니다. 한국토지주택공사는 우진현 관련 보증금의 대위·승계권자로 확인되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. LH 명의의 임차권등기 보증금 133,000,000원은 승계된 하나의 권리로 배당분석에 반영합니다.
| 구분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우진현 실제 임차인 |
2025.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 보증기관 승계 대상 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 승계권리자 |
2021.03.05 | 133,000,000원 | 2021.02.15 | 대항력 有 | 우선변제권 有 배당요구 대위·승계 |
LH 임차권등기: 을구 5번, 2024.10.31 등기, 임차권자 한국토지주택공사. 원 임대차계약일 2021.02.10, 확정일자 2021.02.15, 전입·점유개시일 2021.03.05. 배당요구일 2024.10.31.
② LH 임차권에 대한 확약이 우진현의 실제 점유관계나 다른 권리까지 포괄하는 것은 아닙니다.
③ 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당순위가 달라져 LH의 배당액과 인수위험에도 영향을 줄 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 1억 4,600만원은 확인된 거래보다 높다
대영아트빌(검단2지구73BL12L)의 동일면적 49.11㎡ 거래는 확인된 표본이 3건입니다. 거래시점은 2021년 7월부터 2021년 12월까지로, 현재 시세를 판단하기에는 상당한 시간 간격이 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 49.11㎡ | 5층 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 49.11㎡ | 4층 | 87,000,000원 |
| 2021.07 | 49.11㎡ | 4층 | 105,000,000원 |
| 평균 | 49.11㎡ | 3건 | 100,666,666원 |
확인된 실거래 범위는 87,000,000원~110,000,000원, 평균은 100,666,666원입니다. 최신 확인 거래도 2021.12의 110,000,000원입니다.
현재 최저매각가 146,000,000원은 확인된 실거래 평균의 145.0%입니다. 최신 거래 110,000,000원보다도 높습니다. 따라서 확인된 거래자료를 기준으로는 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,844,000원 | - |
| 1. LH 임차보증금(우선변제) | 133,000,000원 | 133,000,000원 | 0원 |
| 2. 서울보증보험(신청채권자) | 136,454,355원 | 10,156,000원 | 126,298,355원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | - |
신건 매각가 146,000,000원 기준 계산입니다. 집행비용 2,844,000원을 차감하고 LH 보증금 133,000,000원을 전액 배당하면 서울보증보험에는 10,156,000원이 배당됩니다. 서울보증보험의 미배당 잔액은 126,298,355원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 유찰 시 인수금액 변화 — 확약서가 없으면 위험이 커진다
제공된 회차별 시나리오에서는 매각가가 내려갈수록 LH 임차보증금의 미배당 가능성이 커지고, 그에 따라 매수인 인수 추정액도 증가합니다. 다만 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 인수 추정 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 146,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 | 116,800,000원 | 18,635,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 | 93,440,000원 | 41,641,920원 | 0원* |
* 확약 유효 시 LH 임차권에 한정한 실질 인수액입니다. 확약 미적용 시 인수 추정액은 제공된 회차별 배당 시나리오의 금액을 반영했습니다. 다른 점유관계나 세금 문제까지 0원으로 처리한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 왕길동, 검단사거리역 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 검단사거리역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물이며, 사용승인일은 2010.06.11입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 갖추어진 것으로 확인됩니다.
- 토지. 227.3㎡의 정방형 평지로 주거용 건부지입니다. 제2종일반주거지역 및 검단2지구 지구단위계획구역에 해당하며, 남측 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지가격 참고. 공시지가 1,283,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 토지거래허가구역은 외국인의 주택용도 취득에 한정된 지정사항이 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일면적 거래가 3건뿐이고 모두 2021년 거래이므로, 최근 거래가격을 통한 현재 시세 검증이 충분하지 않습니다.
- 점유. 이해관계인 부재 및 폐문으로 현장조사에 한계가 있었고 임대관계의 상세 내용은 미상입니다. 우진현의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서울보증보험 확약서 원문 확보. 단순히 말소에 동의한다는 문구인지, LH의 임차권등기와 대항력에 기초한 매수인 인수까지 배제하는 내용인지 확인해야 합니다. 제출자의 권한, 적용 대상, 조건, 이행 시점도 확인하세요.
- LH 승계관계 확인. 한국토지주택공사의 133,000,000원은 우진현 관련 보증금의 대위·승계 권리입니다. 실제 임차인 수와 보증금 합산에서 중복 계산하지 말고, 승계의 근거와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당표에서 임차보증금보다 먼저 차감될 세금이 있는지 확인하기 전에는 배당 전액 충족을 확정해서는 안 됩니다.
- 우진현 점유 확인. 전입일은 2025.08.21로 말소기준권리 이후입니다. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 임대차관계는 미상입니다. 현장 방문과 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
- 명도 계획. 임차권 말소 확약과 실제 거주자의 인도는 별개입니다. 점유자가 누구인지, 자진 인도 가능성이 있는지, 인도명령 등 절차가 필요한지 사전에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 최저가 1억 4,600만원은 확인된 실거래 평균의 145.0%입니다. 다만 거래가 2021년에 집중되어 있으므로 최신 실거래와 주변 유사 다세대 매물을 추가로 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 소규모 다세대주택의 관리비 체납, 공용부분 유지관리 상태, 누수 및 최상층 관련 하자 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 서울보증보험 확약서 및 세금 관련 자료를 함께 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 있어도, 가격과 세금은 별개다”
인천 2026타경501289의 핵심은 LH 명의의 1억 3,300만원 임차권입니다. 원 임대차의 확정일자와 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 가볍게 보아서는 안 됩니다. LH는 우진현 관련 보증금의 대위·승계권자이므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금 중복 합산도 금물입니다.
다만 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 긍정 요소입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 LH 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 현재 신건 매각가 기준 배당표에서도 LH 보증금 133,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다.
그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지에 따라 배당순위와 배당액이 달라질 수 있고, 우진현의 보증금과 실제 점유관계도 확인되지 않았습니다. 무엇보다 감정가 1억 4,600만원은 확인된 실거래 평균 1억 666만원의 145.0%로, 확인된 거래자료상 가격 메리트가 없습니다. 실거래가 모두 2021년 자료라는 한계까지 고려하면 현재 시세를 새로 검증하는 일이 필요합니다.
세금: 압류 4건의 당해세 여부 확인 전에는 배당 안정성을 확정할 수 없음.
점유: 우진현의 보증금 미상 및 실제 점유관계 확인 필요.
가격: 최저가가 확인된 실거래 평균보다 45% 높아 신건 입찰의 가격 메리트 부족.
결론: 확약서 원문과 세금 배당순위를 먼저 검증하고, 최신 시세를 확보한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
이 물건은 임차권 확약 하나만으로 모든 위험을 지울 수 있는 경매가 아닙니다. 임차권 말소의 확실성, 세금의 배당순위, 실제 점유자의 인도 가능성, 현재 시세 네 가지를 각각 검증해야 합니다. 권리상 인수 0원이라는 숫자에만 집중하기보다, 신건 가격 1억 4,600만원이 현재 시장에서 합리적인지부터 다시 따져야 합니다.
