인천지방법원 2026타경501854. 인천 서구 가좌동 주안국가산업단지 내 아르테크주안 5층 517호, 지식산업센터 물건입니다. 감정평가서상 이용상태는 지식산업센터이며, 주변에는 지식산업센터와 공장 등이 자리하고 있습니다. 소유자는 송지윤 씨로, 2020년 8월 13일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기상 거래가액은 364,594,000원입니다.

권리의 중심은 2020년 8월 13일 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 626,400,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2026년 3월 5일에는 우리은행의 채권 양도 관계가 표시된 유더블유아이유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 현재 확인되는 등기상 권리 흐름만 보면 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 단순히 근저당이 말소된다는 사실만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 근저당권의 공동담보 표시는 516호를 가리킵니다. 반면 경매 대상은 517호입니다. 517호의 담보 설정 범위와 실제 점유·임대차관계를 확인하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸 예정

말소기준권리는 2020년 8월 13일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 626,400,000원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 이 근저당권 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

갑구의 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2020년 7월 27일과 8월 13일에 신탁재산 귀속 및 신탁등기 말소에 따른 소유권 변동이 있었고, 최종적으로 송지윤 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 현재 확인되는 권리 흐름에서 별도의 압류·가압류 항목은 없습니다.

또한 신청채권자는 우리은행이 아니라 유더블유아이유동화전문 유한회사로 기재되어 있으며, 양도인이 우리은행으로 표시되어 있습니다. 신청채권 청구액 555,169,035원과 근저당 채권최고액 626,400,000원은 서로 다른 성격의 금액입니다. 채권양도 관계, 실제 잔액 및 배당권자를 확인해야 하며 두 금액을 별개 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임대관계와 가격 판단 — 점유 확인이 먼저

확인되는 임차인 명단은 없지만, 이를 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 감정요항표에 임대 미상으로 기재되어 있기 때문입니다. 현장 방문을 통해 누가 사용하고 있는지, 임대차계약이 존재하는지, 보증금과 차임은 얼마인지, 사업자등록 및 확정일자 등 임대차 관련 요건은 어떻게 갖춰져 있는지 확인해야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기권리와 배당 가정을 토대로 한 수치입니다. 실제 임대차와 점유 상황이 확인되지 않은 상태에서 인수 위험이 완전히 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)

채권최고액 626,400,000원을 기준으로 계산한 배당 모형입니다. 실제 채권잔액은 상환 및 이자 발생 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자 유더블유아이유동화전문 유한회사의 청구액 555,169,035원은 우리은행에서 양도된 채권 관계로 표시되어 있으므로, 근저당권 채권액과 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다. 실제 배당권자와 채권 잔액은 원본 서류로 확인해야 합니다.

유찰이 진행되면 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이 수치는 근저당권의 소멸과 별개인 임대차·점유 문제까지 해결해 주는 것은 아니므로 두 위험을 분리해서 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 가좌동 주안국가산업단지 내에 위치합니다. 주변은 지식산업센터와 공장 등이 소재하는 지역으로, 주거 중심지가 아닌 산업·업무시설 중심의 입지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 인천지하철 2호선 주안국가산단역이 있습니다. 교통 이용상황은 감정평가서상 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 본건 북동측으로 폭 약 35m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형이며, 광대로 한 면에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2020년 6월 18일 사용승인된 철골철근콘크리트합성구조 건물로, 철근콘크리트 지붕의 지상 10층 규모입니다. 외벽은 복합 판넬 및 강화유리 마감 등으로 되어 있으며 위생·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 지식산업센터로 이용 중인 건물입니다. 토지는 공장용지이고 공장(제조형 지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 실제 해당 호실의 사용 목적과 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반공업지역이며 산업시설구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 대로1류(폭 35m~40m)에 접하며 토지거래계약허가구역 표시도 있습니다. 허가구역의 적용 범위와 취득 조건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 토지 현황. 지목은 공장용지이며 전체 토지면적은 6,110.1㎡, 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적과 동일한 수치가 아니므로 구분해서 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서에서 516호와 517호가 함께 언급되므로 대상 호실의 특정과 감정 범위는 원본으로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 지식산업센터라는 특성상 매수 수요는 업무·제조 등 해당 용도의 실수요에 영향을 받습니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 가정해서는 안 되며, 동일 건물의 거래가격과 임대수요를 확인한 후 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 516호·517호 등기 대조. 경매 대상 517호와 을구 1번 근저당권의 공동담보 표시 516호 사이의 관계를 확인하세요. 517호에 설정된 담보 범위와 실제 매각 대상이 일치하는지 등기 원본 및 공동담보목록을 대조해야 합니다.
• 신탁등기 원본 확인. 과거 코리아신탁 관련 신탁등기는 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 신탁원부와 신탁재산 귀속에 따른 소유권 변동 내용을 함께 확인해 과거 신탁관계의 잔여 쟁점이 없는지 점검하세요.
• 임대차·점유 조사. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 차임, 사업자등록, 확정일자, 점유 개시 시점 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 임차인의 대항력을 임의로 부정해서는 안 됩니다.
• 채권양도 관계. 신청채권자는 유더블유아이유동화전문 유한회사이며 양도인은 우리은행입니다. 신청채권 청구액 555,169,035원과 근저당 채권최고액 626,400,000원의 관계, 실제 채권잔액 및 현재 배당권자를 확인하세요.
• 시세와 임대수익. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 매매사례, 임대료, 공실률을 확인하세요. 과거 소유자 취득가액만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 감정가 403,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
• 산업시설 이용조건. 일반공업지역 및 산업시설구역에 해당하므로 실제 영위할 사업의 입주 가능 여부, 관리규약, 관리단의 입주·사용 관련 조건을 확인하세요.
• 관리비·시설 관리. 관리사무소를 통해 미납 관리비, 장기수선 및 공용시설 관련 부담, 관리비 산정 방식과 체납 여부를 확인하세요.
• 토지거래허가구역. 토지거래계약허가구역 표시의 적용 대상과 허가 요건을 관할 기관에 확인하세요. 표시만으로 본건 취득에 허가가 반드시 필요하다고 단정하지 말고 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 서로 대조하세요.

맺으며 — “근저당 소멸”만으로 입찰을 결정하지 말 것

인천 2026타경501854는 등기상 권리 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 2020년 8월 13일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 403,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 이 사건의 핵심은 근저당 미배당액 229,830,000원을 매수인이 부담하느냐의 문제가 아닙니다. 근저당의 공동담보 표시가 516호인 점, 실제 경매 대상이 517호인 점, 감정요항표에 임대 미상이라고 기재된 점이 핵심 확인사항입니다. 이 세 가지를 해소하지 않고 인수액 0원만 믿는 것은 위험합니다.

또한 이 물건은 주안국가산업단지 내 지식산업센터입니다. 동일 용도 실거래와 임대수요를 검증하지 않은 상태에서 403,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 유찰을 기다리는 전략 역시 시세와 점유·담보범위를 확인한 다음에 세워야 합니다.

권리상 근저당은 소멸 예정, 배당모형상 인수 0원. 그러나 임대관계와 담보범위는 확인 전입니다. 이 물건의 입찰 판단은 516호·517호 관계, 실제 임대차 및 지식산업센터의 적정 시세를 확인한 뒤 내려야 합니다. 현재로서는 권리구조는 단순하지만 확인 위험이 남아 있는 보수적 검토 대상입니다.