인천지방법원 2026타경502576. 인천 남동구 구월동 1288-2, 경창빌라 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층에 해당합니다. 감정평가서에는 다세대주택으로 이용 중이고 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.

등기상 현재 소유자는 이찬과 이혁으로, 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024년 12월 29일 상속을 원인으로 소유권이 이전됐으며, 등기 접수일은 2025년 7월 22일입니다.

경매 신청채권자는 인천수산업협동조합이고 청구금액은 31,118,113원입니다. 핵심 말소기준권리는 2011년 12월 2일 설정된 인천수산업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 구조지만, 2010년 선순위 근저당의 말소 및 부기등기 관계가 이번 물건의 가장 중요한 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 기준, 2010년 선순위 등기는 반드시 재확인

말소기준권리는 2011.12.02 을구 8번 근저당권입니다. 근저당권자는 인천수산업협동조합이며 채권최고액은 13,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 보면 2013년 을구 10번 근저당권 12,000,000원과 2022년 을구 11번 근저당권 30,000,000원은 후순위입니다. 두 권리 모두 경매 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

추가로 2012년 을구 9번 근저당권 역시 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 2026.10.16 관련 채권양도·근질권 등기가 나타납니다. 2013년 을구 10번 근저당권도 같은 날 주식회사큐브대부로의 권리이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 확인됩니다.

따라서 배당표에 기재된 원래 근저당권자와 실제 채권양수인·근질권자의 관계를 확인해야 합니다. 특히 을구 7번의 선순위 여부와 을구 10번의 배당금 귀속자는 단순히 배당표의 채권자 명칭만으로 확정해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상, 인수 0원 확정은 이르다

감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 확인 가능한 임차인 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 근거로 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 있는 상황은 아닙니다.

따라서 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자가 누구인지, 전입세대가 존재하는지, 임대차계약과 보증금이 있는지 확인해야 합니다. 보증금과 전입·확정일자 관계가 확인되기 전에는 대항력 여부 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1억 800만원은 최근 평균의 143.5%

부동산 실거래 집계상 비교 대상은 경창맨션(102동)이며 총 12세대, 준공일은 1994.11.17입니다. 확인되는 거래는 전용면적 48.04㎡의 거래들입니다.

다만 이번 경매 대상 호수의 전용면적과 비교 거래의 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 아래 거래는 참고 시세로 활용해야 하며, 동일 면적·동일 조건의 직접 비교로 단정할 수 없습니다.

최근 12개월 거래 2건의 평균은 75,250,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 5월의 73,500,000원입니다.

반면 경매 최저가는 108,000,000원입니다. 최근 12개월 평균보다 32,750,000원 높고, 최근 평균 대비 143.5%에 해당합니다. 최신 거래 73,500,000원과 비교해도 34,500,000원 높은 가격입니다.

전체 4건 평균은 85,875,000원이지만 2022년 거래가 포함된 수치입니다. 과거 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

배당 시나리오상 집행비용 2,312,000원, 근저당권 채권 합계 55,000,000원이 배당되고 소유자에게 50,688,000원이 잔여하는 계산입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신청채권자 청구액은 31,118,113원이지만, 시나리오상 신청채권자 지급액은 25,000,000원이며 완제되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 이는 을구 8번 13,000,000원과 을구 10번 12,000,000원의 합계와 일치합니다. 신청채권자의 청구액과 실제 배당·채권잔액은 배당요구 및 채권계산서로 다시 확인해야 합니다.

특히 을구 10번 근저당권에는 2026.10.16 주식회사큐브대부로의 권리이전 및 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 나타납니다. 배당표에 표시된 원래 근저당권자와 실제 배당금 수령권자의 관계를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재로 신월초등학교 서측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브 위 기와 구조의 4층 건물입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 규모·환금성. 경창맨션(102동) 실거래 집계상 12세대이며 1994.11.17 준공된 건물입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적이고, 최근 12개월 거래도 2건입니다. 거래 추세 -22.0%까지 고려하면 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약허가구역 관련 표시가 있습니다. 토지 전체 면적은 367.0㎡이고 공시지가는 1,388,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정평가서에는 일반 토지거래허가구역 지정기간이 2026.09.20까지, 외국인 등에 대한 지정기간이 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 매각기일 기준 연장·변경 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 시장 흐름. 최근 거래 평균은 75,250,000원으로 최저가 108,000,000원과 차이가 큽니다. 과거 거래 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 2010년 선순위 근저당 확인. 을구 7번의 2010.01.07 근저당권이 실제 말소되었는지, 2026.10.16 부기등기가 어떤 권리와 연결되는지 원본 등기부에서 확인하세요. 이 항목이 이번 물건의 최우선 확인 사항입니다.
• 채권양도 및 근질권 확인. 주식회사큐브대부로의 근저당권 이전과 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 설정이 확인됩니다. 을구 7·9·10번의 원근저당 말소 여부와 실제 배당권자를 구분해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현장 점유자, 임대차계약서와 보증금을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 신건 가격 경계. 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 75,250,000원의 143.5%입니다. 최근 추세도 -22.0%이므로 감정가를 시세로 간주한 응찰은 피해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 86,400,000원으로 최근 평균보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시 69,120,000원으로 최근 평균보다 낮아지지만, 비교 면적 불일치가 있으므로 대상 호수의 정확한 면적과 상태를 확인한 후 판단해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대주택이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래량이 제한적인 물건이므로 매도기간과 매수 수요를 보수적으로 예상해야 합니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가서에 기재된 지정기간과 매각기일 사이에 차이가 있으므로 현재 적용되는 규제와 취득 요건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서의 을구 7·8·9·10·11번과 부기등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 확인하세요.

맺으며 — “배당표상 인수 0원 ≠ 무조건 안전한 물건”

이 물건은 2011.12.02 인천수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 삼으면 2013년과 2022년 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 108,000,000원 매각 가정의 배당표에서는 채권 55,000,000원이 배당되고 소유자에게 50,688,000원이 잔여하며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 2010년 을구 7번 근저당권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서 2026.10.16 관련 권리이전·근질권 등기가 나타나는 점은 반드시 해소해야 합니다. 여기에 임대관계 미상까지 겹치므로 원본 확인 전에는 권리상 안전하다고 단정할 수 없습니다.

가격도 문제입니다. 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 75,250,000원의 143.5%이고, 최신 거래 73,500,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -22.0% 하락입니다. 1994년 준공된 12세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 조건까지 고려하면 신건 응찰의 가격 근거는 부족합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 신건 가격은 최근 시세를 크게 웃돌고, 하락 추세와 제한적인 거래량이 부담입니다. 권리 역시 2010년 선순위 근저당의 실제 말소와 2026년 부기등기 관계를 확인하기 전까지는 확정 판정을 유보해야 합니다.

가격은 보류, 권리는 원본 확인 후 판단. 이 물건의 입찰 여부는 최저가가 아니라 선순위 등기의 존속 여부, 실제 임대차 관계, 대상 호수의 정확한 면적을 먼저 확인한 다음 결정하는 것이 합리적입니다.