인천지방법원 2026타경502676. 계양구 동양동 영동리버빌 제3동 제4층 제402호, 임차권등기상 면적 41.38㎡인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 안병헌으로, 2021년 1월 12일 거래가 140,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 2025년 3월 김진형의 130,000,000원 가압류가 들어왔고, 이 가압류가 본압류로 이행되어 2026년 4월 강제경매가 시작됐습니다.

그런데 이 사건에는 가압류보다 먼저 발생한 권리가 있습니다. 김진형 명의의 주택임차권입니다. 김진형은 2021년 2월 4일 전입신고를 했고, 2021년 2월 16일부터 점유를 시작했으며, 2025년 2월 24일 임차권등기를 마쳤습니다. 모두 말소기준인 2025년 3월 11일보다 앞섭니다. 따라서 매각대금으로 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 그 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부에서 먼저 구분해야 할 것은 이미 말소된 근저당과 현재 말소기준권리입니다. 2010년 장천새마을금고 명의로 설정된 채권최고액 154,700,000원의 근저당은 이후 순천만새마을금고로 명칭이 변경되고 채권최고액도 125,600,000원으로 변경됐지만, 2021년 2월 17일 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준권리는 이 오래된 근저당이 아닙니다.

현재 말소기준은 2025년 3월 11일 김진형의 가압류 130,000,000원입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김진형의 주택임차권등기는 2025년 2월 24일 접수되어 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수

확인되는 실제 임차인은 김진형 1명입니다. 등기부에는 2021년과 2023년의 임대차계약 내용이 함께 기재돼 있으며, 각각의 임차보증금은 130,000,000원입니다. 두 금액을 더한 260,000,000원이 아니라, 보증금 130,000,000원으로 분석합니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만 보면 안 된다

현재 최저매각가는 145,000,000원입니다. 임차보증금은 130,000,000원으로 최저가의 약 89.7%에 해당합니다. 보증금이 최저가보다 작다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 실제 부담액은 다음과 같이 판단해야 합니다.

따라서 현재 회차의 실질취득금액은 임차보증금 변제 여부에 따라 달라집니다. 실제 배당을 통해 임차보증금이 얼마나 소멸하는지를 확인하기 전에는 145,000,000원만으로 안전하게 취득할 수 있다고 판단할 수 없습니다.

특히 유찰로 낙찰가가 보증금 130,000,000원 아래로 내려갈 경우에는 주의가 더 필요합니다. 선순위 임차인이 매각대금에서 우선 배당받고 부족분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 전체 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정될 수 있습니다. 집행비용이나 다른 우선채권이 있으면 총부담은 달라집니다. 따라서 유찰 후 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

위 표는 집행비용 2,830,000원을 추정하고 가압류 청구금액을 기준으로 배분한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 김진형의 가압류 배당액 130,000,000원이 임차보증금의 전액 변제로 인정되는지는 별도 확인이 필요하며, 따라서 위 배당액만으로 매수인 인수 0원을 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험은 남는다

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 이후 유찰될 경우의 최저가와 일반채권 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 인천동양중학교 서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2009년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택입니다. 외벽은 미장스톤 마감, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측 약 12미터, 동측 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 세장형으로 인접토지와 대체로 평탄합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 교육환경 보호 관련 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 아파트보다 개별 호수의 위치·건물관리 상태·실내 상태에 따른 가격 차이를 면밀히 확인해야 하는 다세대주택입니다. 실제 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 낙관적으로 단정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금의 실제 배당 확인. 김진형의 130,000,000원 가압류채권과 130,000,000원 임차보증금 반환채권이 동일한 채권인지 확인해야 합니다. 배당표상 김진형에게 지급되는 금액이 임차보증금 변제로 처리되는지가 가장 중요합니다.
• 매각물건명세서 원문 재확인. 을구 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 보증금 미배당액을 매수인이 인수한다는 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 임대차관계 검증. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입신고, 확정일자, 실제 점유관계와 임차권등기명령 자료를 대조하세요. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 권리관계의 실질을 확인할 필요가 있습니다.
• 배당요구 및 우선변제 순위. 2021년과 2023년의 계약 및 확정일자, 2025년 임차권등기가 실제 배당에서 어떤 순위로 인정되는지 확인하세요. 임차권등기가 선순위라는 사실만으로 전액 배당을 보장하지는 않습니다.
• 유찰 후 실질취득금액 재계산. 116,000,000원과 92,800,000원은 낙찰가 시나리오일 뿐입니다. 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액으로 취득비용을 판단해야 합니다.
• 시세 및 환금성 조사. 영동리버빌과 주변 유사 다세대주택의 최근 거래가격, 매물가격, 실제 매도 가능 가격을 확인하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유자가 누구인지는 구분해야 합니다. 현장 방문 및 관련 서류 확인을 통해 인도 가능성과 명도비용을 점검하세요.
• 관리비·조세채권 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 다른 우선채권의 존재 여부를 확인해야 합니다. 실제 우선배당액이 달라지면 임차보증금 미배당액도 변동할 수 있습니다.
• 입찰 전 법률검토. 임차권등기, 가압류, 강제경매 신청이 같은 인물에게 연결된 사건입니다. 채권 동일성과 임차보증금 인수 여부를 법률전문가와 확인한 후 입찰하는 것이 적절합니다.

맺으며 — “배당표상 0원 ≠ 인수 위험 0원”

이 물건은 단순히 후순위 가압류가 소멸하는 일반적인 경매가 아닙니다. 130,000,000원의 선순위 임차보증금과 동일인 명의의 130,000,000원 가압류채권이 함께 존재하는 사건입니다.

현재 최저가 145,000,000원에서 예상배당표대로 김진형에게 130,000,000원이 지급되고 그것이 임차보증금 전액 변제로 인정된다면 매수인의 인수보증금은 0원으로 정리될 수 있습니다. 그러나 해당 배당이 임차보증금의 변제와 연결되지 않거나 일부만 변제되는 경우에는 미배당 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 최악의 전액 미배당 가정에서는 취득부담이 275,000,000원까지 증가합니다.

유찰되면 최저가가 116,000,000원, 92,800,000원으로 낮아지지만, 대항력 있는 임차보증금의 미배당분을 인수한다면 총취득비용은 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 여기에 실거래 시세도 확인되지 않아 가격상 이익을 평가하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 선순위 임차보증금 변제관계 확인입니다. 김진형에게 지급되는 배당이 임차보증금 반환채권을 전액 소멸시키는지, 임차권등기가 어떤 절차로 정리되는지 확인하는 것이 우선입니다. 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음인 물건입니다.