인천지방법원 2026타경502856. 인천 남동구 만수동에 있는 동아그린타운A동 3층 302호, 전용 48.21㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가 모두 93,000,000원이고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 113,589,807원으로 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 오성준이며, 2019년 8월 7일 거래가 76,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다.

등기부에서 가장 먼저 확인할 권리는 은행 근저당이 아닙니다. 2020년 6월 10일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 청구금액이 404,000,000원인 이 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류와 서울보증보험의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기에는 2019년 7월 16일 전입·점유개시, 2019년 6월 25일 확정일자와 보증금 85,000,000원이 기재돼 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 인수위험을 배제할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약이 해당 권리의 인수 문제를 해소하는지가 이번 입찰의 결정적 판단 요소입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차권은 별도 확인

이 부동산에는 과거에도 경매 이력이 있습니다. 2018년 인천수산업협동조합의 임의경매가 개시됐고, 2019년 1월 29일 경매 매각으로 소유권이 이전됐습니다. 당시 경매개시결정과 압류, 기존 근저당권은 등기부상 말소됐습니다. 따라서 과거에 설정됐다가 말소된 근저당권을 현재의 인수권리로 다시 계산해서는 안 됩니다.

현재 판단에서 중요한 것은 주택도시보증공사 가압류 이전에 형성된 임대차 대항요건과 2021년 임차권등기입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소되는 것으로 분류돼 있지만, 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 가능성은 별도로 살펴봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건

임차인과 보증기관을 각각 독립된 임차인으로 합산하면 보증금 위험이 과대평가됩니다. 이 사건에서 실제 임차인으로 구분되는 사람은 오한음 1명이며, 한국토지주택공사는 오한음 관련 보증금의 대위·승계 신고로 분류됩니다. 따라서 한국토지주택공사의 85,000,000원을 별도 임차인의 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

한국토지주택공사는 별도의 실제 거주 임차인으로 합산하지 않습니다. 임차권등기상 확정일자는 2019.06.25, 임차권등기일은 2021.07.19이며, 배당요구가 신고돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 97.6%지만 거래 시점이 오래됐다

동아그린타운A동의 제시된 실거래는 총 4건입니다. 전체 거래평균은 96,500,000원, 최근 구간 비교평균으로 산출된 금액은 95,333,333원(3건)입니다. 최저매각가 93,000,000원은 이 비교평균의 97.6%로, 차이는 약 233만원입니다.

최신 거래 98,000,000원과 비교하면 최저가가 5,000,000원 낮습니다. 그러나 그 거래 역시 2022년 사례이며, 이후의 가격 변동을 반영하지 못합니다. 거래 표본이 적은 10세대 다세대주택이라는 점까지 감안하면 신건 단계의 확실한 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 임차권 승계 보증금 85,000,000원은 별도 임차인의 추가 보증금이 아닙니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정되지 않았습니다.

신건 최저가 93,000,000원에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 2,074,000원을 제외하고 한국토지주택공사의 보증금 85,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사에는 5,926,000원이 배당되고, 서울보증보험에는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다.

신청채권자와 가압류채권자의 청구금액 합계는 517,589,807원인 반면, 이들에게 돌아가는 예상배당 합계는 5,926,000원입니다. 그 결과 후순위 채권자의 미배당액은 511,663,807원으로 계산됩니다. 이는 채권자의 배당 부족액이며, 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 실질취득비용

이 사건은 신건 가격만 보고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 대항력 임차보증금이 있는 물건에서는 낙찰가가 내려가면 배당받지 못하는 보증금이 늘어나 매수인의 인수액이 증가할 수 있기 때문입니다.

룰상 인수액은 확약의 효력을 반영하지 않은 배당 부족분 추정치입니다. 확약 반영 실질 인수 0원은 해당 임차권의 대항력에 따른 인수 문제가 유효하게 해소되는 것을 전제로 합니다. 다른 점유자와 조세채권에 관한 위험은 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (공적 토지정보·실거래 기준)

• 물건 규모. 동아그린타운A동은 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 동일 건물의 거래 표본이 적어 가격 판단에 주의가 필요합니다.
• 준공. 1995.04.20 준공된 건물로, 건물 노후도와 개별 호실의 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 지형은 완경사·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 분류됩니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다. 입찰 전 해당 규제의 적용 범위와 거래·이용상 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 건축물대장과 실제 이용 상태의 일치 여부는 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 제시된 동일 건물 실거래는 4건이고, 최신 거래도 2022년 9월입니다. 최근 매수 수요와 가격 형성이 확인되지 않아 재매각 시 유동성에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험이 제출한 확약서의 대상 권리, 말소 조건, 효력 범위 및 임차보증금 인수 여부를 확인하세요. 단순한 등기 말소동의와 대항력 포기는 구분해야 합니다.
• 한국토지주택공사 임차권. 보증금 85,000,000원, 2019.07.16 전입·점유, 2019.06.25 확정일자와 배당요구 내용을 대조하세요. 확약이 없거나 효력이 제한된다면 미배당액 인수 가능성을 재산정해야 합니다.
• 실제 임차인 오한음. 2024.08.20 전입으로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 실제 점유·계약관계는 확인되지 않았습니다. 보증금 중복 여부와 명도 대상자를 명확히 확인하세요.
• 국세·지방세 압류. 국세 및 지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 배당액이 변동할 수 있으므로 조세채권의 법정기일 및 우선순위를 확인하세요.
• 배당 부족. 후순위 채권자의 예상 미배당액은 511,663,807원입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액은 다르므로 실제 인수되는 권리만 구분해 검토하세요.
• 현재 시세 재확인. 최신 실거래가 2022.09 기준이므로 인근 유사 다세대의 최근 거래, 현재 매물 가격과 실제 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 현장 및 관리 상태. 건물의 노후도, 누수·균열, 공용부분 상태, 점유관계, 관리비 체납 여부를 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 확약서 원문을 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “확약의 효력과 현재 시세가 승부처”

이 물건은 신건 최저가 9,300만원이라는 숫자보다 8,500만원 임차권의 처리가 먼저입니다. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그 이전에 대항요건을 갖춘 임차권은 별도의 판단이 필요합니다.

서울보증보험의 말소동의 확약으로 해당 임차권의 인수 문제가 유효하게 해소된다면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 확약의 효력이 제한되거나 확인되지 않는다면 유찰 후에도 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 계산해야 합니다. 확약이 적용되지 않는 오한음의 점유·보증금 관계도 별도 검토 대상입니다.

가격 역시 확실한 매력으로 보기 어렵습니다. 최저가가 비교평균의 97.6%이기는 하지만, 그 근거가 되는 거래는 오래됐으며 제시된 가격 추세는 -4.7%입니다. 10세대 규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 작은 가격 차이만으로 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다.