인천지방법원 2026타경503048. 인천 서구 심곡동 석원빌라 가동 3층 301호, 전용면적 36.27㎡의 다세대주택입니다. 1997년 12월 19일 준공된 4층 건물의 3층 물건이며, 현재 등기상 소유자는 박연숙 씨입니다. 소유권은 2020년 2월 17일 이전되었고, 당시 거래가액은 74,000,000원입니다.

경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고, 사건은 강제경매입니다. 청구금액은 91,222,654원으로 감정가 84,000,000원보다 큽니다. 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2022년 6월 9일 국 명의 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 등기일만 보면 그 이후에 설정된 것처럼 보이지만, 기초 임대차의 전입·확정일자 등은 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권을 단순히 후순위 소멸권리로 취급하면 안 됩니다.

다행히 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관하여 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 권리에 유효하게 적용되고 이행된다면, 계산상 미배당 가능액과 별개로 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 결국 이 사건은 확약서의 실제 효력과 이행 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선순위 임차권의 말소 확약

말소기준권리는 2022년 6월 9일 갑구 6번 압류입니다. 권리자는 국이며 처분청은 안산세무서장입니다. 이 날짜 이후에 설정된 2023년 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 3월 12일 남인천세무서장 명의 압류는 2026년 10월 13일 말소 처리되어 현재 기준의 인수권리로 보지 않습니다.

주의할 권리는 을구 5번 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 1월 17일, 확정일자는 2020년 1월 20일, 주민등록일자는 2020년 1월 29일, 점유개시일자는 2020년 2월 10일입니다. 모두 말소기준권리인 2022년 6월 9일보다 앞섭니다. 따라서 기초 임대차의 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있는 선순위 권리입니다.

임차권등기 자체는 2022년 8월 12일에 이루어졌습니다. 하지만 임차권등기일이 말소기준권리 이후라는 이유만으로 임대차의 선순위성을 부정할 수는 없습니다. 실제 판단은 기초 임대차의 전입·점유·확정일자를 함께 살펴야 합니다. 이 사건의 매각물건명세서도 해당 임차권을 인수권리로 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 승계 신고 1건, 실제 임차인 0명

확인되는 임차권 신고는 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 보증기관 승계 성격으로 표시된 권리이므로 실제 임차인과 중복하여 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 분류하며, 아래 표는 실제 임차인 수가 아닌 등기된 승계성 권리의 내용을 정리한 것입니다.

* 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행되는 것을 전제로 합니다. 보증금 73,500,000원은 등기상 임차보증금이며, 다른 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 84,000,000원이 저렴한지는 판단할 수 없다

대상은 석원빌라(341-5)로 총 19세대이며, 1997년 12월 19일 준공된 다세대주택입니다. 전용면적은 36.27㎡입니다. 다만 해당 면적과 일치하는 비교 거래가격을 확인할 수 없어, 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 한 가격 비교는 할 수 없습니다.

2020년 소유권 거래가액 74,000,000원은 참고할 수 있지만, 현재 시장가격을 대표하는 최신 거래가격은 아닙니다. 과거 거래가액과 현재 감정가만으로 시세 상승·하락이나 가격 할인율을 단정해서는 안 됩니다. 특히 소규모 다세대는 층·내부 상태·수리 여부에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

신건 매각가 84,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치입니다. 한국토지주택공사 보증금은 배당요구에 따라 전액 배당되는 계산이며, 서울보증보험은 8,588,000원을 배당받고 82,634,654원이 미배당되는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 계산상 미배당과 실제 인수액은 구분해야 한다

현재 회차에서는 추정 배당상 보증금 73,500,000원이 전액 배당되어 계산상 미배당 인수액도 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시 계산상 인수액은 7,909,600원, 2회 유찰 시에는 21,107,680원으로 증가하는 구조입니다.

여기서 반드시 구별할 것이 있습니다. 위 금액은 확약 적용 전 시나리오 계산상 금액입니다. 서울보증보험의 말소동의 확약이 해당 한국토지주택공사 명의 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면, 그 임차권의 실질 인수액은 회차와 관계없이 0원으로 판단합니다. 낙찰가가 내려가면 자동으로 실질 인수액이 증가한다고 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 양지초등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교육·생활편의. 인천양지초등학교 도보 2분, 용두공원 도보 1분이며 홈플러스 청라점은 도보 26분으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 승학로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되며 북동측 근거리에 서구청역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외부는 벽돌타일 및 일부 돌붙임 마감, 내부는 벽지와 타일 등으로 마감된 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 급배수·급탕, 위생설비, 도시가스설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구)입니다. 토지는 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 478.8㎡입니다.
• 도로. 북측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도로 접합으로 기재되어 있습니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 1997년 준공 건물이므로 내부 누수, 배관, 창호, 방수 및 공용부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 아파트 대단지와 달리 거래 표본과 매수 수요가 제한될 수 있으므로 실제 매매사례와 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 을구 5번 한국토지주택공사 명의 주택임차권을 정확히 대상으로 하는지 확인하세요. 단순 제출 사실만으로 말소 완료를 단정해서는 안 됩니다.
• 말소 이행 확인. 확약서의 동의 범위와 이행 조건, 임차권등기 말소 절차 및 완료 여부를 확인하세요. 해당 임차권이 실제로 말소되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 확약 범위 밖 임차인 조사. 실제 임차인 0명이라는 분류와 실제 현장 점유 상태는 구별해야 합니다. 별도 점유자, 추가 임대차, 미신고 보증금이 있는지 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 배당관계 재검토. 한국토지주택공사 보증금 73,500,000원의 배당요구 내역, 서울보증보험 청구금액 91,222,654원 및 실제 배당순위를 원본 명세서와 대조하세요. 국세의 법정기일 등 우선순위에 영향을 주는 사항도 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 면적의 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 인근 유사 다세대의 매매사례, 임대료, 공실기간 및 실제 매수 수요를 직접 조사하세요. 과거 2020년 거래가액 74,000,000원만으로 현재 적정가격을 정하지 마세요.
• 노후 건물 점검. 준공 1997년 건물입니다. 누수, 옥상 방수, 외벽, 배관, 전기, 창호, 계단 및 공용부분의 수리 필요성과 비용을 점검하세요.
• 토지이용계획 확인. 제2종일반주거지역 및 연희1·2지구 지구단위계획구역의 적용 내용을 확인하고, 토지거래계약허가구역 관련 제한도 실제 입찰 시점의 유효 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비와 당해세 등 배당에 영향을 미치는 항목을 확인하세요.
• 입찰보증금 준비. 현재 최저매각가 84,000,000원 기준 입찰보증금은 법원 매각공고와 매각물건명세서의 실제 보증금 조건을 확인해 준비하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 모두 대조한 후 최종 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확약 이행이 전제, 가격은 별도 검증”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 84,000,000원의 소규모 다세대 신건입니다. 그러나 권리분석에서 단순히 말소기준권리 이후의 등기만 확인해서는 안 됩니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금 73,500,000원 임차권은 기초 임대차의 전입과 확정일자가 기준권리보다 앞서 있어 대항력 및 우선변제권이 문제 되는 권리입니다.

매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 표시되어 있지만, 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 중요한 차이입니다. 해당 확약이 유효하게 이행된다면 그 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 계산상 유찰 시나리오에서 나타나는 7,909,600원과 21,107,680원을 그대로 실제 인수액으로 판단해서는 안 됩니다.

다만 이 확약은 확인된 임차권에 한정됩니다. 별도 임차인이나 점유자가 확인되면 그 권리는 독립적으로 판단해야 합니다. 확약서 원본과 실제 말소 이행을 확인하지 않은 채 권리상 안전을 확정하는 것은 위험합니다.

가격 측면에서도 감정가 84,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 있는 비교 거래 근거가 없습니다. 19세대 규모의 1997년 준공 다세대주택이라는 점을 감안하면 환금성과 수리비도 함께 검토해야 합니다. 권리상 핵심은 확약서, 가격상 핵심은 실제 거래사례, 투자상 핵심은 환금성입니다.

결론적으로 이 물건은 확약 이행 시 해당 임차권 인수액 0원이라는 장점이 있지만, 무조건적인 권리 안전형으로 볼 수는 없습니다. 시세 검증도 아직 끝나지 않았습니다. 확약서의 효력과 말소 완료를 먼저 확인하고, 주변 거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.