제주지방법원 2026타경374. 제주시 연동 1961-4에 위치한 신광아트빌라 비동 3층 302호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 벽식조 4층 건물 중 3층에 해당하며, 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

이 물건의 경매는 제주새마을금고가 신청했습니다. 소유자는 정철진이며, 신청채권자의 청구액은 9,109,463원입니다. 말소기준권리는 2001년 설정된 제주새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 125,000,000원입니다. 이후 설정된 제주신용보증재단과 국민행복기금의 가압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 낙찰자가 확인해야 할 부분은 등기만이 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 등기부상 과거 강경식 명의의 전세권은 2013년 말소되었지만, 현재 누가 점유하는지와 대항력 있는 미등기 임차인이 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 근저당

핵심은 2001.02.21 접수된 을구 6번 제주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 125,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 현재 등기상 남아 있는 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

과거 하나은행의 가압류와 국민건강보험공단 및 국의 압류는 이미 말소된 이력입니다. 현재 매각으로 소멸할 후순위 가압류와 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 81.4% 수치의 함정

신광아트빌라의 확인된 실거래는 3건이며, 전체 거래 평균은 156,666,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 6월의 140,000,000원입니다.

문제는 비교 거래의 전용면적이 모두 70.72㎡인 반면, 경매 대상 물건은 51.38㎡라는 점입니다. 면적 차이가 존재하므로 거래금액 자체를 그대로 비교해서는 안 됩니다.

최저매각가 114,000,000원은 전체 거래 평균의 72.8%, 최근 12개월 거래금액의 81.4%입니다. 수치만 보면 낮아 보이지만 이는 서로 다른 전용면적을 비교한 결과입니다.

또한 최근 거래 추세가 -15.2%로 나타납니다. 과거 거래 평균보다 최근 거래 수준이 낮아진 만큼, 전체 평균인 156,666,666원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 제주새마을금고의 근저당권을 우선 배당하고, 후순위 가압류 채권에는 배당할 금액이 남지 않는 구조입니다.

채권액은 등기상 채권최고액 또는 청구금액을 사용한 시뮬레이션 기준입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 9,109,463원으로 별도 기재되어 있으며, 실제 배당액은 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

이 배당 가정에서 전체 채권액은 197,744,040원, 채권자 예상배당 합계는 111,604,000원이며, 미배당액은 86,140,040원입니다.

중요한 점은 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아니라는 사실입니다. 제시된 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 확인되지 않은 대항력 임차인이 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 증가

현재는 신건이며 최저매각가가 감정가와 같습니다. 유찰에 따른 가격 및 배당 시나리오는 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 매각대금이 줄어들어 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 등기상 권리와 배당 가정에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 유찰로 최저매각가가 하락한다고 해서 자동으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 대상 물건의 실제 시세와 점유 위험을 확인해야 하며, 최근 거래 추세가 -15.2%인 점도 고려해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 연동의 남녕고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 평지인 사다리형입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조의 4층 건물이며, 외벽은 외장벽돌타일, 창호는 새시창호입니다. 급배수·위생·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 고도지구(35m 이하) 및 소로2류(폭 8~10m) 관련 토지이용계획이 적용됩니다.
• 기타 제한. 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당하며, 교육환경 보호구역의 절대보호구역·상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 토지면적은 579.8㎡, 공시지가는 1,581,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 거래가 3건으로 많지 않고 최근 거래 추세도 하락하여, 매도 가능 가격과 거래 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 소유자 거주 여부, 임차인의 존재, 전입 시점, 보증금, 확정일자 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 과거 전세권과 현재 임차관계 구분. 강경식 명의의 전세권은 2013.01.04 말소되었습니다. 과거 등기 말소 사실과 현재 미등기 임차인의 존재 여부는 별개의 문제입니다.
• 말소기준권리 확인. 을구 6번 제주새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 매각물건명세서에서 인수 조건과 별도 특이사항을 재확인하세요.
• 실거래 면적 일치 여부. 경매 대상은 51.38㎡, 확인된 실거래는 70.72㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 면적의 거래를 추가 조사한 뒤 입찰가를 결정하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -15.2%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래가격을 우선 검토하고, 추가 하락 가능성을 입찰 판단에 반영하세요.
• 환금성 점검. 16세대 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 인근 유사 물건의 매매 호가와 실제 거래 성사 여부를 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도 가능성을 확인하세요. 점유관계에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리구조는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”

제주지방법원 2026타경374는 말소기준권리가 명확하고, 후순위 가압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정평가서상 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자의 대항력 여부를 확인하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 주의가 필요합니다. 최저매각가 114,000,000원은 최근 거래금액 140,000,000원의 81.4%이지만, 거래된 주택의 면적은 70.72㎡로 경매 대상 51.38㎡와 다릅니다. 최근 거래 추세도 -15.2%입니다.

따라서 이 물건은 등기상 권리구조는 양호하되, 점유관계·동일 면적 시세·환금성을 추가 확인해야 하는 물건으로 평가합니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기보다는 실제 시장가치를 검증한 후 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 판단: 등기상 권리는 비교적 명확, 점유는 확인 필요, 가격 메리트는 미확정.