수원지방법원 2025타경764. 경기도 시흥시 신천동 706-12, 아도니스의 꿈 1층 103호를 대상으로 하는 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 김민주 씨이며, 2020년 1월 29일 남동농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 8월 5일 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 큰 틀은 비교적 단순합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 김창국 씨는 2025년 2월 14일 전입했으므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건을 권리만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 조사에는 점유 용도가 주거로 적혀 있는 반면, 감정평가서에는 근린생활시설이며 상호가 ‘진 갈비탕’으로 기재되어 있습니다. 실제 사용상태와 임대차관계, 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교 근거가 없어 신건 가격이 적정한지도 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 기준이다

핵심은 2020년 1월 29일 설정된 남동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 534,000,000원이며, 해당 권리가 말소기준권리입니다.

소유권은 2019년 말 신탁재산 귀속 및 신탁등기 말소 과정을 거쳐 2020년 1월 29일 김민주 씨에게 이전됐습니다. 같은 날 소유권이전 접수 이후 남동농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 과거 신탁등기 중 일부는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

2025년 8월 5일 남동농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 압류·가압류 등 별도 압류등기는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수

매각물건명세서와 현황조사에 김창국 씨가 1층 103호 임차인으로 기재되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금 1,000만원과 월세 100만원으로 조사됐습니다.

전입일은 2025년 2월 14일입니다. 말소기준권리인 2020년 1월 29일 근저당권보다 약 5년 뒤이므로 대항력은 인정되지 않습니다. 임차보증금 10,000,000원은 매수인 인수금액으로 반영하지 않습니다.

특히 용도 차이가 중요합니다. 감정평가서에는 해당 호실이 근린생활시설(상호: 진 갈비탕)로 이용 중이라고 기재되어 있으나, 임차인 조사에는 주거로 표시되어 있습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

입찰 전 확인할 사항은 실제 점유자의 사용 형태, 임대차계약서 원본, 보증금 지급 여부, 전입 및 확정일자, 배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부입니다. 임차인의 대항력이 없더라도 실제 점유가 존재하면 명도 협의와 인도 절차는 별도로 고려해야 합니다.

③ 가격 검토 — 5억 8,500만원의 적정성은 아직 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 585,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다.

다만 이 물건은 동일 상권·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 기준으로 감정가가 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

제공된 회차별 시나리오상 최저매각가는 다음과 같이 변경됩니다. 아래 금액은 회차별 매각가격 가정이며, 시세가 검증된 입찰 적정가격을 의미하지 않습니다.

유찰이 진행되면 근저당권자의 배당 부족액은 커집니다. 그러나 이는 채권자 측의 미배당 문제이며, 말소기준권리 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조에서 그 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 제공된 시나리오상 모두 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 585,000,000원 가정)

위 배당표는 근저당 채권최고액 534,000,000원을 기준으로 산출된 가정치입니다. 신청채권 청구액 445,155,467원과 근저당 채권최고액은 구별해야 합니다. 실제 배당액은 현재 원리금 잔액, 이자, 집행비용 및 법정 우선채권에 따라 달라집니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지이용계획 기준)

• 입지. 시흥시 신천동 소재 소래초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 상업 기능이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지 형상은 평지의 부정형 토지로 평가됐습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 특정용도제한지구에 해당합니다. 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 관련 제한이 표시되어 있습니다.
• 토지 규제. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있으므로 해당 구역의 적용 범위와 거래 관련 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2019.08.27입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 일반상업지역의 근린시설이라는 점에서 임대수요와 실제 영업 가능성이 중요합니다. 동일 상권의 상가 매매·임대 사례와 공실 상황이 확인되지 않았으므로 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 김창국 씨의 실제 점유 여부와 주거 사용 사실, 임대차계약서, 보증금 10,000,000원 및 월세 1,000,000원의 지급관계를 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 전입일 2025.02.14와 경매개시일 2025.08.05를 기준으로 소액임차인 최우선변제 요건 및 배당요구 여부를 확인하세요. 예상배당표에는 이 부분이 반영되지 않았습니다.
• 용도 불일치 확인. 감정평가서에는 근린생활시설(진 갈비탕), 임차인 조사에는 주거로 기재되어 있습니다. 건축물대장상 용도, 실제 내부 구조, 주거 사용 여부 및 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 근저당 채무 확인. 채권최고액 534,000,000원과 신청채권 청구액 445,155,467원은 다른 수치입니다. 실제 채무원금과 이자, 배당요구 및 채권계산서를 확인하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 585,000,000원을 그대로 적정가격으로 간주하지 마세요. 동일 상권·유사 면적·유사 용도의 최근 매매사례와 임대수익을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 임대수요 확인. 음식점 등 근린생활시설의 영업 가능성과 공실 기간, 주변 상권의 임대료 수준을 확인하세요. 실제 사용 용도에 따라 임대 및 재매각 전략이 달라집니다.
• 관리비 및 인도. 관리비 체납 여부와 공용부분 부담, 실제 점유자의 인도 가능성 및 명도 협의 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 최종 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다르다

수원지방법원 2025타경764는 말소기준권리가 명확합니다. 2020년 1월 29일 남동농업협동조합 근저당권 이후 전입한 임차인은 대항력이 없으며, 제공된 분석상 매수인 인수금액은 0원입니다. 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 선순위 임차보증금은 확인되지 않습니다.

그러나 이 물건에는 반드시 확인해야 할 두 가지 문제가 있습니다. 첫째, 임차인 조사상 주거 점유와 감정평가상 근린생활시설 이용상태가 다릅니다. 둘째, 임차보증금의 최우선변제 여부와 배당요구가 확인되지 않아 예상배당표를 그대로 확정 결과로 받아들일 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 5억 8,500만원인 신건이지만, 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없어 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 유찰 시 최저가가 내려가는 것만으로 투자 메리트가 확보되는 것도 아닙니다.

권리는 조건부 합격, 점유·용도·배당은 확인 필요, 가격은 검증 보류. 이 물건은 인수금액 0원이라는 숫자만 보고 입찰하기보다 실제 임차관계와 근린시설의 영업 가능성, 동일 상권의 거래가격을 먼저 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.