수원지방법원 2025타경835. 경기도 시흥시 능곡동 시흥시청역트리플포레 304동 13층 1305호, 전용면적 59.95㎡ 아파트입니다. 소유자는 채희수 씨이며 2021년 3월 22일 거래가액 331,676,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 하나은행의 추가 근저당과 임인자의 근저당이 설정됐습니다. 임인자가 채권자로 임의경매를 신청해 2025년 10월 24일 경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준권리는 2021년 3월 22일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 시흥시 압류 2건은 경매 이전에 이미 해제됐습니다. 따라서 일반적인 담보권 인수 위험은 낮습니다.
그러나 이 사건에는 반드시 별도로 살펴야 할 등기가 있습니다. 최초 소유권보존 당시 한국토지주택공사 명의로 기재된 갑구 1-1 금지사항등기입니다. 주택법상 소유권이전 제한과 공공주택 특별법상 거주의무 관련 내용이 함께 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 LH의 거주의무기간 종료 회신이 제출됐다고 되어 있지만, 거주의무 종료가 전매제한까지 자동으로 종료됐다는 뜻은 아닙니다. 이 부분을 확인하지 않은 채 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경835 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 864 시흥시청역트리플포레 304동 13층 1305호 도로명주소: 경기도 시흥시 장현천로 61 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 21층 건물 중 13층 |
| 단지 | 시흥시청역트리플포레 · 614세대 · 2020.12.07 준공 |
| 소유자 | 채희수 (2021.03.22 거래가액 331,676,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 임인자 / 674,883,766원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.22 · 을구 1번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, LH 금지사항은 별도 확인
말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2021년 3월 22일 접수됐으며 채권최고액은 247,500,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 을구 2번 근저당권과 임인자의 을구 3번 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
을구 3번 근저당권은 2021년 8월 17일 설정된 채권최고액 560,000,000원의 근저당권입니다. 신청채권자 임인자와 근저당권자가 동일하며, 이 근저당권을 토대로 경매가 진행된 것으로 볼 수 있습니다. 다만 신청채권액 674,883,766원과 근저당권 채권최고액 560,000,000원은 서로 다른 금액이므로 구분해야 합니다.
매각물건명세서 비고에는 2025년 10월 23일자 LH 사실조회회신으로 거주의무기간이 종료됐다는 내용이 기재돼 있습니다. 이는 거주의무기간 종료를 확인하는 자료로 의미가 있지만, 갑구 1-1에 기재된 별도의 소유권이전 제한까지 해소됐다고 단정할 근거는 아닙니다. 거주의무와 전매제한은 구분해 확인해야 합니다.
시흥시 압류는 2022년 11월 29일과 2024년 10월 14일 각각 등기됐지만, 각각 2023년 6월 13일과 2025년 3월 14일 해제됐습니다. 경매개시결정은 2025년 10월 24일 임인자 명의로 등기됐으며 매각으로 소멸합니다.
임차인에 대한 별도 확인 자료는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현장 방문과 점유자 확인은 필요합니다. 현재 산정상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 이는 임차인 관련 인수금이 확인되지 않았다는 의미와 LH 금지사항 문제가 해결됐다는 의미를 혼동해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 평균에 근접, 안전마진은 크지 않다
같은 단지 시흥시청역트리플포레의 동일면적 59.95㎡대 최근 실거래 12건입니다. 2026년 6월부터 10월까지의 거래로 구성돼 있으며, 최근 12개월 평균은 508,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.95㎡ | 4 | 527,000,000원 |
| 2026.10 | 59.95㎡ | 14 | 534,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 2 | 483,000,000원 |
| 2026.09 | 59.95㎡ | 5 | 525,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 10 | 526,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 9 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 7 | 504,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 15 | 509,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 488,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 17 | 503,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 3 | 502,000,000원 |
| 평균 | 59.95㎡대 | 12건 | 508,416,666원 |
거래가는 483,000,000원~534,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 508,416,666원이고, 최신 거래는 527,000,000원입니다.
현재 최저가 503,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.9%로 평균보다 약 5,416,666원 낮습니다. 최신 거래 527,000,000원과 비교하면 약 24,000,000원 낮은 수준입니다. 숫자상 평균과 최신 거래보다는 낮지만, 평균 대비 차이가 약 1.1%에 불과해 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 감안하면 넉넉한 가격 여유가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,430,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 1번) | 247,500,000원 | 247,500,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 2번) | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 3. 근저당 · 임인자(을구 3번) | 560,000,000원 | 160,070,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 집행비용 7,430,000원과 채권자 배당 495,570,000원을 합하면 매각대금 503,000,000원입니다. 전체 채권자 청구액은 895,500,000원이며, 예상 미배당액은 399,930,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 능곡동 소재 시흥능곡역 북서측 인근입니다. 공공주택지구 내 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 일반시내버스·마을버스·직행버스 정류장이 있습니다. 남동측 인근에 수도권전철 서해선 시흥능곡역이 소재합니다.
- 단지 및 건물. 시흥시청역트리플포레는 614세대이며 2020년 12월 7일 준공됐습니다. 대상 물건은 철근콘크리트구조 21층 건물의 13층입니다.
- 설비. 열병합 지역난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구에 해당합니다. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지 및 도로. 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 북서측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 공부 및 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 동일면적 거래 12건이 확인되고 거래가격은 483,000,000원~534,000,000원 범위입니다. 거래 사례는 존재하지만 개별 층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- LH 금지사항등기 확인. 갑구 1-1의 주택법 제64조 및 공공주택 특별법 관련 문구를 확인하고, 전매제한 종료 여부와 경매로 인한 소유권이전 가능 여부를 LH 및 관할기관에 서면으로 확인하세요.
- 거주의무 종료와 전매제한 구분. 2025.10.23.자 LH 사실조회회신은 거주의무기간 종료에 관한 내용입니다. 이것만으로 별도의 소유권이전 제한까지 해소됐다고 판단하지 마세요.
- 을구 2번 변경등기 대조. 최초 채권최고액 88,000,000원과 2021.05.06. 변경등기 44,000,000원의 관계를 원본 등기부로 확인하세요. 예상배당표는 88,000,000원을 반영하고 있습니다.
- 임대관계 및 점유자 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대 확인, 실제 점유자 및 보증금 관련 사실을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 503,000,000원은 최근 12개월 평균 508,416,666원보다 약 1.1% 낮은 수준입니다. 취득 관련 비용과 명도비용 등을 반영하면 가격상 여유가 제한적일 수 있습니다.
- 층별 실거래 비교. 대상은 13층입니다. 2층·4층·5층 등 저층 거래와 14층·15층·17층 거래를 구분해 층과 상태 차이를 검토하세요.
- 관리비 및 공과금. 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요. 예상배당에 반영되지 않은 당해세 등도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 LH 회신 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 소유권이전 가능성
이 물건은 일반적인 담보권 권리분석만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 말소기준은 하나은행의 2021년 3월 22일 근저당권이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없으며 배당 추정상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
가격도 최저가 503,000,000원으로 최근 12개월 평균 508,416,666원보다 약간 낮고, 최신 거래 527,000,000원보다 낮습니다. 하지만 평균 대비 가격 차이는 1.1% 수준이므로 압도적인 가격 메리트라고 볼 수는 없습니다.
결국 이 사건의 승부처는 가격보다 LH 관련 금지사항등기의 효력입니다. 거주의무기간이 종료됐다는 회신은 긍정적인 자료지만, 전매제한과 소유권이전 제한까지 해결됐다는 확인은 아닙니다. 여기에 하나은행 을구 2번의 88,000,000원과 변경등기 44,000,000원의 불일치도 남아 있습니다.
근저당은 소멸, 금전 인수는 0원 추정, 그러나 LH 처분제한 확인 전까지 입찰은 보류. 이 물건은 단순히 감정가와 실거래가만 비교해서 입찰할 사건이 아닙니다. 소유권이전 가능 여부를 먼저 확정하고, 변경 근저당의 최종 금액을 대조한 다음, 그 결과를 반영해 503,000,000원의 입찰가격을 판단하는 것이 순서입니다.
