수원지방법원 2025타경1059. 경기도 안산시 상록구 본오동 854-6, 3층 302호에 대한 임의경매입니다. 매각물건명세서 비고에는 도시형 생활주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가상으로도 공동주택(도시형생활주택)이며, 건물은 철근콘크리트조 3층 건물입니다.

등기부를 보면 현재 권리관계의 중심은 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 284,900,000원이고, 설정일은 2023년 7월 4일입니다. 해당 근저당권을 기준으로 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 군자새마을금고의 근저당권 두 건은 이미 등기상 말소됐으므로 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 취급해서는 안 됩니다.

다만 권리관계가 단순하다는 사실과 물건이 투자하기 좋은 가격이라는 판단은 별개입니다. 이 물건은 비교 가능한 동일면적 실거래 자료가 확인되지 않고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 권리분석보다 가격 검증과 실제 점유 확인이 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

권리의 핵심은 2023년 7월 4일 접수된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 284,900,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.

이전 소유자 성명길 명의로 2022년 9월 28일 설정된 군자새마을금고 근저당권 두 건은 각각 채권최고액 720,000,000원이었으나, 2023년 7월 4일 해지를 원인으로 등기상 말소됐습니다. 현재 유효한 담보권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

임차인 및 점유 관계

등재된 임차인 내역은 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.

그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나 소유자가 직접 점유한다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 전입세대, 점유자, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 동일면적 거래 확인이 먼저다

이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 문제는 직접 비교할 수 있는 거래자료가 충분하지 않다는 점입니다. 중개시세 자료상 단지명은 마운틴3차이며, 총 8세대의 소규모 건물입니다. 준공일은 2022년 9월 2일입니다.

중개시세에 잡힌 기준 면적은 69.972㎡이지만 대상 물건과 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 이 면적의 가격을 대상 호수의 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최근 매각가와 매각일을 기준으로 한 비교도 확인되지 않습니다.

결론적으로 최저가 307,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 메리트에 대한 가점은 부여할 수 없습니다. 감정가가 최저가와 동일하다는 사실만으로 적정가격이라고 판단해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)

위 배당표의 농협은행 배당액 284,900,000원은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 사건의 신청채권 청구액은 266,311,984원으로 별도 기재되어 있으므로 두 금액을 동일한 실제 채무액으로 취급해서는 안 됩니다. 실제 피담보채권 잔액과 이자·비용, 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오

유찰 시나리오는 채권최고액 284,900,000원을 기준으로 산정된 배당 모델입니다. 유찰되면 매각대금이 감소하면서 농협은행의 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 이 미배당액이 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것은 아닙니다. 말소기준권리인 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 채권자의 부족액과 매수인의 인수액은 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 본오중학교 남측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 주택까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 평지이며 세로장방형입니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 몰탈 위 벽지 마감이며 샷시 창호 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·소화·난방설비와 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 공시지가는 1,422,000원/㎡입니다.
• 교육환경 관련 사항. 본오중학교 관련 상대보호구역 및 토지이용계획상 학교보호구역 관련 사항이 기재되어 있으므로, 향후 용도변경이나 특정 행위를 계획한다면 적용되는 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가구역 기재. 2025.08.26~2026.08.25 지정기간의 토지거래계약 허가 관련 사항이 기재되어 있습니다. 현재 적용 여부는 최신 고시와 관할 관청을 통해 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 건물 및 토지의 이용상태는 기재된 현황과 일치합니다.
• 환금성. 마운틴3차는 8세대 규모의 소형 건물입니다. 최근 매각가격과 매각일을 통한 비교가 어렵고, 대상 면적과 중개시세 기준 면적도 일치하지 않아 매도 시 예상가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 및 전입세대 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대 열람, 확정일자 부여 현황, 현장 점유자 및 임대차계약을 확인하세요. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 명도 가능성. 실제 점유자가 누구인지, 소유자 또는 임차인인지 확인해야 합니다. 임차인 등재가 없다는 이유만으로 명도 비용과 시간을 0으로 가정해서는 안 됩니다.
• 농협은행 채권 확인. 신청채권 청구액 266,311,984원과 근저당 채권최고액 284,900,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채무잔액과 배당요구 및 배당관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 중개시세 기준 면적 69.972㎡는 대상과 면적 매칭이 되지 않습니다. 동일 건물 및 인근 유사 도시형생활주택의 전용면적·층·거래시점·내부상태를 맞춰 실거래를 다시 비교해야 합니다.
• 소규모 건물 관리상태. 공용부분 유지관리, 승강기, 주차시설, 건물 관리비 및 수선 이력을 확인하세요. 관리비 체납과 공용부분 관련 부담도 관리주체에 문의해야 합니다.
• 건축물 및 토지이용 확인. 감정평가상 공부와 차이가 없고 위반건축물 사항은 없으나, 입찰 전 건축물대장과 최신 토지이용계획을 대조하세요.
• 토지거래허가 관련 사항. 기재된 지정기간은 2026.08.25까지이므로 현재의 지정 여부와 적용 범위는 최신 관할 관청 자료로 확인하세요.
• 입찰보증금과 자금계획. 현재 최저매각가격은 307,000,000원입니다. 입찰보증금, 취득 관련 비용, 명도 및 수선비용을 포함한 총투입자금을 별도로 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 현장 상태를 서로 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “권리가 단순하다 ≠ 가격이 적정하다”

수원지방법원 2025타경1059는 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 군자새마을금고 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 확인되는 권리·배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가 3억 700만원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 동일면적 실거래 비교가 성립하지 않습니다. 단지 규모도 8세대에 불과하며, 최근 매각자료를 이용한 환금성 검증이 어렵습니다. 무엇보다 임대관계가 미상이라는 점은 실제 점유와 명도 위험을 확인해야 한다는 의미입니다.

따라서 이 물건은 등기상 권리구조는 단순하지만, 가격 적정성과 점유관계에 대한 확인이 선행되어야 합니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원만으로 안전성을 확정하거나, 감정가를 시세로 간주해서는 안 됩니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담보다 시세 검증과 점유 확인이 우선입니다. 동일면적 거래사례를 확보하고 실제 임대차관계를 확인하기 전까지는 신건 가격에 대한 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.