수원지방법원 2024타경108355. 경기도 군포시 산본동 229-11 소재 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 1,096,798,080원으로 동일하고, 자료상 현재 회차는 2회 유찰로 표시되어 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2024년 1월 2일 설정된 주식회사 윈즈에프앤아이대부의 채권최고액 9억원 근저당권입니다. 이 근저당권보다 앞선 전입일을 가진 임차인들이 다수 존재하고, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기까지 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 근저당권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 권리분석을 끝내면 안 됩니다.
이 물건의 위험은 크게 세 가지입니다. 첫째, 배당모형상 인수액 1억5,000만원 외에 보증금 미상 임차인이 남아 있습니다. 둘째, 별도 명세서에 기재된 8,500만원 임차권등기의 임차인 귀속이 배당모형과 맞지 않습니다. 셋째, 금정역 산본1동2지구 재개발사업이 진행 중이지만 관리처분계획 수립 이전 단계로, 소유권 취득 후 분양대상자 지위 또는 현금청산 여부가 확정된 상황이 아닙니다. 건물의 위반건축물 등재와 공부상 용도 차이도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경108355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 산본동 229-11 도로명: 경기도 군포시 금산로62번길 23 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 현황 이용상태 | 지층 교회 · 1~3층 주택(다가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 면적 | 190.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 |
| 토지 공시지가 | 2,613,000원/㎡ |
| 소유자 | 이기연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,096,798,080원 / 1,096,798,080원 |
| 유찰 횟수 | 2회 (현재 회차 시나리오 기준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 윈즈에프앤아이대부 / 653,868,851원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.02. 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차권은 별도 인수 위험
말소기준권리는 2024년 1월 2일의 윈즈에프앤아이대부 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 경매 신청채권자의 청구액은 653,868,851원입니다. 이 근저당권 및 그 이후 설정된 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
또 다른 주의사항은 선행 압류입니다. 갑구에는 2023년 3월 8일과 2023년 11월 15일 군포시 압류가 기재되어 있고, 두 압류는 2024년 1월 2일 해제등기가 이루어졌습니다. 2024년 9월 23일 군포시 압류는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 국세·지방세 압류 3건과 당해세 우선 차감 가능성이 별도로 기재되어 있으므로, 등기상 압류의 소멸만 보고 세금 위험까지 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 조사상 15명, 보증금과 대항력 확인이 선행
임차인 조사상 15명의 이름이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 여러 명이 동일 호수와 동일 전입일로 기재되어 있으므로, 15명을 곧바로 15개의 독립된 임대차계약으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 임대차계약, 세대관계, 점유 범위를 각각 확인해야 합니다.
| 임차인 | 호수 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주매순 | 101호 2017.02.27 |
85,000,000원 | 有 · 자료상 | 없음 · 배당모형 | 85,000,000원 인수 배당모형 기준 · 2024.10.28. 배당요구 |
| 연승옥 | 미상 2019.12.16 |
명세서상 85,000,000원* | 有 · 명세서 기재 | 확정일자 2019.12.17 기재* | 85,000,000원 확인 필요 배당모형의 주매순 보증금과 귀속 대조 |
| 이순애 | 202호 2022.12.05 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| 위궈청 | 302호 2020.07.01 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| LI GUANGXING | 102호 2019.02.26 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| PIAO YINGLAN | 102호 2019.02.26 |
65,000,000원 | 有 · 자료상 | 없음 · 배당모형 | 65,000,000원 인수 배당모형 기준 |
| LI YONGLONG | 102호 2019.02.26 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| JIN JINGHAO | 미상 2020.06.12 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| QIAN HU | 미상 2023.04.08 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| HUANG YUZHEN | 미상 2022.09.26 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| HUANG DONGLIE | 미상 2022.09.26 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| GUO JINHUA | 미상 2022.09.26 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 인수액 확인 필요 |
| WANG HAIYAN | 302호(위궈청의 배우자) 2020.07.01 |
미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 별도 임대차 여부 확인 |
| 이경희 | 미상 전입일 미상 |
미상 | 판정 불가 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 전입일 및 점유 확인 |
| 최초 | 미상 전입일 미상 |
미상 | 판정 불가 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 전입일 및 점유 확인 |
* 연승옥의 임차인 정보에는 보증금이 기재되어 있지 않지만, 매각물건명세서 비고에는 전입일 2019.12.16., 확정일자 2019.12.17., 임대차보증금 85,000,000원의 임차권등기가 기재되어 있습니다. 배당모형상 주매순의 85,000,000원과 동일한 채권인지 확인해야 합니다.
특히 102호에는 LI GUANGXING, PIAO YINGLAN, LI YONGLONG이 같은 전입일로 기재되어 있습니다. 302호에는 위궈청과 배우자 WANG HAIYAN이 함께 확인됩니다. 동일 세대의 가족·동거인인지, 별도 계약을 체결한 임차인인지에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로 전입세대 열람, 임대차계약서, 실제 점유 및 관리 현황을 대조해야 합니다.
③ 실질취득가 분석 — 최저가에 인수액을 더해서 판단
현재 최저매각가만 보면 10억9,679만원 수준이지만, 배당모형상 매수인 인수액 1억5,000만원을 더하면 실질취득 추산액은 약 12억4,679만원입니다. 이 계산은 주매순과 PIAO YINGLAN의 보증금만 반영한 것이며, 연승옥의 별도 8,500만원 임차권등기와 보증금 미상 임차인들의 위험은 확정적으로 반영하지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 배당모형 인수액 | 실질취득 추산 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 100% |
1,096,798,080원 | 150,000,000원 | 1,246,798,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 80% |
877,438,464원 | 150,000,000원 | 1,027,438,464원 | 33,735,921원 |
| 4회 유찰 시 64% |
701,950,771원 | 150,000,000원 | 851,950,771원 | 207,468,737원 |
실질취득 추산은 각 회차의 낙찰가에 배당모형상 인수액 150,000,000원을 더한 값입니다. 보증금 미상 임차인과 별도 85,000,000원 임차권등기의 중복 여부는 확정되지 않았습니다. 당해세 및 기타 세금, 명도비용, 수선비용 등은 포함하지 않았습니다.
동일한 용도와 규모의 거래가격과 직접 비교하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 특히 일반적인 주택 한 세대의 취득과 달리 토지·건물 일괄매각, 다수 임차인, 교회 및 다가구주택의 혼합 이용, 재개발사업 변수가 함께 존재합니다. 따라서 단순 감정가 대비 낙찰가율보다는 실질취득액과 사업상 권리관계를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 1,096,798,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 13,367,981원 |
| 매수인 인수 · 주매순 보증금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · PIAO YINGLAN 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 윈즈에프앤아이대부 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,430,099원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 13,367,981원과 근저당권 900,000,000원이 배당되고 잔여 183,430,099원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 임차인 보증금 150,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담하는 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 인수 가능 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·재개발 사업성 메모
- 입지. 산본시장사거리 남동측 인근입니다. 단독주택과 소규모 공동주택, 노선점포가 혼재된 일반주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대지 190.0㎡, 제3종일반주거지역, 평지, 세로장방형, 소로 한 면 접면입니다. 공시지가는 2,613,000원/㎡입니다.
- 건물 이용. 감정 이용상태는 지층 교회, 1~3층 다가구주택입니다. 주택 부분에는 도시가스보일러 개별난방과 위생·급배수 설비가 되어 있습니다.
- 공부상 용도와 현황. 매각물건명세서 비고에는 1·2층의 대장상 용도가 각각 대피소와 근린생활시설이나 현황은 교회·주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 층별 사용과 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서에는 용도변경으로 위반건축물에 등재되어 있다고 기재되어 있습니다. 반면 감정평가의 위반 여부 표시는 위반사항 없음으로 되어 있어 서로 내용이 다릅니다. 건축물대장 및 위반건축물 표기 원본을 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되는 일괄매각입니다. 포함 범위와 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정비사업. 금정역 산본1동2지구 재개발사업이 진행 중이고 사업시행자는 선정되어 있습니다. 다만 관리처분계획 수립 이전 단계입니다.
- 분양자격. 소유자의 분양신청 여부 등에 따라 소유권 취득 또는 현금청산대상자 여부가 결정될 예정입니다. 낙찰자가 자동으로 조합원 분양자격을 확보한다고 판단해서는 안 됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26.~2026.08.25. 지정기간이 기재되어 있으므로 매각기일 현재 재지정 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 85,000,000원 임차권등기 원본 확인. 2025.11.05. 을구 순위 9번 임차권등기의 명의자, 전입일, 확정일자, 증액 내역, 배당요구 여부와 실제 보증금 잔액을 확인하세요. 주매순의 85,000,000원과 연승옥 관련 명세서상 85,000,000원이 동일 채권인지 별도 채권인지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 15명 전수 확인. 전입세대 열람, 외국인 체류 관련 확인 가능한 자료, 임대차계약서, 현장 점유조사를 통해 실제 계약자와 동거인, 호수별 점유자를 구분하세요.
- 보증금 미상 임차인. 이순애, 위궈청, LI GUANGXING, LI YONGLONG, JIN JINGHAO, QIAN HU, HUANG YUZHEN, HUANG DONGLIE, GUO JINHUA, WANG HAIYAN, 이경희, 최초의 보증금과 전입·확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 배당순위. 주매순은 2024.10.28. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부와 배당 가능성을 원본 문건으로 확인하세요.
- 세금 체납. 국세·지방세 압류 3건 및 당해세 여부를 확인하고, 실제 배당에서 우선 차감될 수 있는 세금과 후순위 채권자의 미배당 위험을 계산하세요.
- 재개발 분양자격. 사업시행자 선정 단계와 관리처분계획 수립 이전이라는 점을 전제로, 조합 및 사업시행자에게 분양신청 가능 여부, 현금청산 가능성, 권리산정 기준을 확인하세요.
- 위반건축물·용도변경. 건축물대장, 위반건축물 표기, 층별 실제 이용현황, 교회 및 주택 사용 부분을 확인하세요. 감정평가 내용과 매각물건명세서의 차이를 해소해야 합니다.
- 토지 및 건물 일괄매각. 제시외 건물 포함 범위, 토지 경계, 실제 점유 부분, 건물과 토지의 권리관계를 확인하세요.
- 명도비용. 다수의 점유자와 실제 계약관계가 확인되지 않은 상황이므로, 단순한 이사 협의로 끝난다고 가정하지 말고 점유자별 명도 가능성과 비용을 산정하세요.
- 입찰 상한. 최저가만으로 입찰가를 정하지 말고 낙찰가에 확인된 임차인 인수액, 추가 보증금, 세금, 명도비, 위반건축물 관련 비용 및 재개발 사업변수를 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문건 및 건축물대장을 서로 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수권리, 재개발보다 취득자격”
이 물건은 단순히 감정가 10억9,679만원에 토지와 건물을 취득하는 경매가 아닙니다. 배당모형상 1억5,000만원의 임차보증금 인수가 발생하고, 매각물건명세서에 별도로 기재된 8,500만원 임차권등기의 귀속까지 불명확합니다. 보증금 미상 임차인 12명에 대한 추가 확인도 필요합니다.
재개발사업이 진행되고 있다는 점은 관심을 가질 만한 요소지만, 관리처분계획 수립 전이며 분양신청 여부에 따라 현금청산 가능성이 달라질 수 있습니다. 위반건축물 등재 문구와 공부상 용도 차이도 해결되지 않았습니다. 이처럼 권리·건물·사업성의 세 가지 위험이 동시에 존재하는 물건은 단순 감정가 대비 낙찰가율만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.
현재 회차의 배당모형상 실질취득 추산액은 1,246,798,080원입니다. 하지만 85,000,000원 임차권등기의 중복 여부와 나머지 임차보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득원가는 더 높아질 수 있습니다. 별도 채권이라면 확인된 인수액만으로도 2억3,500만원까지 확대될 가능성이 있습니다.
