수원지방법원 2025타경53346. 경기도 광명시 하안동 주공아파트 1102동 13층 1309호, 전용 41.3㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 425,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 최원제이며, 2016년 10월 31일 매매를 원인으로 2017년 2월 24일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 243,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 임차보증금의 배당 여부입니다. 임차인 심수미는 2022년 9월 1일 전입했고, 2022년 7월 4일 확정일자를 받았습니다. 계산된 말소기준권리인 2024년 3월 19일 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구도 확인되며, 현재 매각가를 기준으로는 보증금 240,000,000원 전액 배당이 예상됩니다.

반면 가격은 매력적이라고 단정하기 어렵습니다. 같은 단지의 최근 실거래 평균은 423,250,000원으로 최저가보다 1,750,000원 낮습니다. 최신 거래인 2025년 12월의 430,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 평균에 비해서는 할인되지 않은 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인보다 앞선 권리부터 확인

가압류는 2024년 3월 19일 같은 날 두 건이 접수됐습니다. 한국주택금융공사 청구금액은 176,810,475원, 케이뱅크 청구금액은 21,014,673원입니다. 이후 2025년 9월 22일 한국주택금융공사 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이들 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차권등기 자체가 말소되는 문제와 임차인의 보증금 반환채권이 소멸하는 문제는 구별해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 돌려받지 못한다면, 그 미회수액의 매수인 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.4억이 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 심수미의 임대차계약일은 2022년 7월 2일이며, 확정일자는 2022년 7월 4일, 점유개시일은 2022년 8월 30일, 전입일은 2022년 9월 1일입니다. 2024년 9월 5일 임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다. 보증금은 240,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 0.4% 높은 신건

주공11단지 전용 41.3㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2025년 9월부터 12월까지이며, 평균 거래가격은 423,250,000원입니다. 최고가는 450,000,000원, 최저가는 400,000,000원입니다.

동일 면적 실거래는 400,000,000원~450,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 평균 423,250,000원에 비해 신건 최저가 425,000,000원은 1,750,000원 높은 가격입니다. 비율로는 100.4%이므로 단순히 경매물건이라는 이유로 저렴하다고 볼 수 없습니다.

최신 거래인 2025년 12월의 430,000,000원과 비교하면 최저가가 5,000,000원 낮습니다. 다만 최근 평균보다 높은 만큼, 한 건의 최신 거래만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 감정평가 당시 내부에 출입하지 못했으므로 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이도 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 가정)

매각가 425,000,000원에서 집행비용 6,650,000원을 공제하고, 임차보증금 240,000,000원 및 채권자 배당을 반영한 추정치입니다. 일반채권 미배당은 19,475,148원, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았으며 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 인수액의 변화

유찰 시 매각가격이 내려가면 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다. 임차인의 보증금이 전액 변제되는지, 부족분이 매수인에게 승계되는지를 함께 확인해야 합니다.

현재 회차에서 채권자들에게 배당되는 금액은 178,350,000원입니다. 1회 유찰 시에는 94,440,000원, 2회 유찰 시에는 27,392,000원으로 감소합니다. 이는 임차보증금 우선배당 이후 일반채권에 배분되는 금액이 줄어들기 때문입니다.

제시된 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 해당 가정이 유지된다면 실질취득금액은 각각 425,000,000원, 340,000,000원, 272,000,000원 수준입니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 부대비용이 포함되지 않았고, 임차보증금의 실제 배당 및 선순위 권리 확인을 전제로 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광명시 하안동 연서초등학교 남측에 인접합니다. 주변은 대단위 아파트 주거단지와 근린생활시설이 혼재하며, 주위 환경은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 13층이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 알루미늄 새시 유리로 기재돼 있습니다.
• 내부 상태. 시건장치로 내부 확인이 불가능했습니다. 건축물현황도 등으로는 아파트 이용상태가 확인되지만, 실제 내부 수리·노후·하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제1종·제2종일반주거지역 관련 사항과 정비구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역, 개발행위허가제한지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 4,895,000원/㎡입니다.
• 도로. 대로에 접하고 도로 상태는 보통입니다. 토지는 평탄한 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 공부와의 차이. 토지기호 2의 공부상 소재지가 서울특별시 구로구 독산동으로 기재돼 있으나, 실제 소재지는 서울특별시 금천구 독산동으로 조사됐습니다. 관련 표시를 원본과 대조해야 합니다.
• 환금성. 1,080세대 규모의 아파트단지이며, 1990년 6월 25일 준공됐습니다. 동일 면적 실거래가 확인되지만, 거래가격이 400,000,000원에서 450,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2024년 가압류를 말소기준으로 산정한 내용과 2017년 우리은행 근저당권, 2024년 한국주택금융공사 권리이전 이력의 실제 존속·말소 관계를 확인하세요.
• 임차인의 대항력. 심수미의 전입일 2022.09.01, 점유개시일 2022.08.30, 확정일자 2022.07.04를 기준으로 선순위 권리와의 관계를 다시 검토하세요.
• 임차보증금 배당. 보증금 240,000,000원이 실제 배당절차에서 전액 변제되는지 확인하세요. 미배당액이 있다면 매수인 인수 가능성을 반드시 재산정해야 합니다.
• 가격 상한. 신건 최저가 425,000,000원은 최근 실거래 평균 423,250,000원보다 높습니다. 수리비·명도비·취득비용을 고려해 응찰가격을 결정하세요.
• 내부 확인. 감정평가 당시 시건장치로 인해 내부 관찰이 불가능했습니다. 실제 내부 상태에 따른 추가 비용을 점검하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하며 임대관계의 현장 확인에는 한계가 있습니다. 현재 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
• 토지 관련 규제. 정비구역, 토지거래계약허가구역, 개발행위허가제한지역 등 규제의 실제 적용 범위와 효력을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 최신 자료로 대조하세요.

맺으며 — “보증금 배당은 긍정적, 권리 확인과 가격은 신중하게”

이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 임차인이 없는 경매물건과는 다릅니다. 하지만 현재 회차의 예상배당표에서는 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 제시된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

다만 등기에는 2017년 근저당권 설정과 2024년 권리이전 이력이 있으므로, 실제 말소기준권리 및 임차인의 선후순위를 확정하는 것이 먼저입니다. 이 확인 없이 예상배당만으로 권리가 완전히 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 425,000,000원은 최근 실거래 평균 423,250,000원보다 높습니다. 최근 평균 대비 100.4%이므로 현재 회차에는 뚜렷한 할인 매력이 없습니다.

종합하면, 임차보증금 전액 배당 가능성은 긍정적이지만, 선순위 권리 확인이 필요하고 신건 가격 메리트는 제한적입니다. 입찰의 승부처는 권리 원본 확인, 보증금의 실제 전액 변제 가능성, 그리고 최근 거래가격을 고려한 응찰가 설정입니다.