수원지방법원 2025타경2089. 경기도 의왕시 오전동 의왕더샵캐슬 107동 23층 2301호입니다. 전용면적은 약 59.99㎡이며, 941세대 규모의 2021년 준공 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7억 7,300만원으로 신건입니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 근저당권과 가압류는 확인되지 않습니다. 과거 의왕농업협동조합의 채권최고액 4억 2,000만원 근저당권은 2025년 3월 27일 말소됐고, 오전가구역주택재건축정비사업조합의 가압류 906만 6,953원도 2024년 2월 22일 말소됐습니다.
그러나 권리분석의 핵심은 그다음입니다. 전정수라는 임차인이 2025년 3월 26일 전입했습니다. 이 사건의 기준일인 2025년 12월 22일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다. 단순히 등기부상 근저당권이 말소됐다는 이유만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
더욱이 송현자와 이성희가 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 두 사람의 지분에 각각 별도의 강제경매개시결정이 기록돼 있습니다. 현재 사건의 실제 매각대상이 전체 부동산인지 특정 공유지분인지, 별도 사건과 공동매각 또는 병합 관계가 있는지부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 오전동 898 의왕더샵캐슬 제107동 제23층 제2301호 도로명주소: 경기도 의왕시 어내들로 5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9851㎡ · 방 3개 · 욕실 2개 · 32층 건물 중 23층 |
| 단지 현황 | 의왕더샵캐슬 · 941세대 · 2021.06.29 준공 |
| 소유자 | 송현자 2분의 1 · 이성희 2분의 1 (공유소유) |
| 감정가 / 최저가 | 773,000,000원 / 773,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 김승현 / 118,241,095원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04 · 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
| 기준일 | 2025.12.22 · 갑구 4번 이성희 지분 강제경매개시결정 |
| 임차관계 | 전정수 1명 · 2025.03.26 전입 · 보증금 미상 · 배당요구 확인 |
① 권리 흐름 — 담보권은 말소됐지만 임차인이 핵심 변수
현재 등기부상 과거 가압류와 근저당권은 말소된 상태입니다. 다만 이 사건에서는 2025년 12월 22일의 강제경매개시결정을 기준으로 권리 선후관계를 살펴야 합니다.
임차인 현황 — 전정수
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정수 | 2025.03.26 전입 점유 부분 미상 |
미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 불가 | 인수 가능성 |
전정수는 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에 등재돼 있으며 2026년 1월 15일 배당요구를 신청한 것으로 확인됩니다.
전입일은 이 사건 기준일인 2025년 12월 22일보다 약 9개월 앞섭니다. 따라서 대항력 성립 가능성을 중요하게 봐야 합니다. 다만 실제 점유개시 여부, 보증금, 확정일자, 임대차계약 내용이 확인되지 않았으므로 법률상 대항력과 우선변제권을 확정해서는 안 됩니다.
실질취득가 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금
보증금과 예상배당액을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
공유지분 및 별도 경매사건 확인
| 구분 | 등기 내용 | 접수일 | 관련 사건 |
|---|---|---|---|
| 이성희 지분 | 강제경매개시결정 · 채권자 김승현 | 2025.12.22 | 2025타경2089 |
| 송현자 지분 | 강제경매개시결정 · 채권자 김승현 | 2025.12.30 | 2025타경2164 |
현재 사건에서 전체 아파트가 매각되는지, 이성희 지분만 매각되는지, 송현자 지분 사건과 공동매각·병합 관계인지 확인해야 합니다. 실제 매각대상이 지분이라면 전체 아파트 실거래가와 7억 7,300만원을 그대로 비교하는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.
② 시세 비교 — 명목 가격은 평균 아래, 실질 가격은 미확정
의왕더샵캐슬의 동일 면적 59.99㎡ 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.99㎡ | 20층 | 895,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 23층 | 830,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9층 | 835,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 17층 | 830,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10층 | 805,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 10층 | 805,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 28층 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4층 | 755,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 8층 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 4층 | 795,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 9층 | 800,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 7층 | 770,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 810,000,000원 |
최근 12개월 평균은 8억 1,000만원, 거래 최저가는 7억 5,500만원, 최고가는 8억 9,500만원입니다. 가장 최근인 2026년 10월에는 20층 물건이 8억 9,500만원에 거래됐습니다.
최저매각가 7억 7,300만원은 최근 12개월 평균의 95.4%입니다. 평균과 비교하면 약 3,700만원 낮고, 최신 거래와 비교하면 약 1억 2,200만원 낮습니다.
전정수의 보증금 및 배당액이 확인되지 않아 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 또한 매각대상이 전체 아파트인지 공유지분인지도 확인이 필요합니다.
따라서 7억 7,300만원이 시세보다 낮다는 사실만으로 실제 취득 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 773,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.3%) | - | 10,130,000원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 김승현 | 118,241,095원 | 118,241,095원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김승현 | 118,241,095원 | 118,241,095원 |
| 잔여 · 소유자 교부(산출상) | - | 526,387,810원 |
제공된 배당 산출 기준으로 집행비용과 두 경매개시결정 관련 배당액을 차감하면 소유자 잔여액은 526,387,810원입니다. 두 경매개시결정은 각각 118,241,095원으로 기재되어 합계 236,482,190원이 계산됩니다. 동일 채권자·동일 금액이 두 행으로 기재된 만큼 각 지분 및 사건별 실제 채권 범위와 중복 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
실제 임차보증금, 우선변제권, 배당요구의 적법성, 배당액을 확인한 뒤 미배당액의 인수 여부를 판단해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
② 확정일자 미상으로 우선변제권 판단 불가
③ 임차인 미배당 보증금에 따른 매수인 인수 가능성
④ 송현자·이성희 각 1/2 공유지분 및 별도 경매사건
⑤ 실제 매각대상이 전체인지 지분인지 확인 필요
이 다섯 가지가 해결되지 않으면 단순한 시세 대비 가격만으로 응찰 여부를 결정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의왕시 소재 의왕초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 의왕더샵캐슬은 941세대이며 2021년 6월 29일 준공됐습니다. 철근콘크리트 구조의 32층 건물 중 23층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 및 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역 및 정비구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 지정 사항도 등재돼 있으므로 실제 거래 시점의 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 공부와 현황 사이의 차이는 없는 것으로 기재됐으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 문이 잠겨 내부구조도는 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성됐습니다. 발코니 확장 여부 등은 실제 현황과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래가 7억 5,500만원~8억 9,500만원으로 확인됩니다. 거래가격 편차가 존재하므로 층·향·내부상태 및 실제 매각대상 범위를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전정수의 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 점유개시일을 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 인수액 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 확정일자 및 배당요구 확인. 전입일은 2025.03.26이고 배당요구일은 2026.01.15입니다. 확정일자와 배당요구의 적법성, 배당순위 및 실제 변제 가능액을 확인해야 합니다.
- 매각대상 확인. 이성희 지분 관련 2025타경2089와 송현자 지분 관련 2025타경2164의 진행 상황을 대조하세요. 전체 매각인지 특정 지분 매각인지, 공동매각·병합 여부가 핵심입니다.
- 실질취득가 재산정. 낙찰가만으로 투자금액을 계산하지 마세요. 미배당 보증금 인수액이 발생한다면 낙찰가에 합산해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 두 경매개시결정에 기재된 김승현의 청구금액 118,241,095원씩이 각각 어떤 지분과 채권에 해당하는지 확인하세요. 제공된 배당 산출표의 소유자 잔여액은 임차인 권리 반영 전 잠정값입니다.
- 토지거래허가 여부. 토지거래계약허가구역 지정 내용이 확인되므로 매수인의 자격, 이용 목적 및 허가 필요 여부를 거래 시점 기준으로 확인하세요.
- 관리비 및 점유 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 실제 점유자 및 명도 가능성을 조사하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 관련 사건 기록을 모두 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 낮은 최저가 ≠ 안전한 취득가”
의왕더샵캐슬 2301호는 표면적으로는 검토할 만한 가격을 보여줍니다. 최저매각가 7억 7,300만원은 최근 12개월 실거래 평균 8억 1,000만원의 95.4%이고, 최신 거래 8억 9,500만원보다도 낮습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 기준일보다 먼저 전입한 전정수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점이 가장 큰 변수입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인에게 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
또한 소유자 두 명이 각각 1/2 지분을 보유하고 있고 각 지분에 별도의 경매개시결정이 기록돼 있습니다. 매각대상이 전체인지 특정 지분인지에 따라 시세 비교와 자금계획 자체가 달라집니다.
가격은 검토 가능, 권리는 미확정, 실질취득가는 계산 보류. 임차인의 보증금과 배당관계, 실제 매각대상 범위를 확인하기 전까지는 적극적인 입찰보다 원본 서류 확인이 우선입니다. 이 세 가지가 명확해진 뒤에야 7억 7,300만원이라는 최저가의 진정한 메리트를 판단할 수 있습니다.
