수원지방법원 2025타경53571. 이번 물건은 경기도 시흥시 거모동 그랜드프라자 3층 301호입니다. 물건 용도는 대지로 기재되어 있으나, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 현황은 의료시설(한방병원)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 5,965,000,000원. 소유자는 의료법인영명의료재단이며, 2022년 증여를 통해 소유권을 취득했습니다.
등기부의 핵심은 2022.03.07. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 이 권리가 말소기준으로 분류됩니다. 이후 시흥시·국민건강보험공단·국의 압류 및 신용보증기금 가압류 등이 설정됐습니다. 원칙적으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세의 법정 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.
특히 신청채권자의 청구액은 3,638,607,138원으로, 말소기준 근저당권의 채권최고액과 차이가 큽니다. 신청채권자는 우리은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 등기된 에이치에프더블유삼이에이유동화전문유한회사입니다. 채권양도 관계와 실제 배당순위·배당채권액을 대조하지 않으면 배당 결과를 신뢰하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53571 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 거모동 1756-4 그랜드프라자 3층 301호 도로명주소: 경기도 시흥시 군자로 526 |
| 등기 대상 | 집합건물 · 그랜드프라자 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 의료시설(한방병원) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 5층 |
| 소유자 | 의료법인영명의료재단 (2022.02.08. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 5,965,000,000원 / 5,965,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 에이치에프더블유삼이에이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사우리은행) |
| 신청채권액 | 3,638,607,138원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 의료법인의 기본재산 · 2026.10.20.자 처분허가서 제출 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유 및 임대차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2022.03.07. 접수된 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원입니다. 2014년 국민은행 근저당권과 2020년 최진규 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재 말소기준으로 판단하지 않습니다.
이후 설정된 시흥시 압류, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 국의 압류 및 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다.
② 점유·가격 — 임대관계 미상, 시세 판단 보류
감정평가에서는 기호 1~5를 모두 의료시설(한방병원)로 이용 중이라고 설명합니다. 반면 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 확인되는 실제 임차인 신고는 없지만, 이를 임차인이 존재하지 않는다는 확정적 사실로 해석해서는 안 됩니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 신고 | 확인된 신고 없음 | 실제 점유 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 보증금·확정일자 | 확인되지 않음 | 대항력·우선변제 단정 불가 |
| 매수인 인수액 | 산출값 0원 | 임대차 원본 확인 전 확정 불가 |
따라서 산출상 인수액 0원은 현재 파악된 등기권리와 배당 가정에 따른 수치입니다. 실제 임대차·점유 관계가 확인되지 않았으므로 취득비용이 최저가로 확정된다고 단정할 수 없습니다. 의료시설의 운영주체와 소유법인이 동일한지, 임차 영업자 또는 별도 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다.
신건 가격과 유찰 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 산출 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 5,965,000,000원 | 100% | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 4,772,000,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 3,817,600,000원 | 64% | 0원 |
최저가가 감정가 대비 하락하더라도 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 아직 없습니다. 해당 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 의료시설은 일반 주거용 부동산과 수요층이 다르므로 실제 거래사례와 임대수익을 근거로 입찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,965,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 62,050,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 1,026,186,529원 | 1,026,186,529원 |
| 산출상 소유자 교부 | — | 4,696,763,471원 |
매각대금 5,965,000,000원을 기준으로 집행비용 62,050,000원, 우리은행 근저당 180,000,000원, 신용보증기금 가압류 1,026,186,529원, 소유자 잔여 4,696,763,471원으로 배분한 산출표입니다. 당해세·기타 조세채권·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신청채권자에 대한 배당 누락 가능성이 있어 실제 배당 결과로 확정할 수 없습니다.
이는 신청채권이 어떤 배당항목에 반영되었는지 확인되지 않은 상태를 의미합니다. 신청채권과 우리은행 근저당권의 양도·승계 관계, 실제 배당요구 채권액 및 우선순위를 확인해야 합니다. 소유자 잔여액 4,696,763,471원을 확정적인 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.
회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 채권자 예상배당 | 산출 미배당 | 소유자 잔여(산출) |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 1,206,186,529원 | 0원 | 4,696,763,471원 |
| 1회 유찰 | 1,206,186,529원 | 0원 | 3,515,693,471원 |
| 2회 유찰 | 1,206,186,529원 | 0원 | 2,570,837,471원 |
위 표는 회차별 산출 결과를 그대로 표시한 것입니다. 1회·2회 유찰 시 소유자 잔여액과 다른 배당항목의 합계가 각 회차 매각대금과 일치하지 않는 문제도 있으므로, 유찰 시나리오의 소유자 잔여액은 재계산 및 원본 검증이 필요합니다. 신청채권자 예상배당은 모든 회차에서 0원으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 거모동 군자초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 학교 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동측 약 20m, 남측 약 15m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 5층 구조입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호이며, 위생·급배수·승강기·소화설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호 1~5는 의료시설(한방병원)로 이용 중입니다. 기호 3은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이지만 현황은 의료시설인 혜민한방병원으로 이용 중이라고 기재되어 있어 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 토지. 그랜드프라자 관련 토지는 거모동 1756-4, 1756-5, 1756-6, 1756-12에 걸쳐 있으며, 4필 일단의 대체로 사다리형 토지입니다. 제1·2종근린생활시설 및 의료시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구이며, 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 표시는 외국인 등의 주택거래에 한정된 조건으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 2,432,000원/㎡입니다. 이는 해당 경매물건의 매매시세 또는 전체 감정가와 동일한 개념이 아닙니다.
- 환금성. 의료시설로 이용하는 집합건물은 일반적인 주거용 물건과 매수 수요가 다를 수 있습니다. 운영 용도, 일괄매각 규모, 실제 임대수익 및 용도변경 가능성을 확인해야 재매각 가능성과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
처분허가서 제출은 중요한 확인사항이지만, 제출 사실만으로 허가의 대상 범위와 조건, 경매를 통한 소유권 취득에 관한 모든 법적 문제가 해소되었다고 단정할 수 없습니다. 실제 허가서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2022.03.07. 우리은행 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본으로 최종 확인하세요. 채권 양도인과 현재 경매신청채권자의 권리 승계 관계도 대조해야 합니다.
- 신청채권과 배당. 신청채권 3,638,607,138원이 예상배당표에 어떻게 반영되어야 하는지 확인하세요. 현재 표시된 신청채권 배당 0원과 소유자 교부액은 검증이 필요합니다.
- 조세채권. 시흥시·국·국민건강보험공단의 압류 관련 채권액, 법정기일 및 우선배당 여부를 확인하세요. 당해세 관련 사항은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 실제 점유와 임대차. 임대관계가 미상이므로 병원 운영주체, 사업자등록, 점유 경위, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요. 점유자가 확인되기 전에는 명도 부담과 인수 위험을 0으로 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위. 기호 1~5의 실제 매각 대상, 호실별 전유부분, 토지 대지권 및 감정평가 범위를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 의료법인 기본재산. 2026.10.20.자 처분허가서 원본의 허가 대상과 조건을 확인하세요. 의료시설 관련 이용 제한과 소유권 이전에 영향을 줄 수 있는 조건도 검토해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 공부상 의원과 현황 한방병원 이용 사이에 차이가 있는 부분은 적법한 사용 여부 및 필요한 인허가를 확인하세요.
- 가격 검증. 의료시설과 유사한 집합건물의 최근 실거래, 임대수익, 공실 가능성, 운영비용을 조사한 후 입찰가를 정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 취득 후 비용. 미납 관리비, 점유 이전 비용, 시설 유지보수비 및 실제 용도에 따른 추가 비용을 확인하세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 처분허가서를 직접 확인하세요. 매각기일과 매각조건의 변경 여부도 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 안전한 취득은 다르다”
이 물건의 장점은 말소기준권리가 특정되어 있고, 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2022년 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 압류·가압류·경매개시결정이 정리되는 구조이며, 현재 산출상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신청채권 3,638,607,138원이 미충족으로 표시되는데도 소유자 잔여액이 크게 발생하는 배당 산출 결과는 그대로 신뢰할 수 없습니다. 조세 압류도 남아 있어 실제 배당 순위와 금액을 확인해야 합니다.
여기에 임대관계 미상, 의료시설 이용, 일괄매각, 의료법인 기본재산에 대한 처분허가라는 검토사항이 겹칩니다. 최저가 5,965,000,000원은 비교 가능한 최근 거래자료 없이 적정 가격 또는 저가매수 기회라고 판단하기 어렵습니다.
결론적으로 등기 말소 구조는 확인 가능하지만, 점유·배당·처분허가·가격의 추가 검증이 필요한 신중 접근형 물건입니다. 배당 계산의 불일치를 해소하고 실제 임대차·점유관계를 확인하기 전에는 입찰 안전성과 가격 메리트를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 권리 검토는 진행 가능, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율보다 실제 취득 조건과 법률관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
