* 확약이 유효하고 박미영의 임차보증금 반환채권 및 임차권등기에 적용되는 경우입니다. 확약 적용 전 신건 배당 산식상 미배당액은 3,020,000원입니다. 별도 미상 점유표기는 포함하지 않습니다.

수원지방법원 2025타경53828. 경기도 광명시 철산동 서동에이스빌 102동 4층 402호, 전용면적 29.12㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 3,000만원으로 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 17일입니다. 소유자 김석진은 2019년 11월 30일 매매를 원인으로 2020년 3월 2일 소유권을 이전받았고, 거래가액은 2억 2,900만원입니다.

등기상 가장 먼저 살펴볼 부분은 과거 근저당권입니다. 2018년 관악농업협동조합의 채권최고액 24억원 근저당권이 설정되었으나 2020년 2월 5일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 보면 안 됩니다. 이후 2021년 12월 8일 설정된 주택도시보증공사의 13억 9,600만원 가압류가 말소기준권리로 산정되어 있습니다.

그런데 임차인 박미영의 전입일은 2020년 3월 2일입니다. 말소기준권리인 HUG 가압류보다 앞선 전입이므로 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 이 사건이 단순히 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 일반적인 물건과 다른 이유입니다. 다행히 임차보증금 반환채권을 승계한 HUG가 대항력 포기와 잔존 보증금 청구 포기를 명시한 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 유효한 적용 여부가 입찰 판단의 가장 중요한 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력, 그리고 HUG 확약

말소기준권리는 2021년 12월 8일 주택도시보증공사 가압류입니다. 청구금액은 1,396,000,000원입니다. 2018년 8월 6일 설정된 관악농업협동조합의 2,400,000,000원 근저당권은 2020년 2월 5일 이미 말소됐으므로 현재 남아 있는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.

박미영의 임대차계약일은 2020년 1월 18일, 확정일자는 2020년 2월 6일, 전입신고 및 점유개시일은 2020년 3월 2일입니다. 모두 말소기준권리인 2021년 12월 8일보다 앞서거나 그 이전에 형성된 권리관계입니다. 등기부상 임차권은 2022년 5월 18일 설정됐지만, 대항력 판단은 임차권등기일만이 아니라 그 이전의 전입 및 점유 사실을 함께 살펴야 합니다.

다만 확약은 박미영의 임차보증금 반환채권과 임차권에 관한 것입니다. 별도로 명세서에 표시된 ‘주택도시’ 점유 내역은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 박미영에 대한 확약만으로 이 별도 점유표기까지 자동으로 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 박미영 2억 2,900만원, 미상 점유표기는 별도 확인

보증금이 확인되는 핵심 임차인은 박미영 1명입니다. 등기부의 임차권등기에는 보증금 229,000,000원, 전입일 2020년 3월 2일, 확정일자 2020년 2월 6일이 기재되어 있습니다. 배당요구도 확인됩니다.

‘박미영의’라는 추가 기재는 동일한 전입일과 확정일자를 사용하면서 보증금이 0원으로 표시되어 있습니다. 별도 임차인의 추가 보증금으로 합산하지 않는 것이 타당합니다. 반면 ‘주택도시’라는 별도 점유 표시는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 실제 점유자 및 박미영과의 관계를 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래 1건, 현재 가격 메리트는 판단 유보

동일 면적 29.12㎡로 확인된 서동에이스빌 거래는 2021년 8월의 1건입니다. 거래층은 2층이고 거래금액은 233,200,000원입니다. 대상 물건은 같은 면적이지만 4층이므로 층별 조건은 다릅니다.

최저매각가 230,000,000원은 해당 거래금액의 약 98.6%입니다. 산술적으로는 과거 거래보다 3,200,000원 낮습니다. 그러나 거래시점이 2021년 8월로 오래됐고, 비교 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 수치를 2026년 현재 시세로 간주하거나, 신건 가격이 저렴하다는 근거로 사용하기는 어렵습니다.

서동에이스빌은 총 24세대이며 사용승인일은 2018년 6월 19일입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한될 수 있고, 개별 호수의 층·향·관리 상태에 따라 매수 수요와 환금성이 달라질 수 있습니다. 이 물건은 권리상 확약의 효력이 핵심인 동시에, 가격 측면에서는 최신 비교자료가 부족한 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

집행비용 4,020,000원을 제외하면 임차인 박미영에게 225,980,000원이 배당됩니다. 보증금 229,000,000원과의 차액 3,020,000원이 발생합니다. 주택도시보증공사의 강제경매 신청채권 229,000,000원은 박미영의 임차보증금 반환채권을 승계한 청구이므로 동일한 기초채권을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 실제 배당은 원본 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 미배당액과 실질 인수액의 차이

대항력 임차인의 보증금은 낙찰가격이 낮아질수록 배당 부족액이 커지는 구조입니다. 이 사건은 HUG 확약이 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로, 확약이 유효하게 적용된다면 박미영에 대한 실질 인수액은 유찰 회차와 관계없이 0원으로 판단할 수 있습니다.

유찰 시나리오의 부족액은 확약이 없다고 가정한 산식상 수치입니다. 확약 적용 인수액 0원은 박미영의 채권에 한정되며, 별도 미상 점유자의 권리 및 당해세 등 다른 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 광명시 철산동 소재 광명동초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설, 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 중 4층입니다. 외벽은 외장 석재붙임 등으로 마감됐고 샷시 창호 및 기본 위생설비가 확인됩니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대 유형이므로 아파트 거래사례를 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
• 단지 규모. 서동에이스빌은 24세대이며 사용승인일은 2018년 6월 19일입니다. 대규모 아파트 단지보다 거래 표본이 제한될 수 있어 환금성 확인이 중요합니다.
• 토지 및 도로. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역입니다. 동측과 남측으로 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 세장형으로 평가됐습니다.
• 교육환경·규제. 광명동초등학교 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정 문구도 있으므로 대상 다세대에 실제 적용되는 규제와 취득 요건은 관할 관청에서 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 면적 확인 거래는 2021년 8월 1건뿐입니다. 최신 실거래가 충분하지 않아 2억 3,000만원의 가격 적정성을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 2026년 5월 12일 제출된 확약서의 원본을 확인하세요. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 주체와 대상 임차권 및 조건이 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 매각물건명세서에 별도로 표시된 ‘주택도시’ 점유 내역의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 박미영에 대한 확약이 이 별도 점유까지 포괄하는지 단정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 확인. HUG가 임차권등기 말소에 동의했더라도 실제 말소 절차가 진행되는지 확인해야 합니다. 확약 제출과 등기 말소 완료는 구별해야 합니다.
• 명도·인도 확인. 대항력 포기와 보증금 잔존청구권 포기는 실제 점유자의 퇴거 및 목적물 인도 완료와 동일한 의미가 아닙니다. 현장 방문으로 점유자와 인도 가능 시점을 확인하고 별도 명도 비용을 검토하세요.
• 세금 압류 4건. 서초세무서장, 용산세무서장, 강서세무서장 등의 압류 내역을 확인하고 국세·지방세의 실제 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 검토하세요. 당해세는 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
• 말소기준권리 확인. 2018년 관악농협 근저당권은 2020년 2월 5일 이미 말소됐습니다. 현재의 기준권리는 2021년 12월 8일 HUG 가압류로 산정되어 있으므로, 말소된 근저당권과 현재 기준권리를 혼동하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 2021년 8월 단일 거래 233,200,000원만으로 현재 시세를 판단하지 마세요. 인근 유사 다세대의 최신 거래, 실제 매물 호가, 층별 차이와 예상 매도기간을 확인한 후 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 취득 규제 확인. 토지거래허가구역 지정 문구 중 아파트 대상 규정과 외국인 주택 취득 관련 규정을 구분하고, 이 물건의 취득에 실제 적용되는 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원은 확약의 효력과 범위가 전제다”

수원지방법원 2025타경53828은 보증금 2억 2,900만원의 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 처음에는 주의가 필요한 물건입니다. 박미영의 전입일과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서고, 신건 배당 계산만 보면 보증금 302만원이 부족합니다. 확약이 없다면 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리 위험이 분명히 존재합니다.

그러나 이 사건에는 중요한 변수가 있습니다. 임차보증금 반환채권을 승계한 HUG가 2026년 5월 12일 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 그 내용이 유효하게 적용된다면 박미영에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 낙찰가격이 낮아져 계산상 미배당액이 증가하더라도 확약의 효력이 유지되는 한 해당 임차인의 잔존 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

그렇다고 이 물건을 무조건 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 별도의 미상 점유표기가 남아 있고 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부도 확인해야 합니다. 또한 동일 면적 실거래가 2021년 8월 1건뿐이라 2026년 현재 가격 경쟁력을 입증할 자료가 충분하지 않습니다. 24세대 규모의 도시형생활주택이라는 점도 환금성 판단에서 고려해야 합니다.

결론적으로 이 물건은 박미영에 대한 HUG 확약의 효력이 확인되면 핵심 보증금 인수 위험을 제거할 수 있는 물건입니다. 다만 확약 밖의 미상 점유자와 조세채권은 별도로 확인해야 하며, 과거 단일 거래만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 최신 거래 검증입니다.