수원지방법원 2025타경101280. 경기도 군포시 당동 비씨팰리스3차 13층 1303호입니다. 전용면적은 70.4939㎡이며, 2019년 3월 22일 준공된 17층 건물의 13층 물건입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서의 이용상태에는 오피스텔로서 주거용으로 이용된 것으로 추정된다고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 근린시설이나 아파트로 단정해서 접근하면 안 됩니다.
등기상 소유자는 김기용 씨로, 2019년 10월 22일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 거래가액은 255,000,000원입니다. 이 사건은 서울보증보험 주식회사가 청구금액 278,273,013원을 근거로 신청한 강제경매입니다.
권리의 출발점은 2023년 1월 11일 군포시 압류입니다. 이후 국세 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권의 기초가 되는 임대차는 2020년부터 존재해 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 선순위 임차권의 잔액 인수 위험을 해소하는 핵심 자료가 서울보증보험의 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 747-15 비씨팰리스3차 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류 근린시설 · 감정평가상 오피스텔(주거용 이용 추정) |
| 전용면적 / 층수 | 70.4939㎡ · 지상 17층 중 13층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2019.03.22 준공 · 총 20세대 |
| 소유자 | 김기용 (2019.10.22. 매매 취득 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 군포시 압류 · 2023.01.11. |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 278,273,013원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023년 1월 11일 군포시 압류입니다. 갑구 6번 군포시 압류를 기준으로 그 이후 설정된 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2019년에 설정되었던 신탁등기는 이후 신탁재산 귀속 및 말소 절차를 거쳤으며, 현재 소유권은 김기용에게 이전되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 대위·승계 신고
현황조사상 점유자는 성명불상 20대 남자입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 독립적인 점유·임대차 권리의 대항력은 확정할 수 없습니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권은 보증기관 대위·승계 관계로 파악되므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 파악하며, 임차권 경정액도 기존 임차권의 변경액이지 새로운 임차인의 추가 보증금이 아닙니다.
| 구분 / 점유 | 임대차 및 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|
| 성명불상 20대 남자 현황조사상 전체 호실 점유 |
전입일 미상 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 1명으로 파악 LH 대위·승계 관계 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 등기상 임차권자 |
계약 2020.07.17. 전입 2020.08.13. 확정 2020.07.20. 260,000,000원 → 273,000,000원 경정 |
기초 대항력 有 확약으로 포기 |
有 · 배당요구 |
보증기관 대위·승계 SGI 승계인 확약서 제출 |
- 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기
- 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔액 청구권 포기
- 주택임차권등기 말소에 동의
보증금 중복 계산에도 주의해야 합니다. 등기부 을구 1번 임차권의 최초 보증금은 260,000,000원이며, 2024.10.23. 경정으로 273,000,000원이 기재되었습니다. 경정 원인은 2022.07.01. 보증금 13,000,000원 증액입니다. 따라서 260,000,000원과 273,000,000원을 더해 533,000,000원으로 계산하면 안 됩니다. 현재 임차권의 경정된 보증금은 273,000,000원이며, 배당 계산표의 260,000,000원은 별도로 제시된 배당 가정입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.09억은 과거 확인 거래보다 높다
비씨팰리스3차는 20세대 규모입니다. 동일 면적 70.4939㎡와 매칭되는 상세 실거래는 1건으로 확인됩니다. 거래는 2021년 12월, 16층에서 280,000,000원에 이루어졌습니다. 이번 물건은 13층이므로 층수 차이도 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 70.49㎡ | 16층 | 280,000,000원 |
| 평균 | 70.49㎡ | 1건 | 280,000,000원 |
감정가이자 최저매각가인 309,000,000원은 확인된 거래가 280,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 비율로는 110.4%입니다. 따라서 확인 가능한 과거 거래를 기준으로 보면 신건 가격은 이미 그 거래가격을 웃돕니다. 최저가만 보고 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 1. 임차권자 · 한국토지주택공사 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 서울보증보험 | 278,273,013원 | 43,874,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 3억 900만원을 가정하면 집행비용 약 512만 6천원을 제외하고 한국토지주택공사 명의 임차권 배당 2억 6,000만원, 서울보증보험 배당 4,387만 4천원으로 계산됩니다. 서울보증보험의 청구금액 278,273,013원 중 43,874,000원이 배당되어 산식상 미배당액은 234,399,013원입니다. 다만 확약서에 따라 이 잔액을 매수인에게 청구하지 않겠다는 것이 핵심입니다.
⑤ 유찰별 매수인 인수 시나리오 — 확약 적용 전후
제공된 회차별 산식에는 보증금 잔액 등에 따른 매수인 인수 추정액이 반영되어 있습니다. 그러나 서울보증보험의 확약이 해당 주택임차권에 유효하게 적용되면, 그 임차권에 관한 잔액 청구 및 대항력 행사가 포기되므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 산식상 인수액 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 309,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 247,200,000원 | 17,060,800원* | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 197,760,000원 | 65,808,640원* | 0원 |
* 17,060,800원과 65,808,640원은 확약이 없다고 가정한 회차별 산식상의 인수 추정액입니다. 확약 대상인 서울보증보험 승계 주택임차권에 대해서는 확약의 효력이 인정되는 것을 전제로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 현황조사상 성명불상 점유자의 별도 임대차·보증금 위험은 이 금액에 포함되지 않았으며, 확약만으로 별도 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당동, 1호선 군포역 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 다세대·연립주택, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2019년 준공된 철근콘크리트구조 17층 건물입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔 주거용 추정입니다. 실제 건축물 용도와 현재 사용상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적 564.3㎡, 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가 3,070,000원/㎡이며 동측으로 폭 8m 미만 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 개별 규제의 적용 범위와 거래 시 요건을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모로 거래 표본이 매우 제한적입니다. 확인되는 거래가 2021년 12월 1건뿐이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다. 일반적인 대단지 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험의 2025.09.27. 확약서 원본을 확인하고 대항력 포기, 잔액 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매각조건으로 정확하게 반영되어 있는지 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 성명불상 20대 남자의 신원, 전입신고일, 점유개시일, 보증금, 임대차계약 여부를 확인하세요. 별도 임차권이 존재한다면 확약과 별개로 분석해야 합니다.
- 보증금 경정 확인. 최초 임차보증금 260,000,000원과 경정액 273,000,000원의 관계를 확인하세요. 증액분 13,000,000원의 확정일자와 배당요구, 실제 배당 반영 여부를 대조해야 합니다.
- 미배당액과 인수액 구분. 서울보증보험의 청구액 278,273,013원 중 예상 미배당액 234,399,013원은 채권자의 미회수액이지, 확약 대상 임차권에 대한 매수인 인수액과 동일한 금액이 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 주거용 추정이 다릅니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 실제 이용상태와 용도 관련 제한을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 확인된 유일한 거래는 2021.12의 2억 8,000만원입니다. 현재 거래가 아닌 과거 표본이므로 이를 현재 시세로 간주하지 말고, 최신 유사 거래를 별도로 확보한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 환금성 점검. 총 20세대의 소규모 건물이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.8회입니다. 향후 매도 시 예상 매수층과 거래 기간을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비 및 체납. 관리비 체납액, 공용부분 승계 여부, 당해세 등 실제 매수인 부담 가능 항목을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 모두 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 권리 부담은 줄었지만, 물건의 가격과 점유는 별개다”
이 사건의 가장 중요한 특징은 선순위 임대차가 있다는 사실보다 그 임차권의 승계인이 제출한 확약서입니다. 서울보증보험이 대항력을 포기하고 미배당 보증금 잔액에 대한 매수인 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 만큼, 해당 등록 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.
그러나 이 결론을 전체 점유 위험 0원으로 확대하면 안 됩니다. 현황조사상 성명불상 20대 남자의 점유가 존재하고, 전입일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 확약서가 적용되는 권리와 현황조사상 점유자의 권리관계를 최종적으로 연결해야 합니다.
가격도 별도의 문제입니다. 최저가 3억 900만원은 2021년 12월 유일한 확인 거래 2억 8,000만원의 110.4%입니다. 최신 거래 표본이 없고, 20세대 규모의 소형 건물이며, 단지 평균 유찰 횟수도 4.8회입니다. 따라서 신건 가격을 매력적으로 평가할 근거가 충분하지 않습니다.
권리 측면은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 미상 점유와 가격은 아직 합격점을 주기 어렵습니다. 확약서 원본과 점유관계 확인이 선행되어야 하며, 최신 실거래를 추가 확보하기 전까지는 신건 입찰을 서두를 이유가 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약의 적용 범위를 정확히 확정하고, 실제 시장가치를 다시 검증하는 데 있습니다.
