수원지방법원 2025타경101291. 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 석수역푸르지오아파트 101동 13층 1301호입니다. 전용면적은 약 84.98㎡이며, 15층 건물의 13층에 해당합니다. 감정가는 812,000,000원, 신건 최저매각가 역시 812,000,000원입니다.

표면적으로는 괜찮은 가격입니다. 동일 평형 최근 실거래 12건의 평균이 약 9억 원이고, 2026년 10월 최신 거래도 925,000,000원이기 때문입니다. 그러나 이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다.

임차인 임준호는 2021년 7월 1일 전입신고 및 점유를 시작했고, 2021년 4월 28일 확정일자를 받았습니다. 주택임차권등기는 2023년 7월 18일에 이루어졌습니다. 반면 말소기준권리로 표시된 안양시 압류는 2025년 5월 20일 접수되었습니다. 따라서 이 임차권은 후순위 권리처럼 무조건 소멸하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 안양시 압류입니다. 그 이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 임준호의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인의 전입일은 2021년 7월 1일이고 확정일자는 2021년 4월 28일입니다. 임차권등기도 2023년 7월 18일 완료되었습니다. 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 파악되며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수하게 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권

이 사건의 실제 임차인은 임준호 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 낮다

석수역푸르지오의 동일 평형인 전용 약 84.94~84.98㎡ 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 900,583,333원, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 925,000,000원입니다.

최근 거래가격은 795,000,000원~935,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 812,000,000원은 최근 평균보다 88,583,333원 낮고, 최신 거래가격 925,000,000원보다도 113,000,000원 낮습니다.

따라서 현재 신건 가격에는 실거래 평균 대비 할인 요소가 존재합니다. 다만 개별 거래의 층·향·내부 상태가 다르므로 평균과의 차액을 그대로 확정 수익으로 볼 수는 없습니다. 무엇보다 이 사건에서는 낙찰가격에 선순위 임차보증금 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 812,000,000원 가정)

위 표는 매각가 812,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구액은 348,520,000원으로 계산되어 있으나, 이 금액은 곧바로 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 임차인과 주택도시보증공사 사이의 채권승계·중복 관계 및 실제 배당순위 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수가 늘어나는 구조

현재 회차에서는 낙찰가가 임차보증금보다 높아 전액 배당이 가능한 것으로 계산됩니다. 그러나 유찰이 반복되면 낙찰가격이 낮아지는 동시에 임차인에게 돌아갈 배당금도 줄어듭니다. 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인의 부담으로 전환됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가격보다 큰 구간에서는 낙찰가격이 내려간 만큼 배당 부족액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 취득부담은 보증금 575,000,000원 수준으로 수렴합니다. 집행비용 등 배당 공제의 영향으로 실제 총액은 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

이번 시뮬레이션에서도 2회 유찰 시 실질취득은 582,596,800원으로, 보증금 575,000,000원과 비슷한 수준입니다. 즉 유찰될수록 낙찰가가 계속 낮아지더라도 실질취득비용이 같은 비율로 내려가지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 대한신학대학원대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 공장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 석수역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물의 13층 1301호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 석수역푸르지오는 542세대이며, 준공일은 2009.06.29입니다. 동일 평형의 최근 거래 사례가 확인됩니다.
• 토지 이용. 제1종·제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등의 토지이용계획상 제한이 있습니다. 학교 관련 절대·상대보호구역 저촉 사항도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 3,089,000원/㎡입니다. 토지면적은 24,818.2㎡로 표시되어 있으며, 이는 개별 호수의 전유면적이나 대지권 면적과 구별해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 마감 상태 일부는 탐문에 기초하므로 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 동일 평형 거래는 795,000,000원~935,000,000원에 분포합니다. 거래 사례는 존재하지만 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이가 있으므로 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전액 배당 여부. 신건 예상배당은 임준호에게 575,000,000원 전액을 배당하는 구조입니다. 실제 매각대금에서 전액 변제 가능한지, 선순위 조세 및 배당순위 변동 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사와 임차인의 채권관계. 보증금과 신청채권 금액이 모두 575,000,000원입니다. 대위변제·채권양도·승계 여부를 확인해 중복청구 가능성을 해소해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 안양시 압류 2025.05.20이 말소기준으로 표시되어 있습니다. 임차인의 전입·확정일자·임차권등기는 그보다 앞서므로 선순위 임차권의 효력을 신중히 검토해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득비용. 2회 유찰 시 최저가 519,680,000원에 인수액 62,916,800원이 더해지는 것으로 계산됩니다. 입찰가격과 보증금 인수를 함께 반영해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 및 관련 서류로 재확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 매수인 부담 가능 금액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 세금·집행비용. 안양시 압류 및 국가 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션은 실제 배당액과 차이가 날 수 있습니다.
• 매각물건명세서 원본. 을구 10번 임차권등기의 인수조건, 배당요구, 특별매각조건 등을 원본으로 반드시 대조해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 12개월 평균 900,583,333원뿐 아니라 최신 거래 925,000,000원과 최저 거래 795,000,000원을 함께 검토하고, 대상 물건의 13층·내부 상태를 반영해 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 조건부”

이 사건은 단순히 권리가 복잡해서 피해야 할 물건도 아니고, 최저가가 시세보다 낮다는 이유만으로 안심하고 입찰할 물건도 아닙니다.

가격 측면에서는 분명한 장점이 있습니다. 최저매각가 812,000,000원은 최근 12개월 평균 900,583,333원의 90.2%이며, 최신 거래가격 925,000,000원보다도 낮습니다.

다만 권리구조에는 반드시 해결해야 할 확인 사항이 있습니다. 임준호의 임차보증금 575,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이고, 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 그 미배당액을 매수인이 인수합니다. 신건 가격에서는 인수액 0원으로 계산되지만, 이는 예상배당이 그대로 성립한다는 전제에 따른 결과입니다.

주택도시보증공사의 청구금액도 575,000,000원으로 같으므로 임차인 보증금과 신청채권의 관계, 배당순위, 실제 권리승계 여부를 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 과제입니다.

종합하면 최근 시세 대비 가격 경쟁력은 양호하지만, 선순위 임차권과 배당구조 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 특히 유찰 후에는 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고 낙찰가격 + 실제 인수보증금을 기준으로 평가해야 합니다.