수원지방법원 2026타경5. 경기도 시흥시 광석동 481, 시티프론트큐브앤칼리오 1층 106호입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물이며, 경매 분류는 대지로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 해당 건축물이 철근콘크리트구조 10층 건물이고, 대상은 그중 1층 106호로 기재되어 있습니다. 건축물대장상 용도는 근린생활시설이며 감정평가 당시에는 공실이었습니다.
소유자는 이영희 씨입니다. 2024년 12월 26일 매매를 원인으로 신탁등기가 말소되고 소유권이 이전되었으며, 등기상 거래가액은 861,460,000원입니다. 이후 2025년 1월 3일 남인천농업협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 같은 채권자의 추가 근저당권, 개인 근저당권 2건, 시흥시 압류가 붙었지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 점포의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 상가의 공실 여부와 실제 임대차 관계, 매매 수요를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 481 시티프론트큐브앤칼리오 1층 106호 도로명: 경기도 시흥시 시흥대로 500 |
| 물건종류 / 이용상태 | 경매 분류: 대지 · 집합건물 1층 106호 · 건축물대장상 근린생활시설 · 감정평가 당시 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 106호 |
| 소유자 | 이영희 (2024.12.26. 매매 원인 소유권이전, 거래가액 861,460,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 857,000,000원 / 857,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남인천농업협동조합 / 513,292,246원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 남인천농업협동조합 · 2025.01.03. · 채권최고액 564,000,000원 |
| 등기상 권리 현황 | 근저당권 4건 · 압류 1건 · 기존 신탁등기 말소 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 남인천농협 근저당이 기준이다
권리분석의 출발점은 2025년 1월 3일 설정된 남인천농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
같은 날 남인천농업협동조합의 을구 2번 근저당권(24,000,000원)이 추가로 설정되었습니다. 이후 2025년 2월 26일 신삼수의 근저당권 15,000,000원, 2025년 4월 22일 신삼수의 근저당권 30,000,000원이 각각 설정되었습니다.
2026년 1월 5일에는 남인천농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었고, 2026년 9월 7일에는 시흥시 압류가 추가되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.
임차인 및 점유 관계
확인된 임차인 등재는 없습니다. 감정평가 당시 대상 점포는 공실로 조사되었습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 현재까지 공실이 유지되는지와 실제 점유자 또는 임대차계약이 존재하는지는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 적정성 — 시세 자료가 없어 판단 보류
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 857,000,000원인 신건입니다. 현재 매각가율은 감정가의 100%이며, 아직 유찰된 이력이 없습니다.
다만 이 물건은 일반 아파트가 아닌 1층 근린생활시설 점포입니다. 동일 건물의 1층 점포 거래가, 인근 상업시설의 실거래가, 임대료 및 공실률을 비교해야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현재 확인 가능한 비교 실거래 자료가 없어 8억 5,700만원이 시장가격보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다.
이 물건에서 반드시 구분해야 하는 금액은 신청채권자의 청구액과 등기상 근저당권 채권최고액입니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 |
|---|---|---|
| 경매 신청채권 청구액 | 남인천농업협동조합 | 513,292,246원 |
| 을구 1번 채권최고액 | 남인천농업협동조합 | 564,000,000원 |
| 을구 2번 채권최고액 | 남인천농업협동조합 | 24,000,000원 |
| 을구 3번 채권최고액 | 신삼수 | 15,000,000원 |
| 을구 4번 채권최고액 | 신삼수 | 30,000,000원 |
| 전체 채권최고액 합계 | 근저당권 4건 | 633,000,000원 |
신청채권 청구액 513,292,246원과 근저당권 채권최고액은 서로 다른 개념입니다. 채권최고액은 실제 대출잔액이나 현재 피담보채권액과 일치한다고 볼 수 없으며, 실제 배당액은 원금·이자·비용 등을 확인해야 확정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 857,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,970,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합(을구 1번) | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합(을구 2번) | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신삼수(을구 3번) | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 근저당 · 신삼수(을구 4번) | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 213,030,000원 |
현재 매각가 857,000,000원 가정에서는 집행비용 10,970,000원과 근저당 채권최고액 기준 633,000,000원을 배당하고, 소유자에게 213,030,000원이 잔여하는 계산입니다. 실제 배당은 피담보채권액, 이자, 집행비용 및 당해세 등 우선 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 857,000,000원 | 633,000,000원 | 0원 | 213,030,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 685,600,000원 | 633,000,000원 | 0원 | 43,344,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 548,480,000원 | 540,595,200원 | 92,404,800원 | 0원 |
배당표는 등기상 채권최고액을 기준으로 한 가정치입니다. 실제 채무잔액이 채권최고액보다 적다면 배당액은 달라질 수 있습니다. 반대로 당해세와 집행비용, 기타 우선하는 채권이 확인되면 소유자 잔여금도 달라질 수 있습니다. 따라서 이 표를 실제 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 감정평가서상 시흥시청 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린주택, 상업용 나지 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 위치해 대중교통 이용도 가능한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물이며 대상은 1층 106호입니다. 외벽은 석재타일 및 복합판넬 등으로 마감되어 있고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 급·배수시설, 위생설비 및 엘리베이터를 갖춘 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 용도는 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 임대수익과 공실 지속 여부는 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지의 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 용도지역은 준주거지역입니다. 공시지가는 3,209,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 포함되어 있으며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항도 확인해야 합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 1층 근린생활시설이라는 점에서 임대수요와 점포 매수수요가 중요합니다. 비교 실거래, 임대료, 공실기간 자료가 없어 현재 가격의 환금성이나 투자수익률을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 1층 상가의 매매 실거래를 확인하세요. 아파트 거래가격이나 토지 공시지가를 개별 점포 가격의 대체 기준으로 사용하면 안 됩니다.
- 임대수익 검증. 현재 공실 여부, 과거 임대료, 임대차계약, 보증금 및 월세를 확인하세요. 임대관계 미상이라는 점을 고려해 현장 탐문과 관리주체 확인이 필요합니다.
- 말소기준권리. 2025.01.03. 남인천농업협동조합의 을구 1번 근저당권(채권최고액 564,000,000원)이 기준입니다. 후순위 근저당권 3건과 시흥시 압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 최종 등기부로 재확인하세요.
- 실제 채무액. 신청채권 청구액 513,292,246원과 근저당권 채권최고액은 구분해야 합니다. 실제 대출잔액, 이자, 추가 비용 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 배당 부족 시나리오. 2회 유찰 가정에서는 92,404,800원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액과는 다릅니다. 실제 채무잔액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 건축물 및 대지권. 건축물대장상 근린생활시설 용도, 집합건물의 전유부분 및 대지권 등기, 실제 사용상태가 일치하는지 확인하세요.
- 토지이용 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구 등 토지이용계획을 확인하고 해당 점포의 영업 가능 업종과 필요한 인허가를 점검하세요.
- 공실·명도. 감정평가 당시 공실이었더라도 현재 점유자가 없는지 재확인하세요. 점유자가 있다면 인도 협의와 명도 비용을 별도로 계산해야 합니다.
- 관리비 및 유지비. 관리비 체납액, 공용부분 관리비, 시설 유지보수비 및 공실 기간에 발생하는 비용을 관리주체에 문의하세요.
- 입찰가 상한. 현재 비교 시세가 확인되지 않았으므로 감정가나 유찰 후 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 점포 실거래와 예상 임대수익을 먼저 검증한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험이 낮다 ≠ 가격이 적정하다”
수원지방법원 2026타경5는 말소기준권리가 명확하고, 근저당권 4건과 압류 1건이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 감정평가 당시 공실이었고, 제시된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 임대수요에 있습니다. 감정가 857,000,000원이 실제 점포 거래가격에 부합하는지 비교할 실거래 자료가 없고, 공실 상태에서 얼마의 임대수익을 기대할 수 있는지도 확인되지 않았습니다. 따라서 신건 감정가를 그대로 받아들이거나 유찰만을 기다리는 방식으로 입찰전략을 세우기에는 근거가 부족합니다.
배당 측면에서도 신건과 1회 유찰 가정에서는 채권최고액 기준 배당이 충족되지만, 2회 유찰 가정에서는 92,404,800원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과 구분해야 하는 채권자 측 회수 부족액입니다.
최종 판단: 권리 구조는 양호하지만, 가격은 검증되지 않았습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낙찰받는 것이 아니라, 실제 임대수요와 점포 가치를 확인하고 적정 가격에 취득하는 데 있습니다.
