수원지방법원 2026타경50021. 경기도 안산시 단원구 성곡동 아티스큐브2차 28층 2815호 오피스텔입니다. 2023년 사용승인된 지상 28층 건물의 최상층 호실로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.
소유자 박민호는 2024년 12월 13일 거래가액 271,700,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 여수수산업협동조합 명의로 채권최고액 177,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 주식회사티에프인베스트의 후순위 근저당이 추가됐으며, 여수수산업협동조합의 신청으로 2026년 1월 9일 임의경매가 개시됐습니다.
이 사건의 중요한 특징은 채권 규모가 매각대금을 크게 웃돈다는 것입니다. 배당 시뮬레이션상 채권총액은 627,318,000원이고, 현재 최저가 기준 채권자 예상 배당액은 268,378,000원입니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액이 많다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건의 권리 인수 예상액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50021 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 838-2 아티스큐브2차 28층 2815호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 시화호수로 623 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 지하 1층 / 지상 28층 · 제28층 제2815호 |
| 사용승인일 | 2023.10.25 |
| 소유자 | 박민호 (2024.12.13 소유권이전, 거래가액 271,700,000원) |
| 감정가 | 273,000,000원 |
| 최저매각가 | 273,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 여수수산업협동조합 |
| 청구금액 | 152,541,624원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 점유관계 | 임차인 육요한 · 보증금 3,000,000원 · 월차임 636,363원 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 채권
말소기준권리는 2024년 12월 13일 설정된 여수수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 177,600,000원이며, 해당 근저당권에 기초해 임의경매가 진행되고 있습니다.
그 뒤 설정된 주식회사티에프인베스트의 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 하나자산신탁 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.
후순위 근저당: 주식회사티에프인베스트 135,618,000원 — 매각 소멸
후순위 압류: 국민건강보험공단 — 매각 소멸
후순위 가압류: 주식회사 하나자산신탁 314,100,000원 — 매각 소멸
② 임차인 분석 — 보증금은 인수하지 않는다
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 육요한 1명입니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 636,363원이며, 전입신고일은 2025년 6월 2일입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 육요한 28층 2815호 |
3,000,000원 월 636,363원 |
2025.06.02 | 대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
임차인 전입신고일: 2025.06.02
임차인의 전입신고는 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없으며, 매수인이 임차보증금 3,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 매수인 인수금은 0원으로 판단합니다.
다만 대항력과 우선변제권은 서로 다른 문제입니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인의 최종 배당 여부를 단정할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 실제 임대차 요건과 관련 서류를 확인해야 합니다.
또한 권리 인수금이 0원이라는 사실이 곧 점유자가 자동으로 퇴거한다는 뜻은 아닙니다. 육요한이 실제 점유하고 있으므로, 낙찰 후 인도 협의 또는 법적 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 신건 273,000,000원의 판단
현재 감정가와 최저매각가는 모두 273,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가가 감정가의 100%입니다.
인수할 임차보증금이나 선순위 권리가 없는 것으로 분석되므로, 취득 부대비용을 제외한 최저가 기준 실질취득액 역시 273,000,000원입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 273,000,000원 | 100% | 0원 | 273,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 218,400,000원 | 80% | 0원 | 218,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 174,720,000원 | 64% | 0원 | 174,720,000원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 가정 가격입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 실질취득액은 매각대금과 권리 인수액을 합산한 금액으로 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외하고 채권자에게 돌아가는 예상 배당액은 268,378,000원입니다. 그러나 배당대상 채권총액은 627,318,000원이므로 358,940,000원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,622,000원 |
| 1. 근저당 · 여수수산업협동조합 | 177,600,000원 | 177,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티에프인베스트 | 135,618,000원 | 90,778,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 314,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 627,318,000원 | 268,378,000원 |
| 채권 미배당 | — | 358,940,000원 |
집행비용은 약 4,622,000원으로 추정했습니다. 근저당권 배당은 등기된 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며, 여수수산업협동조합의 경매 청구금액은 152,541,624원입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세·공과금, 임차인 최우선변제 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 국민건강보험공단 압류 관련 채권도 최종 배당 전 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
매각가격이 내려가면 매수인의 취득가격은 감소하지만, 채권자에게 지급할 수 있는 금액도 줄어듭니다. 아래는 동일한 채권총액을 기준으로 계산한 회차별 예상 배당입니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 358,940,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 412,775,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 455,844,080원 | 0원 |
여수수산업협동조합의 신청 청구금액은 152,541,624원입니다. 배당 시뮬레이션에서는 신건 및 1회 유찰 시 177,600,000원, 2회 유찰 시 171,473,920원이 해당 채권자에게 배당되는 것으로 계산돼 모든 시나리오에서 신청 청구금액이 충족됩니다.
다만 이는 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액을 활용한 예상배당 계산입니다. 최종 배당표에서 지급액과 순위가 달라질 수 있다는 점을 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 남안선JC 서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2023년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 지하 1층·지상 28층 규모이며 대상 호실은 제28층 제2815호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설, 지역난방, 승강기, 화재관련설비, 방화·방재설비 및 지상주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 20m 도로에 접하고, 남동측으로 폭 약 8m 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지(시화국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 성장관리권역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지로, 업무시설과 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,919.4㎡이며 공시지가는 2,661,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변 업무시설과 상업시설의 집적은 입지 특성상 참고 요소입니다. 다만 실제 환금성과 적정 매수가격은 유사 오피스텔의 매매거래, 임대수익 및 공실 위험을 함께 검토해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인하세요. 감정가 273,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 임차인 점유 확인. 육요한의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 상태를 확인하세요. 대항력은 없는 것으로 분석되지만 명도 절차는 별도로 준비해야 합니다.
- 소액임차인 배당. 보증금 3,000,000원의 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 확인하세요. 배당순위에 따라 채권자별 실제 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 공과금·압류. 국민건강보험공단 압류 관련 채권의 성격과 배당순위를 확인하세요. 압류등기 소멸 여부와 배당액 계산은 구분해야 합니다.
- 후순위 근저당. 주식회사티에프인베스트의 채권최고액은 135,618,000원입니다. 예상 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하는 권리인지 최종 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리비 체납. 장기 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요. 실질취득액 계산에는 관리비 및 명도 관련 별도 비용이 포함되지 않았습니다.
- 임대수익 분석. 월차임 636,363원만으로 투자수익률을 확정하지 마세요. 임대 유지 가능성, 공실 기간, 관리비, 세금과 취득비용을 종합적으로 반영해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 가정가격은 218,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 174,720,000원입니다. 다만 유찰 이후에도 시장가격보다 낮은지 별도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 안전, 가격은 검증 필요”
안산 아티스큐브2차 2815호의 권리구조는 비교적 명확합니다. 여수수산업협동조합 근저당을 말소기준권리로 후순위 등기권리가 소멸하며, 실제 임차인 육요한의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 후순위 채무는 없는 것으로 분석됩니다.
채권총액 627,318,000원에 비해 매각대금이 부족해 신건 기준 358,940,000원의 미배당이 예상되지만, 이는 매수인의 인수금이 아닙니다. 배당 부족과 별개로 임차인의 명도, 미납 관리비 및 실제 배당순위는 확인해야 합니다.
관건은 273,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시세에 비해 적정한지입니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인 가능성만을 근거로 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 후순위 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 낮다는 장점이 있지만, 오피스텔의 임대수익·공실·환금성 확인이 선행되어야 합니다.
결론은 권리분석상 인수 위험은 낮고, 가격 적정성은 보류입니다. 입찰 여부와 응찰 상한은 최근 실거래와 예상 임대수익을 검증한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.
