수원지방법원 2026타경50070. 경기도 안산시 단원구 와동 797-8, SK빌라(797-8) 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 171,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 구동훈 씨로, 2022년 5월 12일 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부에서 가장 먼저 확인할 사항은 말소기준권리입니다. 2007년과 2010년에 설정된 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2023년 2월 8일 접수된 안산시 압류입니다. 그런데 이 압류보다 먼저 전입·점유를 시작한 임차인 장지웅이 있습니다. 임차보증금은 200,000,000원이고, 확정일자도 기준권리보다 앞섭니다.
따라서 단순히 최저매각가 1.71억원만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 보증금 잔액은 32,194,000원이며, 이를 낙찰대금에 더한 실질취득액은 203,194,000원입니다. 유찰로 최저가가 낮아져도 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액은 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 797-8, 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 73.73㎡ · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 건물명 | SK빌라(797-8) |
| 소유자 | 구동훈 (2022.05.12 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 215,956,163원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2023.02.08 안산시 압류 (갑구 7번) |
| 건물 준공 | 2007.05.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2억원 임차보증금
핵심 말소기준권리는 2023년 2월 8일 안산시 압류입니다. 기존 근저당권은 서면농업협동조합의 52,000,000원과 군자농업협동조합의 52,000,000원이 확인되지만, 각각 2010년 8월 9일 및 2019년 9월 23일에 말소된 상태입니다. 현재 유효한 선순위 근저당권으로 취급하면 안 됩니다.
장지웅은 보증금 200,000,000원에 대해 배당요구를 했으며 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 매각대금에서는 집행비용을 먼저 제외하고 나면 보증금 전액을 배당하기 어렵습니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 대항력에 기초한 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 현황 — 장지웅 보증금 2억원이 핵심
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장지웅 | 2022.04.21 | 2022.03.14 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 배당요구 확인 · 미배당 32,194,000원 인수 |
| 복순성 | 2025.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 기준권리 이후 전입 · 보증금 및 배당권 확인 필요 |
| 주택도시 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입·점유 및 보증금 원본 확인 필요 |
| 장지웅의 | 2022.04.21 | 2022.03.14 | 0원 | 有(기재) | 有(기재) | 배당요구 기재 · 별도 보증금 채권 중복 합산 안 함 |
보증금 200,000,000원이 특정되고 배당 및 인수액 산정에 반영된 핵심 임차권자는 장지웅입니다. '장지웅의'는 보증금 0원으로 기재돼 별도 보증금으로 합산하지 않았습니다. 각 기재자의 실제 점유관계와 임대차 관계는 매각물건명세서 및 현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.
③ 실질취득액 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
현재 최저매각가 171,000,000원을 기준으로 배당을 계산하면 집행비용 추정액 3,194,000원을 제외한 167,806,000원이 장지웅에게 배당됩니다. 보증금 200,000,000원에서 부족한 금액은 32,194,000원입니다.
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 171,000,000원 | 32,194,000원 | 203,194,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 136,800,000원 | 65,915,200원 | 202,715,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 109,440,000원 | 92,892,160원 | 202,332,160원 |
④ 시세 비교 — 실질취득액이 거래가격을 크게 웃돈다
해당 건물은 SK빌라(797-8), 총 8세대 규모이며 2007년 5월 17일 준공된 다세대주택입니다. 전용면적 73.73㎡의 거래 내역은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 73.73㎡ | 2층 | 165,000,000원 |
| 2022.04 | 73.73㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.73㎡ | 2건 | 182,500,000원 |
가격 판단에서 중요한 것은 전체 평균보다 최신 확인 거래와 최근 비교 기준액입니다. 최신 확인 거래는 2023년 8월의 165,000,000원이며, 최근 비교 기준액 역시 165,000,000원(1건)으로 집계돼 있습니다. 다만 실제 거래내역상 최신 거래가 2023년 8월이므로 현재 시세를 확정하기에는 표본의 시차가 큽니다.
2022년 4월 200,000,000원에서 2023년 8월 165,000,000원으로 거래가격이 내려갔습니다. 최근 거래와 이전 거래 사이의 추세는 -17.5%입니다. 하락 추세를 무시하고 과거 전체 평균 182,500,000원만으로 가격 메리트를 주장해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,194,000원 | - |
| 1. 임차인 장지웅 보증금 | 200,000,000원 | 167,806,000원 | 32,194,000원 |
| 2. 케이알앤씨 가압류 | 10,678,618원 | 0원 | 10,678,618원 |
| 3. 한일에셋대부 가압류 | 26,599,437원 | 0원 | 26,599,437원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매채권 | 215,956,163원 | 0원 | 215,956,163원 |
| 5. 케이아이코아즈대부 가압류 | 23,957,830원 | 0원 | 23,957,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 3,194,000원은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 장지웅의 보증금 중 167,806,000원이 배당되고 32,194,000원이 미배당됩니다. 후순위 가압류 및 신청채권자에게는 위 가정에서 배당액이 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 감정평가서상 안산화정초등학교 동측 인근으로 기재돼 있으며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 5층 건물의 3층 301호입니다. 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 외벽, 새시창호이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 272.3㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지입니다. 북측으로 도로에 접하고 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역 등 각종 지역·지구가 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 지정기간으로 기재돼 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2건뿐이며 최신 거래가 2023년 8월이므로 현재 매도 가능 가격을 판단할 때 추가적인 주변 거래 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재확인. 장지웅의 임차보증금 200,000,000원, 전입일 2022.04.21, 확정일자 2022.03.14를 원본 서류와 대조하고 배당요구 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 실질취득액 기준으로 입찰 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 171,000,000원에 인수액 32,194,000원을 더한 203,194,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 최저매각가만으로 투자수익을 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 실질취득액 202,715,200원, 2회 유찰 시 202,332,160원입니다. 유찰을 기다리는 것만으로 보증금 인수 구조가 해결되지 않습니다.
- 추가 점유자 확인. 복순성은 보증금 미상이며, 주택도시 표기는 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 실제 점유자와 임대차계약, 명도 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 장지웅의 임차권등기명령, 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자, 배당요구서 및 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 거래 시세 재조사. 확인된 최신 거래가 2023.08로 오래됐고 거래 표본도 적습니다. 인근 동일 면적 다세대주택의 최근 매매사례와 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 총투자비용 산정. 실질취득액은 낙찰대금과 보증금 인수액의 합계입니다. 취득세, 명도비, 수리비, 체납 관리비 등 추가 비용은 별도 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도 인수액은 커진다”
이 물건은 단순한 후순위 가압류 정리형 경매가 아닙니다. 2023년 2월 8일 안산시 압류보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 장지웅의 임차보증금 200,000,000원이 핵심입니다. 현재 매각가 171,000,000원에서는 32,194,000원이 배당되지 않아 매수인이 인수할 수 있습니다.
더 중요한 점은 유찰이 진행돼도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 인수액은 65,915,200원, 2회 유찰 시에는 92,892,160원으로 늘어납니다. 낙찰가와 인수액을 합치면 각각 202,715,200원과 202,332,160원입니다. 즉, 가격이 내려가도 실질취득액은 거의 그대로입니다.
시장 측면에서도 부담이 큽니다. 최신 확인 거래는 165,000,000원이고, 2022년 4월 200,000,000원에서 2023년 8월 165,000,000원으로 거래 추세가 -17.5% 하락했습니다. 현재 신건의 실질취득액 203,194,000원은 최신 거래의 123.1%이며, 확인된 과거 최고 거래가격 200,000,000원도 넘어섭니다.
