수원지방법원 2025타경101542. 경기도 의왕시 포일동 이룸빌리지 5층 501호, 면적 비교 기준 41.27㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 최명식이며, 2024년 1월 2일 국세 압류가 말소기준권리로 확인됩니다. 이후 의왕시 압류와 금융기관 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건을 단순히 압류가 정리되는 깨끗한 물건으로 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권등기의 임차인 김정선에게 보증금 300,000,000원과 대항력이 확인되기 때문입니다.
특히 김정선은 임차인인 동시에 갑구 15번 강제경매개시결정의 신청채권자로도 등장합니다. 임차보증금 3억원과 신청채권 3억원이 동일한 채권인지, 배당으로 지급되는 178,125,115원이 보증금에 충당되는지에 따라 매수인 인수액이 달라집니다. 이 부분을 확인하지 않고 입찰가만 계산하면 실질취득 비용을 크게 잘못 산정할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101542 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 84-3 이룸빌리지 5층 501호 도로명주소: 경기도 의왕시 양지편로 39-13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 41.27㎡(거래 비교면적 기준) · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 최명식 |
| 건물 현황 | 2018.08.01 준공 · 총 8세대 · 철근콘크리트구조 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김정선 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 9번 압류 · 국(동안양세무서장) · 2024.01.02 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 토지 현황 | 253.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 2,618,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
권리분석의 출발점은 2024.01.02 갑구 9번 국 압류입니다. 이 압류를 기준으로 이후에 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 2024.05.08 의왕시 압류, 2024.07.24 낙원새마을금고 가압류 35,748,885원, 2024.08.06 신용보증기금 가압류 90,000,000원, 2025.10.31 강제경매개시결정 등이 이에 해당합니다.
과거 의왕시 압류 2건도 구분해야 합니다. 2020.02.10 압류는 2020.03.12 해제되었고, 2021.12.28 압류는 2022.10.12 해제되었습니다. 현재까지 존속하는 선순위 압류로 보아 매수인에게 별도로 인수되는 권리로 판단하면 안 됩니다. 중소기업은행의 2024.08.12 가압류 11,487,899원 역시 2024.10.17 해제된 기록입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 3억원
보증기관 대위변제나 보증기관 승계에 따른 중복 신고가 아니라, 확인되는 실제 임차인은 김정선 1명입니다. 임차권등기와 현황조사, 매각물건명세서에서 확인되는 보증금은 300,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정선 주거 · 임차권등기 |
300,000,000원 | 2023.03.20 | 대항력 有 | 산정상 無 | 인수 위험 |
| 임대차계약일 | 2023.02.10 |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2023.03.20 |
| 임차권등기일 | 2025.03.25 |
| 배당요구 | 2025.03.25 · 배당요구 있음 |
| 보증금 | 300,000,000원 |
| 인수 판단 | 보증금 미변제 잔액 매수인 인수 위험 |
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 비용이 중요하다
비교 대상은 같은 이룸빌리지의 41.27㎡대 다세대주택입니다. 단지는 총 8세대이며, 2018년 준공된 소규모 집합건물입니다. 제시된 최근 거래 평균은 280,000,000원이고 최신 거래도 2025.08의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 41.32㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 41.32㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 평균 | 41.32㎡ | 2건 | 280,000,000원 |
감정가이자 최저매각가인 309,000,000원은 최근 거래 평균 280,000,000원의 110.4%입니다. 인수보증금을 고려하지 않아도 신건 최저가 자체가 비교 거래보다 29,000,000원 높습니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 최저가만 볼 수 없습니다. 보증금 300,000,000원에 대한 매수인 인수액을 더해야 하기 때문입니다. 매각물건명세서 산정대로 전액 인수하면 실질취득은 609,000,000원이며, 최근 거래 평균의 217.5%입니다.
③ 실질취득액 분석 — 배당과 보증금의 동일 채권 여부가 승부처
다만 배당표에는 강제경매 신청채권자 김정선의 300,000,000원 청구 중 178,125,115원이 배당되는 것으로 산정되어 있습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이고 이 채권이 같은 보증금 반환채권이라면, 해당 배당액은 보증금에서 공제되어야 할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 김정선 배당 | 동일 채권 가정 시 미배당 | 실질취득 (동일 채권 가정) |
실질취득 (전액 인수 가정) |
|---|---|---|---|---|---|
| 신건 | 309,000,000원 | 178,125,115원 | 121,874,885원 | 430,874,885원 | 609,000,000원 |
| 1회 유찰 | 247,200,000원 | 117,190,315원 | 182,809,685원 | 430,009,685원 | 547,200,000원 |
| 2회 유찰 | 197,760,000원 | 68,442,475원 | 231,557,525원 | 429,317,525원 | 497,760,000원 |
동일 채권 가정은 각 회차의 신청채권자 배당액만큼 보증금 잔액이 줄어든다는 조건부 계산입니다. 전액 인수 가정은 별도로 산정된 매수인 인수액 300,000,000원을 그대로 적용한 보수적 계산입니다. 두 계산 중 어느 것이 맞는지는 채권의 동일성과 배당 충당 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 인수 위험 · 임차인 김정선 보증금 | 300,000,000원 | 0원 · 별도 인수 산정 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 낙원새마을금고 | 35,748,885원 | 35,748,885원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 갑구 15번 강제경매 · 김정선 | 300,000,000원 | 178,125,115원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 425,748,885원이며 예상 배당액은 303,874,000원입니다. 미배당액은 121,874,885원입니다. 특히 김정선의 보증금과 신청채권은 동일인·동일액으로 나타나므로, 위 배당액이 임차보증금 반환채권에 대한 변제인지 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 포일동, 덕장초등학교 서측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·아파트·점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입과 주차가 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 약 10m, 북측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 평탄한 부정형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물입니다. 석재 외벽 마감, 샷시 이중창호, 급·배수·위생·난방·주차장·승강기 설비가 확인됩니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 각종 지정사항이 기재되어 있어 개별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 비교 거래가 2건으로 제한적이고, 개별 거래가 모두 2025.08의 동일 면적·층·금액으로 표시되어 있어 거래 표본의 독립성과 최신성을 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 3억원 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유 사실, 임차권등기명령 원본을 대조하세요.
- 김정선 동일 채권 여부. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 두 3억원 채권이 같은 보증금 반환채권인지 별도 채권인지 확인하고, 178,125,115원 배당의 충당 여부를 확인하세요.
- 우선변제권 재검증. 임차권등기 원문에는 확정일자 2023.02.10이 기재되어 있으나 배당 산정은 우선변제권 없음으로 처리되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 관련 원본 서류를 확인하세요.
- 실질취득액 상한 설정. 보증금 전액 인수 기준 609,000,000원과 동일 채권 공제 가정 430,874,885원을 구분해야 합니다. 어느 경우든 최근 거래 평균 280,000,000원보다 높습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 4건으로 표시됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액을 확인하세요.
- 점유 및 명도. 현재 임대관계가 미상입니다. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 확정하지 말고 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 거래 표본 검증. 비교 거래 2건이 모두 2025.08의 동일한 거래 조건으로 표시됩니다. 실제 거래내역과 중복 여부를 확인한 후 시세를 판단하세요.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 토지거래허가구역 관련 표기를 원본 토지이용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구서 및 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 최저가가 아니라 인수 후 총비용을 보라
이 물건은 단순한 압류 소멸형 다세대주택이 아닙니다. 말소기준권리 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인 김정선의 보증금 300,000,000원이 핵심 변수로 남습니다.
더욱 중요한 것은 임차인과 경매 신청채권자가 동일인이라는 사실입니다. 신청채권 배당 178,125,115원이 같은 보증금에 대한 변제라면 실질취득은 약 430,874,885원으로 계산될 수 있습니다. 반대로 별도 채권이라면 보증금 3억원 전액 인수 위험을 고려해 실질취득 609,000,000원으로 접근해야 합니다.
비교 거래 평균 280,000,000원과 견주면 어느 계산에서도 가격 경쟁력이 없습니다. 동일 채권 공제 가정에서도 시세의 약 153.9%, 전액 인수 가정에서는 약 217.5%입니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 동일 보증금채권의 미배당 잔액이 증가하면 총취득비용은 거의 고정될 수 있습니다.
